解讀：2017中國商業地產市場發展及趨勢展望

  2016年，商業地產市場風起雲湧，雖然供需情況整體較去年好轉，但商業地產市場仍面臨存量大、同質化競爭加劇的局面。在此背景下，本報告將聚焦於去庫存基調下的商業地產，重點分析商辦市場的整體表現、市場熱點及發展趨勢，旨在為行業提供借鑒。 

  1、模式：重運營、強品牌建設、與金融結合實現輕資產發展

  ▲吾悅三大產品線及大悅城「4A大資管」戰略

  打造特色產品線，提升管理運營水平，加強品牌建設。2016年，優秀房企通過打造特色產品線、提升運營管理水平、加強品牌建設實現發展，行業內值得關注與借鑒的如：吾悅品牌是新城控股旗下城市綜合體項目品牌，涵蓋三大產品線，根據不同客群、區位進行產品差異化定位。

  由開發運營模式向資產管理的輕資產模式升級。2016年10月，大悅城地產發布「4A大資管」戰略，探索實現由開發運營商向資產管理商的跨越。

  ▲2016年商業地產與金融結合部分事件

  與金融結合，探索經營模式轉型升級。2016年，商業地產通過與資本結合，實現加快資金周轉速度，盤活存量資產，提高資金配置效率。

  ▲2016年房企與捷運、工程類企業部分合作事件

  2、方式：聯合與收併購助力優勢互補、業務完善、共贏發展

  ★與捷運、基建類企業聯合，緊抓捷運上蓋業務發展機遇

  軌道交通時代，房企面臨發展機遇。2015年，城鎮化率已達56.1%，大都市圈將成為發展核心，而軌道交通正是大都市圈的「血脈」，捷運上蓋物業具有好的成長性、穩定性及盈利性，軌道交通時代的到來為房地產業帶來重大發展機遇。

  ★通過與險資企業、房企間強強聯合，實現優勢互補

  與險資企業合作，實現業務全面發展。險資企業資金充裕，房地產行業對資金依賴度較高，通過與險資企業合作，可充分利用其資金優勢，更好發揮自身在開發、管理運營等方面的優勢。

  通過房企間強強聯合，實現商業物業投資、管理與服務升級。房企間的強強聯合，可實現企業在資金、管理與服務等方面的優勢互補與升級。

  ▲2016年典型房企收併購發展實例

  3、業態：聯合辦公快速發展，實現存量盤活與辦公形式創新

  聯合辦公發展迅速，通過對存量商辦物業更新改造、創新辦公形式，通過空間、社群、服務的打造，實現存量盤活。作為近年商業地產領域的新興業態，2016年，越來越多的企業涉足該領域，其中不乏優秀企業，通過客戶定位、互聯網思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量，實現了快速布局與發展。

  氪空間已布局全國13個城市40個社區，實現三類產品打造。截至2016年末，氪空間在一線城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都、天津等13個城市完成了40個社區的布局，各城市氪空間入駐率均超84%。氪空間推出三類產品：輕享空間、專享空間、尊享空間，分別解決初創企業、中小企業和大中型企業對辦公空間的不同需求。11月2日，氪空間完成A+輪融資，由普思資本和IDG資本共同投資，金額超過2億人民幣。未來，以氪空間為代表的聯合辦公企業服務平台還將快速發展。

  不同類型的聯合辦公空間，選址考量因素不同。整體來看，聯合辦公多選擇一線及熱點二線這類經濟體量大、經濟增速較高、產業及科技發展良好、人口聚集力較強的核心城市，聯合辦公空間的選址根據其服務的客戶不同，選址的傾向與考量均有不同。

  聯合辦公盈利模式尚不成熟，當前以收取租金為主。聯合辦公的盈利模式包括：收取租金、通過提供服務收取相關費用、股權置換、場地溢價等。的聯合辦公現處於起步階段，盈利模式正處於探索階段，當前仍以收取租金為主；由於初創型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微；而通過給創業企業提供增值服務獲得盈利的通道仍有待打開。

  值得注意的是，聯合辦公既帶來發展新機遇，也帶來挑戰，各類企業應借鑒業內優秀企業的發展經驗，清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式，實現長遠發展。

1、市場：去庫存基調下，市場蘊含新生機

  宏觀環境利好商業地產長遠發展。2016年，經濟運行平穩，結構持續優化，金融市場平穩發展，財新服務業發展態勢良好（2016年12月創近17個月新高），批發和零售業、住宿和餐飲業發展良好，新型城鎮化與區域經濟一體化加速推進，宏觀環境利好商業地產長遠發展。

  市場在調整中變化，蘊含著新的生機。從商業地產市場表現來看，供需情況整體較去年好轉。從土地市場表現來看，一線及熱點二線城市需求旺盛，三四線城市以去庫存為主基調。土地是市場變化的先行指標，未來，商業地產將更加向一線及熱點二線城市集中，行業及市場集中度的提升將帶來競爭加劇，新的挑戰也將會帶來市場新格局、新特點的形成，根據不同城市市場特點及變化，打造特色產品、實現錯位競爭將成為發展趨勢，商業地產市場發展將蘊含新的生機。

  2、政策：調控力度加大，細化政策仍待落地

  政策支持層面，調控力度仍將逐步加大，未來有待更細化、落地的政策出台。2016年，在商業地產整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業地產調控力度加大，對於增量市場，因城施策、優化供應結構；對於庫存壓力大的三四線城市，嚴控或禁止新增商業用地；對於供需緊張的一二線城市，適當考慮土地供應。對於存量市場，2016年6月，《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》發布，11月，《關於推動實體零售創新轉型的意見》印發，未來仍需要地方出台落地政策進一步引導和支持。政策優惠方面，未來可以通過出台減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低「營改增」增值稅稅率等優惠政策，降低企業資金壓力，一定程度釋放市場活力。

  3、企業：注重定位及體驗，向輕資產運營升級

  一方面，企業更加註重客群分析、進行精準的產品定位，成為未來商業地產發展趨勢。另一方面，商業地產將更加註重打造特色產品線，升級體驗式業態。

  此外，在發展模式方面，通過輸出運營與管理、加強品牌建設、打造大資管平台、與金融結合等方式，實現開發運營模式向輕資產管理模式的轉變與升級；企業間通過強強聯合實現優勢互補、共贏發展，通過收併購完善商業不動產發展與布局，將是未來商業地產發展趨勢。