為嚴禁以特色小鎮名義圈地 北京市四部委聯合出手發文

「嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發」。

5月4日，北京市發改委、農工委、規土委、住建委發布《關於進一步促進和規範功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)， 明確多部門將重點聚焦生態、旅遊休閑、文化創意等領域，強化鎮域發展特色。

通知強調，「嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發」。

政府引導下，「小鎮計劃」來勢異常兇猛，一時間旅遊小鎮、科技小鎮、金融小鎮、文化小鎮等不同主題的特色小鎮紛紛湧現。不少地產公司都披露了特色小鎮建設計劃，包括萬科、綠地、碧桂園這些大型傳統房企。

但業內人士認為，以特色小鎮的名義向政府拿地，成本相對較低，不可避免會出現以特色小鎮名義的圈地行為，而且特色小鎮建設核心在於運營，但不少入駐房企缺乏相應能力，如果不轉變開發模式，只能把小鎮開發變成新一輪房地產炒作。

此前，住建部已經披露自查方案，這輪北京市四部委集體出手，正是為了避免特色小鎮成為新的「鬼城」。

「讓根本出發點回歸到以特色小鎮推動城市和經濟發展模式的轉型，而不是炒作房地產，這是四部委聯合發文的用意。」相關人士表示。

《通知》明確，北京市將對特色小鎮強化功能和產業管控，重點聚焦生態、旅遊休閑、文化創意、教育、體育、科技、金融等領域，加快不符合首都城市戰略定位的產業淘汰退出和疏解轉型。堅持鎮域統籌規劃，將功能性特色小城鎮納入全市重點區域規劃管控，嚴格落實本市減量規劃總體要求，嚴格按區域功能定位審批相關規劃，實現「多規合一」，確保「一張藍圖繪到底」。

此外，在特色小鎮建設過程中各部門要加強產業管控，對不符合新增產業禁限目錄的項目，審批、核准、備案部門不予批准。同時加快不符合首都城市戰略定位的產業淘汰退出和疏解轉型，積極引導與首都相適應的服務城市、帶動農村、惠及群眾的產業發展。

尤其值得一提的是，為警惕特色小鎮房產化趨勢，《通知》提出，要節約集約利用城鄉建設用地。以功能、產業和人口合理確定建設規模，嚴禁打著特色小城鎮名義違法違規搞圈地開發，嚴禁整體鎮域開發，嚴禁搞大規模的商品住宅開發。

去年，住建部、國家發改委、財政部下發通知，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居的特色小鎮。

豐厚的政策紅利、較低廉的地價也吸引了眾多房產開發商涉足特色小鎮建設，其中不乏保利、融創、萬科等大型房企。但隨著政策支持力度的加大，「特色小鎮」的本來面目開始模糊，最明顯的特徵就是房地產化的凸顯。

由於特大城市控制人口，控制土地出讓，導致房價過高，在大中城市中，房屋空置率越來越高，過去那種房地產過度擴張的形式已開始出現嚴重危機，現在房地產發展在各類城市都遇到嚴峻的挑戰，房地產要升級必須尋求新的發展空間。

而特色小鎮為房地產找到了一個新的由頭，特色小鎮既有創意空間，又有大量人口，必然為房地產商帶來新的機遇或是可能。打著特色小鎮旗號，在城市的邊緣地區佔領一塊空間，拿地成本遠遠低於大中城市，而且特色小鎮面積往往比較大，政府也會給予一定優惠，這也會給買房者提供一種新的空間，可能催生新的房地產熱。

特色小鎮的發展一旦盲目引入房地產模式，勢必拉高土地成本，特色產業則難以實現發展，最後會演變為房地產一業獨大，並帶來大量的小鎮庫存。

針對這一情況，住建部曾三令五申嚴禁特色小鎮違法違規圈地開發，住建部總經濟師趙暉公開表示，有些特色小鎮的各種研討會甚至以開發商為主，目的是為某一個開發項目服務，相關部門將堅決制止這一行為， 「住建部將組織各省進行自查，並每年對特色小鎮開展檢查評估。」

北京市，作為土地資源極其稀缺的熱點一線城市，此次四部委聯合出手，就是為了防患於未然，避免特色小鎮演變為地產開發。

「十二五」時期，北京打造了42個重點小城鎮。在住建部去年10月發布的首批127個特色小鎮中，北京房山區長溝鎮、昌平區小湯山鎮、密雲區古北口鎮上榜。根據《北京市「十三五」時期城鄉一體化發展規劃》，未來北京還將建設一批功能性特色小城鎮。

根據相關報道，各地創建特色小鎮尚處摸索階段，雖然各方參與建設的熱情很高，但經驗缺失。有的地區生搬硬套國內外先進地區發展特色小鎮的模式，有的地區則是以傳統的思維通過發展工業園區、產業集聚區的方式來謀划特色小鎮建設，還有些地區寄望於商貿綜合體等項目的新建或重新整合包裝來創建特色小鎮。

「產業是特色小鎮的魂，小鎮發展的核心不在於開發，而在於產業運營。」全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝說。

在城鎮化轉型的大背景下，發展特色小鎮和小城鎮，必須創新思路、創新方法、創新機制，防止「穿新鞋走老路」。在建設特色小鎮過程中，要針對不同類型的小城鎮分類施策。對於大城市周邊的重點鎮，要加強與城市發展的統籌規劃與功能配套，逐步發展成為衛星城；對於具有特色資源、區位優勢的小城鎮，要培育成為休閑旅遊、商貿物流、智能製造、科技教育、民俗文化傳承的專業特色鎮；對於遠離中心城市的小城鎮，要完善基礎設施和公共服務，發展成為服務農村、帶動周邊的綜合性小城鎮。

住房城鄉建設部總經濟師趙暉表示，特色小鎮多和少怎麼客觀判斷，不是說200個就錯了，30個就對了，還是要看發展規律，特色小鎮也好，重點鎮也好，一定是在一定條件下才能發展起來的，這個規律不能違背。要有一定的區位條件、一定的資源條件，不可能想發展多少就發展多少。

其中一個很重要的因素就是不可移動資源，比如風景，這個小鎮恰恰處在一個風景非常美麗的地區，原來很小、很破，但確定它為特色小鎮進行發展后，很快能起來，因為它的風景非常誘人，旅遊、養老休閑、文化產業很快能發展起來 。

「現在有一個問題，過去鎮的建設和規劃，大量照搬城市，所以一旦確定是重點鎮或者中心鎮、特色小鎮，往往照著理想中的現代化或者規模化搞建設，恰恰背離了小鎮的特色。從去年開始，我們部里對120多個鎮進行了徹底調查，目的就是要說清楚「小城鎮」是什麼，說清楚小城鎮與城市不同在哪兒。」趙暉指出。

小而美的特色小鎮，除了要剋制粗放擴張，還應該儘力補足制度短板。的中心城市之所以能夠吸引人才，一方面是工作機會多，所以會有北漂一族；另一方面是教育資源、醫療資源等資源高度集中，而且多數資源乃至工作機會都與戶籍制度捆綁，精英人才付出高成本向中心城市集中，只是在為這些資源(本質上是制度資源)買單。特色小鎮能夠在何種程度上創造條件改善資源劣勢，形成人才集中、產業發展的良性循環，也是其成敗的關鍵。

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