大連，中國樓市的一股清流。

（本文首發自小密圈問答：請談談對大連樓市的看法。）

感謝圈友的提問，遇到有趣的城市還是願意多寫寫，比如大連。

開篇先表明觀點，大連不值得投資，從長線以及短線兩個角度看都是如此。

先上圖，從近5年大連市成交量價數據分析，可以看到大連市不是一座房價一路飆升的城市，甚至在2014年均價出現下降，同比下跌2.7%；2016年隨著政策紅利推動下，大連樓市均價開始出現漲幅，達到10440元/㎡，同比漲幅5.7%。雖說是漲了，可在我看來漲幅並不喜人。

原因很簡單，5年間（2012-2016）大連樓市均價漲幅3.3%，算上2017年Q1季度漲幅也才9.3%，基本的10%都不到，站在投資的角度看，大於5%只能算跑贏通脹，小於5%連房貸甚至存款都跑不贏，只能算跌。

之前寫過幾篇都是從城市歷史發展角度，橫向分析房地產市場問題，這次換個思路，從城市內部區域看一個地區樓市的發展。

一個地區房價趨勢主要是看供需比例（供應量：成交量），大連樓市在2012-2014年供需比都是大於1的，簡而言之就是供過於求，處於買方市場；2015年後，大連房價開始上漲，伴隨而來的供需比自然也是下跌的，2016年全年供需比0.61，2017Q1季度供需比0.3，市場好轉已經很能說明問題了。

可市場從來都不是突增的，對樓市來說更是如此，其內核推動力還是需要靠人口流入。比如北京通州在2008-2012年期間房價也只是從9000元/㎡漲到了12000元/㎡，但在12年規劃政府遷移后一下子翻了好幾倍，現在均價40000元/㎡，其原因主要還是大量人口導入所致。

大連作為東北緯度最低的城市，最溫暖的的城市，氣候最宜居的城市，從環境角度來分析肯定是沒問題的，漫長的海岸線更是一眾新盤長期看漲，但是大連北側屬於重工業發源地，加上這幾年供給側改革，東北經濟應該是5年計劃里經濟最先著落的。站在經濟助推力角度思考，大連房價上漲也只是區間性的政策帶動，缺乏有效的引擎助力，長時間的看漲必顯乏力。

大連樓市分區看，北側城區內包括了大連紡織廠（已拆），大連造船廠（尚在），石化廠（待拆遷），老石灰礦（待拆遷）等眾多老舊工業廠房，雖然從香爐礁與鑽石灣一帶的遠期規劃看，這一帶是大連除星海灣之外的另一個濱海燈光風景區，只是從規劃到兌現仍需時間，拆遷問題更是敏感問題，短期看片區發展不看好。城區東北側現在東港填海時間仍處於沉降期，無人購房也只能看跌（這個區域也是現在炒房客重點看好的）。

東側的沿岸新盤都是國企開發的豪宅，站在投資回報率的角度看，當然不是首選的地區，但是房產景觀資源的稀缺性還是可以體現的，畢竟買一套少一套，這個片區是看漲的。南側沿岸一帶是軍產房，30年內不會有供給，且範圍內存量房房齡都是超過20年，不適宜投資性購入，暫且不看。

高新區是目前大連新興產業聚集地，地勢與日本的關東地區相似，區域面積小但人口流入多，大部分的工薪階層都聚集於此，也是去庫存最快的地區。中山區為金融區規劃，主要的外資駐地，央企集聚地，且擁有大塊不可開發綠化面積，像這樣具有明顯優勢的景觀資源肯定是看漲的。

西崗區是大連老區，區域內人口自有存量市場少，主要以前的老城居民聚集在此且無人口新增量，青年人口人流入少。沙河口區優於西崗區，交大，遼師，東財，海事幾所大學都在這裡，是大連人口最多的區，但是沒有新興產業除了大學附近看漲外，其他區域持觀望態度。

旅順區屬於高新區的附帶居住區，除軍港設置靠海外，很多樓盤都處於腹地，受到國家戰略限制，這個地區是長期看跌的。金州區的經濟條件相對落後，基本沒有商業金融區域，主要人口流入來源依靠東北三省農民階層進城購房。

開發區近年也受到主流外資企業逐漸撤出，人口開始流出，如果17年沒有重大利好政策推出，這個區域最多只能跑通膨。金石灘是純粹的旅遊區，無產業集群，且是青年旅遊地區，外來沒有常居人員，長期看跌。

換個思路，從股市的角度來分析樓市就發現，其實一個城市的漲跌也是受區域樓市成交量價影響，在大盤看跌的情況下，有個別區域即使是看漲的，其漲幅也是有限的。大連雖有美味的海鮮，全國最大的二零三櫻花園，景色迷人的蛇島，可是要站在樓市的角度來看，要說愛你，還是很難啊。

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