丁祖昱發布2017中國房地產500強測評成果

房地產測評中心主任、易居（）企業集團首席執行官 丁祖昱

  丁祖昱：非常感謝今天到場的所有領導、嘉賓，我們一年一度的500強測評成果發布今天又開始了，我在這裡代表房地產測評中心給大家做2017年房地產500強測評成果的分析。

  我們來看一下2017年房地產開發企業500強的相關內容。今天分兩個部分，上半段是看房企500強，下半段是看首選品牌500強。

  首先，我們整個發布模式、測評方法，還是用的組合評價法，這在過去九年測評工作當中沒有發生改變，用層次分析法、因子分析法、功效係數法加以綜合，最終得排名。

  第二是指標體系，詳細描述了我們七個大的方面，19個二級指標，以及52個三級指標的指標體系。這一塊在2016年年末我們做了一些小的修正，特別為了適應整個房地產發展的客觀變化狀況，我們對其中的部分指標做了一些調整。比如說隨著商業地產在整個房地產當中的地位的提升，以及在房企當中佔比的不斷提升，我們對租賃性的收入和持有的物業的這些面積、這些權重做了一些調整。

  另外，2016年是房地產大發展的一年，房地產上升速度也比較快，我們對銷售金額和銷售面積，分別在整個指標體系中所佔的權重也做了一些糾正。能夠使得這些指標更加客觀的、全面的反映房企的整體綜合實力。

  除了我們大的榜單，我們叫房地產開發企業500強的大榜單之外，我們還有大量的子榜單、分榜單，包括經營效率、綜合發展、運行效率、區域運營、穩健經營、發展潛力、成長速度、商業地產運營、旅遊地產、社區文化運營、責任地產、城市覆蓋、創新能力、外資企業、基金公司等等，做了十多個分項的榜單，能夠更加全方位的對的房地產企業進行全方位的評估和測評。

  我們看一下這個榜單的具體情況，首先看前十強。前十強這次最大的變化是第一名發生了變化，在2016年恆大集團憑藉全年的銷售金額和銷售面積兩項第一，把之前前八屆第一位萬科擠到了第二位，恆大在2017年的500強排名當中名列第一，萬科位居第二。碧桂園快速上升，成為了第三位。在今年500強的排名當中，前三位的座次變更是最引人注目的。之後從第四到第十分別是綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏、龍湖、富力。十強企業都還是老面孔，但是座次發生了一些變動，這也體現了房地產的魅力、創新、活力所在。

  另外，我們也看到百強企業當中有25家企業已經是連續第九年進入到百強，這個比例應該算還是很高的，如果和其他行業相比，比如製造業、家電業，持續十年上漲，比例不低。百強榜單當中，今年和第一年相比百強換血的比例不低，60%的企業換了面孔。九年前40家企業今天還能夠在百強企業當中保留，大多數還是位列於前50強、前30強的房企，所以強者恆強，略強的企業，經營能力、持久能力也相對越強。而後面企業的更新速度、換血速度是更快一些。

  從區域來說，目前華東是遙遙領先，總部設在華東的房企超過了40%。我們發現有意思的巧合是，剛才介紹的前三位都是在華南，但是從數量上說，華東企業百強數量最多，500強企業的數量佔到了43%。

  從500強房企總資產的情況來看，2016年總資產均值達到340億，同比增長接近25%，凈資產均值達到92億，這個增長速度就比較快了，增長了30%。所以2016年房企都得到了比較大的發展。

  2016年也是房企銷售業績突飛猛進的一年，在2016年整個全國商品房總銷售面積是15.7億平方米，500強銷售面積超過5億平方米，銷售金額11.76萬億當中500強的銷售金額達到了6.2萬億，這兩個比例都是非常高的。很多房企自身完成率很高，超過100%的企業是絕大多數，甚至有一部分房企目標完成率超過了150%，比原來目標提升了50%以上。

  集中度快速上升之後，前四強佔整個500強總量的比重超過了10%，前四強佔了總銷售金額的35%。這兩個比例是非常高的，我們也可以看右邊這張圖表，從2011年開始，到2016年，每一年十強、二十強、五十強的集中度都在快速提升。

  企業的負債情況也得到了一定程度上的改善，總體上有所下降。當然，由於2016年也是企業大發展的一年，所以對於一些排名較靠前的房企來說，從負債表來說，總負債還是在增加，這當然是和大家業績的突飛猛進有密切關係的。

  另外，由於土地的價格上升速度，從最近一兩年情況來看上升速度非常快，所以今天大多數房企還是需要通過各種渠道的融資來保證今天企業的穩定、快速發展。

  從資金到位情況來說，2016年是過去九年資金到位最好的一年，無論是自有資金的來源、自籌資金的來源，還是國內貸款整個的佔比，都是處於目前最最健康、最最良性的狀況。同比增長了15.2%。

  從融資的方式來說，2016年至少在前三個季度資金還是比較寬鬆，各方面的融資也比較支持房地產市場。第四季度開始，多條通道全面收緊。在2016年年末，融資方面出現了一些緊張。當然，從我們列出來的這些典型的房企，或者說大房企、航空母艦公司的情況來說，目前還是非常不錯的。2016年通過公司債，很多發債3%點幾，當前最低的利率水平上。甚至有兩家房企在2016年發的企業債都低於3%，這在歷史上對房企來說是第一次。

  從盈利能力來說，總的盈利在2016年都得到了提升。當然，利潤率並沒有明顯改善，因為2016年在相關的三費的比率方面也有所增加。

  盈利效率指標有所提升，但是整個行業的總的盈利仍然處於下行通道，所以現在出現這樣的狀況，房地產行業賺錢難，但是大家仍然投身在這個行業當中。從目前的趨勢來說，下行的速度已經開始放緩，利潤率下降的速度已經明顯趨緩。我們也預計，最終的探底應該可以在最近一兩年完成。探底之後，也預示著整個房地產行業的整理、洗牌的過程會完成，優勝劣汰之後，盈利率應該保持在一個穩定的水平上。

  從策略來說，現在各家房企各有不同的企業戰略，都是希望最終提高毛利率，提高凈利率。有人用輕資產的方式做，有人用合作的方式進行運作，當然也有一些利用之前的土地，這兩年在一些區域當中得到了很好的發展，也有很好的凈利率。

  成長性指標有所回升，但是利潤增長率和凈資產增長率整體下降，房企的一些指標當中有一些矛盾，當然這和2015、2016年房企快速增長的情況一致，一般快速增長的時候，盈利都會往下走。

  速度型的是快速成長，發展速度特別快，總量雖然有限，但份額佔得非常多。穩定成長和追趕成長的這兩類，在整個500強當中不佔大頭。反而滯后成長的數量有所提升。所以現在500強房企雖然都代表了整個房地產行業當中最優秀的企業，但是企業之間也發生了很大的分化，強者更強，目前來看還是比較明顯的特徵。也許未來500強內部這樣的分化也會產生像之前製造業、家電業等等這些行業的分化的狀況。

  從拿地情況來看，2016年重點房企或者領先房企在2016年拿地速度非常快，拿地的戰略和策略都非常積極。相對來說，合作拿地也成為了2016年房企拿地最主要的方式，現在在一個個項目當中，你中有我、我中有你，這樣的狀況變成了一種常態化。和過去大家都要自己開發、自己操盤，發生了比較大的變化。

  在運行效率上面，特別是在資產周轉速度上面有所提升，和銷售速度密不可分。2016年是銷售大年，到多數樓盤在重點城市、熱點城市都是熱銷的，所以能夠提高整個資產周轉速度。

  從營銷方面，2016年也有所創新，特別是移動互聯在整個營銷過程當中，技術手段改變了整個目前的營銷模式，所以原來的傳統銷售渠道、推廣渠道等等，今天已經被這些創新的方式所取代，甚至連VR這些最新的看房模式，也被應用到了場景當中。

  另外，在產品方面，2016年也有了比較大的發展和變化。一方面在細分市場當中，無論是養老地產、旅遊地產、休閑度假地產，包括一些小鎮的產品，我們都看到了很多特別創新的品類。另外一方面，從具體的在精裝修，綠色產品的使用方面，在健康產品的應用方面，也有很多企業做出了很多特色，特別是今天我們獲獎的很多企業，都會講在產品創新方面的一些動向。

  在社會責任方面，毫無疑問，房企在納稅方面在很多城市都是第一大戶。在整個房企收入貢獻當中很大一部分都是通過納稅回饋給了整個社會，這也是房地產行業和房地產企業最大的社會責任。當然保障房建設、其他的公租房建設，房企也都是積极參与的。

  整個測評結論，我講幾個點。

  第一，在2016到2017年，整個房地產開發投資增速明顯加快，銷售也是全面提升，所以對於整個的經濟貢獻，房地產行業的貢獻度也有了明顯的提升。房地產的蓬勃發展，也對經濟GDP的發展穩定在6.5%以上起到了至關重要的作用。

  第二，2016年四季度開始，一方面去庫存，另外一方面對於熱點城市的調控也開始全面實施，而調控過程當中的限購、限貸、限價、限資金等方面的政策，也對穩定房地產市場起到了巨大的作用，接下來我們預計，這樣的政策，去庫存和調控政策會繼續並存，針對不同城市，因城施策。

  2016年10月份之後，還有一個比較明顯的特徵，就是對市場秩序開始強力整頓，無論是虛假廣告還是無證賣房，包括隨意變動價格，過去的一些違規的情況，現在基本上都已經銷聲匿跡了，通過強力的市場整頓之後，現在已經銷聲匿跡了。針對目前整個房地產市場環境，有了一個很大的促進作用。

  另外，2016年房地產行業的規模也上了一個全新的台階，銷售面積超過了15億平方米，銷售金額超過了11萬億，都比歷史上最高的年份有了大幅度增長。按照11.76萬億和15.7億平方米的兩個指標來看，房地產目前是最好的年代，從規模來講、從市場容量來講，都是最好的年代。

  從土地市場情況來說，2016年也創造了兩個紀錄。第一個是整個土地購置金額創造了歷史紀錄，另外一方面，土地價格也創造了歷史紀錄。從目前來看，限制地價也是接下來長期的問題。

  從行業布局來說，企業也發生了各個方面的轉變，一方面，像500強當中排在前三十的這些房企，規模化的運作已經成為他們的戰略。更多企業今天可能選擇區域運營或者專業運營的細分市場上的領先方式在進行運作。當然也有一部分房企是新面孔，有的老面孔也退出了之前百強的行列。也有一部分企業主動或者被動的離開了這個行業，退出了這個行業。也有的房企進入了其他領域當中，比如房地產開發當中前期的裝修等等。特別是我們發現重資產運營、存量資產運營在2016年也成為了一個行業很重要的特色。

  接下來我簡單講一講500強首選品牌，包括供應商品牌、服務商品牌的榜單相關情況。

  500強首選品牌我們也是連續第七年推出，推出的依據是由前面評選出的500強房企，他們自己公布自己的首選品牌，按照他們的首選率，最後排出相關的供應商和服務商的相關品牌。所以說，500強評選可能還是通過企業的客觀數據和專家的最終打分評選出來的。而首選品牌實際上是由500強房企直接選出來的。這當中供應商分為三個大類，一個是建築部品類，一個是基建類，一個是精裝修類。

  服務商我們連續做了七年，這些服務商都為開發企業提供了全方位的綜合服務，也實現了行業的可持續發展。這當中我就講一個特徵，我們看到在服務商當中的集中度比開發企業的集中度高得多，就是今天開發企業還在全國範圍內整合洗牌的過程當中，服務商基本上已經完成了開發洗牌的全過程。前十強服務商，市場佔有率都已經超過了30%以上。

  從供應商的情況來看，雖然這些供應商都是首選品牌的前十強，但是不因為有了很大的市場份額而放緩自身的產品創新和產品的提升。這些供應商在不斷推行新材料，不斷進行技術創新，為開發企業創造全新的價值。在產業鏈當中，通過平台服務實現了渠道優化、完成了跨界融合，讓產業鏈上的企業共享發展。

  在中房協旗下，優采產業鏈整合平台，目前也為整個500強房企提供了大宗採購、集中採購的相關服務，之後500強房企也可以加入到這個平台當中去，來最終實現批量採購、大宗採購之後的成本優勢。

  我的報告到此結束，接下來大家可以看一下500強的相關榜單。謝謝大家。