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3月強調控下個人房貸不降反升 環比多增699億

3月強調控下個人房貸不降反升 環比多增699億

近日,央行發布的數據顯示,一度狂奔的房地產金融數據有了「踩剎車」的勢頭,一季度房地產貸款新增1.7萬億元,比2016年佔比低4.5個百分點。此外,還有多項金融數據增速較前期出現了放緩。比如,一季度人民幣貸款增加4.22萬億元,同比少增3856億元。3月單月新增人民幣貸款1.02萬億元,低於預期的1.2萬億元。

不過,《每日經濟新聞》記者注意到,3月份全國多個城市掀起樓市限購政策旋風,但具體到3月份單月,住戶部門中長期貸款(主要是居民個人房貸)增加4503億元,較上月多增699億元,也高於上年同期的4397億元。

對此,有分析指出,這主要是三四線城市房屋銷量依然保持高位所致。此外,部分一二線熱點城市二手房交易並未降溫。也有專家表示,由於居民貸款延遲發放,可能導致居民中長期貸款回落相對於房產調控政策有所滯后。

值得一提的是,目前樓市調控有進一步加碼態勢,多地出台了房屋「限售令」。

去庫存或是主要支撐因素

雖然自去年9月30日起,全國多地出台房貸調控政策,但今年以來部分地區樓市再次出現高燒不退跡象。在此情況下,各地調控政策不斷升級。自3月1日起,涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發布樓市限購政策升級版。據不完全統計,3月全國約30個城市發布了房貸調控新政。

以北京為例,3月17日,北京市出台了升級版的樓市調控政策,「認房又認貸」,對於居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,以及在北京市無住房但有住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例均不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例均不低於80%。

北京還提出暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)。3月24日,央行營管部等部門,針對北京樓市,明確要求對於離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

不過,儘管有這樣的限貸背景,但從全國範圍來看,3月以居民個人房貸為主的住戶部門中長期貸款卻增加4503億元,較上月多增699億元。

對此,交行金融研究中心高級研究員夏丹向《每日經濟新聞》分析指出,按揭貸款的增長反映了部分城市住房成交量依然不低。從市場數據看,3月在各地密集出台樓市調控政策的壓力下,熱點城市新房成交量同比下降較為明顯。但部分一二線熱點城市二手房方面並未降溫,如3月前幾周,北京周均成交套數仍保持了較高水平,杭州周均成交套數更是達到去年同期的兩倍以上。

華泰證券首席宏觀研究員李超則認為,3月房貸較2月多增,主要是三四線城市銷量依然保持高位所致。去年10月份以來,國家出台了一系列針對一二線城市的房地產調控措施,實際上是鼓勵資金去幫助三四線城市消化庫存,而東部地區三四線城市的房地產銷量也是明顯回升的。

中原地產首席分析師張大偉也表示,住戶部門中長期貸款基本為房貸,房貸數據依然處於歷史同期較高位,體現了房地產市場特別是三四線城市的房地產市場依然處於活躍狀態。

值得一提的是,地產調控也影響到了居民貸款結構。數據顯示,3月份住戶部門中長期貸款新增4503億元,短期貸款新增3443億元,居民短期貸款佔比有所提升。對此,李超指出,住戶部門中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性,在房地產信貸政策調控的大背景下,居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

樓市調控有進一步趨嚴態勢

目前全國各地樓市調控政策有進一步加碼態勢。截至發稿,全國有十餘個城市出台「限售令」,包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、成都等。

對此,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,過去一年樓市升溫使大量投資投機者進入房地產市場,全國住房貸款交易金額佔比升高,金融槓桿持續擴大。「限售」政策的邏輯在於防控系統性金融風險,將金融風險鎖在賬面上。同時,這還可以為樓市後續政策調整爭取更多時間,尤其是為樓市長效調控機製作相關的準備措施,如房地產稅立法、不動產登記等。

此外,記者注意到,住建部及國土資源部近日發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。其中最核心的一條便是,根據房地產庫存去化周期,確定房地產供給的規模和節奏。各城市「消化周期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要減少供地;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏」。

對此,李超向《每日經濟新聞》記者表示,上述文件實施后,房地產市場價格將總體走平。一線城市庫存去化周期較短,短期看土地供給有增加預期,但新增住宅用地可能更多分佈在外圍區域,中心區房價仍存在繼續小幅上漲的可能。對庫存去化周期較長的三四線城市而言,節奏過快、規模過大的土地出讓行為將受到限制。另外,三四線城市的投機購房行為也將受到打擊,投機客將趨於退出。從重慶模式的經驗看,隨著土地供給的有序增加,地產周期中的價格波幅將收窄。

李超進一步指出,從歷次房地產調控來看,控制房價過快上漲的政策主要側重於對需求的抑制。通過「限購限貸」等需求側調控政策,短期內能對房地產市場產生顯著的「量縮價平」影響,但長期來看,被壓抑的需求依然存在,隨著政策的放開,將會集中釋放。本次土地供給政策對症下藥,從根本上解決了供需問題,是房價過熱的真正解決之法。

夏丹則向記者分析指出,在樓市調控方面,各地短期內仍然是「控」和「托」雙線作戰。一方面,房價上漲壓力增大的熱點地區還有調控加碼的趨勢,調控措施從限購限貸限價擴大至限售。另一方面,三四線城市開年以來的「銷售熱潮」更多的是「散點開花」,大部分三四線城市現階段還難言走出高庫存。在兩項反向政策的作用下,若成交總體延續增速回落態勢,則居民房貸增長或趨緩。

夏丹表示,中長期房地產市場在城鎮化進程的推動下,還有不小的增長空間,但減速發展已成共識。分化的格局仍將繼續,在城市群建設和更多核心城市發展起來之後這樣的狀況可能緩解。

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