巴菲特的房產投資成功秘訣是？

世界上最昂貴但又最令人嚮往的午餐會是啥？大概非巴菲特午餐會莫屬了。這個和股神一起吃牛排的機會，曾被拍賣出345萬美元的天價，仍吸引投資大佬們趨之若鶩。

的確，巴菲特的賺錢之道，在美國乃至全世界都很受用，一直被人們研究效仿。早在2011年時，巴菲特不足1分鐘就可以賺到1個美國人1個月的平均收入。其吸金能力絕對值得人們膜拜。

不過，巴菲特不經常投資房地產，他更多是把賺來的錢投到基金、股票和電子現貨去翻滾。所以迄今為止，他一共有三次投資商業物業的經歷。

巴菲特的個人房產

與巴菲特富可敵國的名聲不太相稱的是，他一直住在1958年買的老房子裡面，這一住就是將近60年。

沒有圍牆，沒有鐵門，也沒有大院子，灰色的小樓，離路邊也就三五米遠，與周邊鄰居的一些別墅比，顯不出任何豪華，相反，讓人感覺還有些寒酸。

房子位於奧馬哈市中心，一套五居室房屋，帶一個地下室，面積3800平方英尺（大約380平方米）。這套房子在整個社區並不算顯眼，因為想要成為巴菲特的鄰居，這棟房子的對面房屋標價已達到215萬美元。

巴菲特1958年所購的自住房

這套房子他當時的買入價格是3萬1千5百美元。而目前的估值是70萬美元，在他手裡近60年，升值了大約23倍。

若按美國近60年的通脹指數折算，這套住房目前相當於250萬美元。巴菲特這套房子升值略高於美國通脹率。如果扣除巴菲特這些年來繳納水電燃氣費用、修理費用、裝修費用等，這套自住房維持了長期價值，跑贏了美國通脹。

除了自住房，巴菲特在加州拉古納海灘還有一套用於度假的別墅，不過這套房正在掛牌出售。

巴菲特在加州北部的度假房

該房產由巴菲特和家人自住多年，現掛牌價為1100萬美元。要知道，這套別墅是巴菲特於1971年以15萬美元買下的。如果最終的成交價與掛牌價相差不大，那麼該房產的回報率是相當驚人的。以掛牌價計算，這套房子價格46年翻了73倍！1971年，拉古納海灘還沒被大規模開發。但很快，該地區的房價便開始起飛。不過，洛杉磯時報報道稱，巴菲特說他當年買下這房子只是因為太太喜歡它，沒想過其投資潛力。

海外君在美國高端房屋交易網站Zillow上找到了巴菲特的這處房產。

資料顯示，該別墅建於1936年，建築面積3588平方英尺（333平方米），有6個卧室7個浴室。巴菲特說，儘管購房的價格不高，但這些年來他花了不少錢來改造這座房子。

巴菲特節儉是出了名的，這座別墅的裝潢再次證明了這一點。室內沒有任何一件可凸顯億萬富豪身份的奢華傢具或電器。

廚房櫥櫃檯面的材料僅為白色層壓板。

巴菲特說，自從第一任妻子蘇珊（Susan）在2004年去世后，他很少再來這裡住，所以打算賣掉它。多年來，這處加州房產主要用於家庭度假，巴菲特和家人常在夏季和聖誕節來這裡。

巴菲特說他至今記得在這座房子的主卧里撰寫伯克希爾·哈撒韋公司年度報告，以及和親友一起前往附近的迪士尼樂園玩耍的情景。

室外有多個露台，均可看海。巴菲特說，隨著家庭成員越來越多，他還曾買下與這處別墅相鄰的一座房子，以招待更多來訪賓客。為了走動方便，他讓人建了一座樓梯作為兩座房子的橋樑。不過，他在2005年賣掉了那座相鄰的客屋。

一個是他的家，一個是他的度假屋，除了這兩處房產，巴菲特沒有其他任何個人的房地產。巴菲特的公司伯克希爾·哈撒韋也是受他的文化影響，沒有自己的寫字樓。這個市值3500億美元，一年收入2000多億美元的公司，總部員工一共23位。租的寫字樓在非常不起眼的 Kiewit 大樓裡面，而且外面沒有任何伯克希爾的標誌。

巴菲特的農業土地投資

巴菲特雖然不喜歡投資房地產，他仍然是緊密關注著房地產市場的走勢。根據巴菲特本人的回憶，美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農業用地上漲。

當時的時代背景是美國的通貨膨脹失控，同時大量農村的中小銀行對農場主發放貸款過度。這一輪農業用地上漲最後到達了泡沫高度，然後崩潰。當時農場土地價格平均下跌50%。由於土地價格的崩潰，導致了大批中小銀行破產倒閉。農場土地價格崩潰后，巴菲特於1986年介入，抄底買入400英畝土地，買入價格是28萬美元。

巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具，長大了一直夢想當農民。於是，巴菲特把這個農場出租給了他的這個兒子。

他經過計算，考慮農場的各種投入，決定讓兒子每年付給他的租金是農場產出糧食收成的22%。據兒子霍華德說，基本上每年交完租金和其他成本，獲得的收入很少，甚至於有的年份會虧錢。巴菲特的這個農場一直持有到現在，他測算的過去30年，由於低點買入，加上每年的農作物收租金，合計的年化收益率是10%。

這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數和債券指數。當然巴菲特最為強調的是，他買入這個農場的價格是經過50%下跌后的價格，價值繼續下行的風險非常有限。

目前這個農場還是由巴菲特的大兒子在經營。

巴菲特的商業地產投資

巴菲特在他的訪談中提到過，他唯一一次直接的商業地產投資是在紐約。

當時是1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰后，一大批美國的金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。

在這個情況下，美國政府成立了一個收集破產銀行壞資產的公司 RTC，然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況后，審核了在市場上要出售的商業地產，然後確定了一個條件：必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。

這一筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%，投資后前5年的現金回報達到150%！

現在紐約大學附近是寸土寸金的地方，從那時到現在，很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額一倍以上。二十多年以後，巴菲特仍然持有這一筆商業地產。

巴菲特的房產投資心得

巴菲特投資房地產的案例很少，除了這幾個投資，他沒有其他任何房地產投資。

儘管巴老爺子是基於美國的市場經濟規律和數據形成的投資偏好和心得，不一定放之四海皆準，但他對投資房地產有幾點心得，還是非常值得我們借鑒的。

第一：房產投資，永遠持有。巴菲特非常反對買房只圖短期升值的投機心理。房產投資，不要只圖短期樓價漲幅回報率，那不是投資，是投機！

巴菲特在房地產上的三次投資，每一次都是在樓市看跌后買入，而且每一次他都是「永遠持有」，沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。

第二：買地段。上面講了巴菲特在紐約做的商業地產投資，一個重要的邏輯是：紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。

所以投資購房，肯定要選擇升值空間大的地段，具體要看周邊配套是否成熟，人流量是否相對集中。第三：買趨勢。巴菲特說：「我房產投資不多，但早年的兩次買入，一個是位於內布拉斯加州的農場，直到今天，那裡的玉米還一直在生長；另一處，紐約大學還在，學生們還需要租住那裡的公寓。無論再過多少年，這兩處物業的價值趨勢，都不會改變。但不一樣的是，地皮和物業會越來越值錢，保值增值一點問題都沒有。」

所以認清發展趨勢，抓住周期的規律，確實可以保證投資對象的長期價值。

在今年上半年，媒體透露巴菲特在信件中有計劃繼續擴大旗下房地產集團公司——HomeService，這家公司在美國28個州有38家地產經紀公司，超過29000名地產經紀，巴菲特明確表示看好房地產業並將在未來十年內繼續併購一些房地產經紀人並取得特許經營權。

往常以股票投資為主的巴菲特，今年都開始加大力度進行地產投資，釋放出的信號再明確不過了。

本文由海外眼整理髮布，了解更多海外趣聞請關注【haiwaiyan】