目前房價下跌到什麼程度？真實樓市遠比你想的複雜

最近冬粉們問商鋪的比較多。主要原因是，在限購的城市，商鋪和公寓因為不限購開始熱銷起來了。站長本身不太了解商鋪，不過做了幾個商鋪大牛的專訪，愛拖稿的榨菜老師正在整理採訪內容，請大家耐心等待。

如果想諮詢站長的意見，那麼老粉都知道，商鋪、商住還有旅遊地產，站長是一律不建議買的。坑太多。

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昨天大熱天和榨菜、周老闆去燕郊跑盤。今天簡單跟大家聊聊房價下行過程中，真實市場到底是怎樣的吧。也不全局限於燕郊。雖然每個城市都不一樣，但依然能找到共通的一些規律。給大家做個參考。

PS：感謝單大哥和霞姐的熱情招待。雖然有熱心的單大哥開車帶路，但下車依然熱成狗啊啊啊啊啊。

房價真下跌了嗎？

房價下跌的參考依據是什麼？二手房市場的成交價。

具體到微觀的市場，各個小區也是不一樣的。有的高端小區，本身價格高，成交量低，這個小區的定價權，其實是由想賣房的業主決定的。

有的業主不想賣，他把價格掛的高高的，甚至高於4月份的價格。但有的業主著急賣，他會降價，報價相對低。這時候才有成交。而之後該小區想賣房的業主，會參考最新的成交價。

房價，在微觀市場里，取決於業主到底想不想賣房、賣房的著急程度。

站長在跑盤的過程中，直接感受是，一些品質不太好的小區，比如剛需的上車盤，體量大、物業差、密度高、價格低，FC系的，跌幅比較大，達到30%；不過也有一些品質比較不錯的高檔小區，跌幅10%-15%左右。

以燕郊為例，在房價上漲過程中，一定是高檔小區先領漲，低檔小區跟漲。雖然上漲時機有先後，但只要是在同一個區域大盤中，漲幅基本都是差不多的（除非低檔小區有極其限制房價上漲的因素：比如一房多本、體量過小、戶型太大……這種小區燕郊很少，北京倒是不少，具體以後再說）

但是在市場下行過程中，就知道誰在裸泳了。各個小區之間真實的價格梯度已經體現出來。之前漲的比較狠的剛需盤跌回原型，某小區一平跌了近一萬塊錢，真是肉疼。而高端盤的房源即使蒸發到上漲過快的水分，下跌程度也沒有太多。

大家在看到有消息說，哪個城市的樓盤下跌30%啦，腰斬啦等等，一定要有自己的判斷力。一般情況下，這種房源都是有硬傷的，或者戶型、位置不好的。並不能反映正常的市場價格。

曾經也有冬粉問，站長，是買容易跌的房子還是抗跌的？見仁見智，主要在於資產配比吧。足夠有錢的壕自然是希望資產保值，而不是再加槓桿，會買抗跌的。但如果是我，我會買下跌較多的，成本低，相同的價錢買到的面積也大，市場上行的時候，總盈利也高。大炮曾說過，投資是什麼？投資就是沒錢的時候先買一個，買最便宜的股，然後才越來越多。

最低的限度在哪裡

一般來說，調控也好，限制社保也好，市場一定要有一個反應的過程，大概在半年左右。

水庫歐說，房價就像一輛高速疾行的車，限購是不讓他跑的那麼快，但不可能倒退。

市場剛剛出現調控政策的時候，投資客都會有一定的恐慌心理。之前槓桿做高的，沒有留太多錢還月供的這種，就屬於政府精準的調控對象。

他們一定會急於出手拋售房子，回籠現金。所以調控政策剛剛開始的時候，這部分人會出現一波的小型拋售。著急賣房子的人，掛牌價也會誠意十足的掛低。他們為的是儘快出手，而不是賣個好價錢。筍盤往往出現在這個時候。

這個時期是多久呢？以站長跑盤北京，燕郊的經驗來說，一個月左右。

過了一個月，進場的是不再觀望的剛需，價格也不再下跌，慢慢平穩。即使價格小跌，剛需也要出手了。成交量會慢慢活躍。站長在踩盤的過程中，目前燕郊的高端樓盤價格是比較平穩了，低端的上車盤，可能還要下行一點空間，但是目前來看，下跌空間不會很大。

最低的限度在哪裡。真不好說。目前燕郊價格已經跌回930了。這是不是領導的心裡價位呢？站長只能說，市場的築底時間還是非常快的。下一波跌幅來自長期的高壓調控。但長期是多久，口子會不會偷偷鬆動，這些都是不確定因素。

什麼時候可以入手？

在實操過程中，你會發現房價波動是不定的，非常微觀的。

大部分人認為的房價下跌是這樣的，希望能在最低點買入。

真實的市場，應該是這樣的，充滿了不確定性。如果單純以時間維度來看，你能確保自己踩到哪個點嗎？

淡季是跑盤的最好時機。

一是，你有足夠的時間去觀察你心儀小區的價格波動情況。你能大概了解現在的價格到了一個什麼樣的位置，甚至敏銳的感覺到小區房價是否會進一步下調或者開始有上漲的跡象。把周邊品質類似的小區編織出一個價格體系網。一旦有便宜的房子出現，因為之前的跑盤鋪墊，你可以準確的了解樓棟位置，戶型等等，及時鎖定房源，迅速拿下。而在牛市，房價跳漲就是一夜之間的事，你根本沒時間去細緻的跑盤，觀察了解市場。

二是，你可以去安慰中介們寂寞無聊的心。只有在淡季，中介才會有耐心的跟你聊天，陪你嘮嗑。不要對中介避之不及，反而要跟他們培養感情。一些老中介，手裡有不少資源。一旦有價格合適的房子，他們一定會先推薦給他們認為比較靠譜的客戶——贏得中介的信賴，這是淘筍必備的好方法。

筍盤在哪裡？中介首先是打電話推薦給自己的客戶，不行再寫到門店的小黑板上，發到朋友圈裡（如果朋友圈一天連發幾條重複的內容，那很有可能是筍盤）。而網上錄入，應該是最後一步。所以你哪怕在家天天盯著X家的網站，盯著成交價，你也不一定能淘到筍。

另外，篩選你的「御用中介」。首先要有豐富的經驗，幫你應對各種突髮狀況，其次是，多方面打聽一個中介的服務態度。不要交了中介費以後，就什麼都不管了。畢竟交完中介費，還有很多手續要辦理，需要中介幫忙。站長聽到太多冬粉們對黑心中介的抱怨。但問題是，黑中介固然可惡，為啥打算買房了不提前找個好中介呢？

from 周老闆的《北京的中介》：

在北京的中介公司有很多，大的中介公司有一定優勢，像各方面管理比較規範，能約束員工的行為，房源比較靠譜等等，雖然收費貴，但也並非不可接受。略微小點的中介公司，收費相對較低，靈活度更強，但會有不靠譜房源，也可能碰到不良中介。畢竟省錢會擔一部分風險。

接觸的中介多了，其實會發現，中介公司並不重要，重要的是中介本人，靠譜的人在哪裡都靠譜。只要遇到靠譜中介，就不用太在乎百分之零點幾的中介費價差，能順利把房子簽下來是最重要的。

說了這麼多，那什麼時候可以入手呢？

我不能告訴你準確的入手時機，

只能告訴你，馬上去跑盤，為買入做準備。

千萬不要以為坐在家裡看看公號文章，

看看房價數據就能了解真實的市場。