小產權？小產權？究竟什麼是小產權房？

面對居高不下的房價，一些購房者不得不退而求其次的看上了小產權房。誠然，小產權房相對而言，價格更低。但是購房者又是否清楚它「小」在哪呢？

什麼是小產權房？

在了解小產權房有沒有房產證之前，很多人可能還不清楚什麼是小產權房。那麼我們先了解一下什麼是小產權房。小產權房不是法律概念，而是人們在社會實踐中約定俗成一種稱謂。它是指農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒布的，而是有鄉政府或者村政府頒布的。

小產權房有房產證嗎？

因為小產權房並非由國家所頒發，所以小產權房是沒有房產證的房子，只有土地證，也相當於買了小產權房的房子只有使用權，沒有的權。那麼買了小產權房怎麼辦呢？

買了小產權房怎麼辦呢？近幾來，隨著國家清理小產權房的開始，已購買了小產權房的業主們不免有些擔心起來，怕自己陷入「錢房兩空」的局面。但是，目前國家還沒有針對購買小產權房業主的相關政策，所以在沒有下達相關政策之前，只有找開發商退房這一方法了。

小產權房的兩種性質：

首先應當明確小產權房有兩種：

一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子。法律是允許鄉村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築。

另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。因此，並非只要是小產權房就是非法建築。

小產權房可以買賣嗎？

非法的不能購買，那合法的是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於集體，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

它的法律風險在哪呢？前面已經詳細論述了由於小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其並不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

同時，由於購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利也無法得到保障。由於小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就有限。

在購房后，如遇國家拆遷政策，小產權房由於沒有國家認可的合法產權，購房人不是合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，作為實際的使用人，其所得的拆遷補償與產權補償相比，微乎其微。

同時，由於所購小產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批准，無法辦理合法的產權手續，購買后也不能合法轉讓過戶。這對房屋的保值和也有很大影響。