押寶3Q SOHO潘石屹勝算幾何

資料圖。

原題：轉型陣痛下頻頻拋售資產

押寶3Q SOHO潘石屹勝算幾何

「從目前SOHO的策略來看，它是一方面在通過頻頻拋售旗下重資產物業以實現向輕資產方向的轉型；另一面，則藉助出售獲得的充沛現金流用於新業務SOHO 3Q的擴張」

法治周末記者代秀輝

北京朝陽區CBD核心區內，北臨光華路，東距東大橋路100米，緊鄰第一使館區。這裡是SOHO有限公司(以下簡稱「SOHO」)旗下物業項目光華路SOHO的所在地。

然而，這片身處繁華之地的物業項目在不久卻要易手他人了。

近日，SOHO董事長潘石屹再次選擇了賣賣賣。按照SOHO公開的出售計劃，這一次的目標除了光華路SOHO，還有上海凌空SOHO。

據業內人士分析，保守估計光華路SOHO和凌空SOHO兩個項目的市值預計將超過人民幣105億元。

那麼，頻繁地出售動作背後，SOHO到底意欲何為，未來又是否將繼續拋售？

法治周末記者以郵件的方式向SOHO發去採訪提綱諮詢更為詳細的情況，但截至發稿並未收到回復。

不過，對於頻頻出售，潘石屹似乎在7月7日SOHO召開SOHO 3Q戰略發布會上給出了答案。

「SOHO未來將聚焦SOHO 3Q業務，出售項目所得資金也將用於SOHO 3Q的擴張及利益分紅。」潘石屹說。

「從目前SOHO的策略來看，它是一方面在通過頻頻拋售旗下重資產物業以實現向輕資產方向的轉型；另一面，則藉助出售獲得的充沛現金流用於新業務SOHO 3Q的擴張。」易居研究院研究總監嚴躍對法治周末記者說。

潘石屹的賣賣賣

事實上，如果從SOHO2016年年報來看，SOHO此番出售可謂是動了「老本」。SOHO財報顯示，本次計劃出售的北京光華路SOHO和上海凌空SOHO租金收入佔總收入比重不低。

2016年財報顯示，北京光華路SOHO租金收入為2.12億元，上海凌空SOHO租金收入為1.43億元，合計3.55億元，佔總租金收入的22.5%。

「光華路SOHO是潘石屹第一次整售北京的物業資產，這也意味著潘石屹已開始拿北京市場『開刀』了。」易居智庫研究總監嚴躍進對法治周末記者說。

當然，SOHO拋售旗下SOHO物業項目並非首次。

法治周末記者梳理了SOHO和媒體公開報道后發現，近三年來SOHO已經先後出售旗下物業項目至少5個。

例如，就在SOHO公開宣布將要賣掉北京光華路SOHO和上海凌空SOHO的一周前，它已經將上海虹口SOHO以股權轉讓的方式作價人民幣35.73億元賣出。買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。

此外，2014年2月，SOHO將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股；2014年9月，SOHO宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網；2016年7月，SOHO又將上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險。

由此，加上業內人士對光華路SOHO和凌空SOHO兩個項目的保守估值，SOHO近三年來已經出售約250億元的物業資產。

對於SOHO持有轉出售，潘石屹的回應是：「低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身靈活性，保持輕盈的狀態。」

「SOHO與傳統的地產開發企業在定位上還是不太一樣的，它不太像傳統地產開發企業一樣在走『拿地-開發-銷售』的模式，而是更擅長資產的管理和組合，而這也是SOHO頻頻出現拋售物業項目合理存在的原因。」嚴躍進說，「從SOHO過往出售的經歷來看，這些物業項目的出售更多處於完全套現的時機，而這能夠快速回籠資金，降低經營成本和融資成本，同時用來去開展其他業務，這對企業而言是有積極作用的。」

轉型下的陣痛

不過，多位業內人士表示，SOHO的頻頻出售動作更多與其在第一次轉型過程中遭遇的陣痛有關。

法治周末記者從SOHO財報了解到，自2013年以來，SOHO便開始了從「開發-銷售」向「開發-持有」模式的轉型。然而，SOHO財報同時顯示，SOHO轉型這幾年盈利能力卻是一直在下滑。

法治周末記者梳理了SOHO自2013年至2016年的業績情況。

2013年，SOHO營業額約人民幣為146.21億元；實現公司權益股東應佔純利約人民幣73.88億元。這是SOHO轉型第一年的業績表現。

然而，轉眼一年，SOHO業績就出現大幅下滑。

財報顯示，2014年SOHO實現營業額約人民幣60.98億元，比去年同期下降約60%；實現公司權益股東應佔純利約為人民幣40.8億元，比上年同期下降約45%。

2015年，SOHO的業績下滑更為嚴重。

財報顯示，2015年SOHO實現營業額約人民幣9.95億元，比去年同期下降約83.68%；實現公司權益股東應佔純利約為人民幣5.38億元，比上年同期下降約87%。

時間進入到2016年，SOHO業績方才出現反彈。

財報顯示，2016年SOHO實現營業額約人民幣15.77億元，比上年同期上升約58%；公司權益股東應佔純利約為人民幣9.1億元，比上年同期上升約69%。

不過，幸運的是自2013年以來，SOHO的業績雖然整體低迷，但法治周末記者注意到SOHO的租金收入其實是在增加的。

財報顯示，2014年至2016年，SOHO實現租金收入分別約為人民幣4.24億元、10.52億元、15.11億元，同比增長率分別約為52%、148%、44%。

「隨著市場的不景氣，企業會意識到自身盈利下降，因而需要』輕資產』來減輕自身的運營壓力。」嚴躍進表示，而這也是SOHO的選擇。

SOHO 3Q能否成盈利新增長點

現狀之下，SOHO 3Q業務也成為SOHO「二次轉型」的新選擇。潘石屹公開表示，出售項目所得資金將用於SOHO 3Q的擴張及利益分紅。

SOHO 3Q是SOHO在2015年推出的共享辦公產品。

而所謂共享辦公，指的是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，來自不同公司的個人在聯合辦公空間中共同工作；與此同時，辦公者可以與其他團隊分享信息知識、技能、想法和拓寬社交圈子等。

近年來，在共享經濟的浪潮下，商業辦公領域的聯合辦公空間正在迅速發展，並受到眾多資本的青睞。

克而瑞調研報告顯示，截至2016年年末，聯合辦公空間運營商數量已超3500家，提供超過10萬張工位。這其中，SOHO的SOHO 3Q業務就正在如火如荼的擴張中。

SOHO財報顯示，截至2016年，SOHO已在自持物業中開辦了17個SOHO 3Q中心，並有2個正在建設中，共提供超過16000個工位於北京及上海。

「3Q是我們的新領域，未來估計兩三年之後，新的增長點主要是3Q。」對於SOHO 3Q的未來，潘石屹公開說。

那麼，SOHO 3Q能否成為SOHO盈利的新增長點？

在嚴躍進看來，SOHO 3Q能否成為SOHO盈利的新增長點還有待時間的檢驗。「如果從企業本身來看，這樣的轉型我還是比較看好的。首先，SOHO本身擁有很多寫字樓，這為其提供了辦公資源；同時藉助互聯網的趨勢，進行這樣的創新也符合企業經營的策略。我認為它還是有希望成為共享辦公行業的領袖的。」

不過，嚴躍進坦言，SOHO 3Q在共享辦公領域還是面臨很多考驗的。

「首先這個領域目前競爭正處於白熱化，很多人都在搶食這塊市場，其實亦不乏失敗者。」嚴躍進說。

法治周末記者走訪了解到，在共享辦公市場除了SOHO 3Q仍有很多知名的參與者，如毛大慶創辦的優客工場、李開復創辦的創新工場、36氪旗下的氪空間等。

此外，公開資料顯示，2016年國內共享辦公市場亦出現過「關閉潮」，一些經營不善的企業在行業優勝劣汰中不幸出局。例如，2016年2月，深圳的創客空間「地庫」宣布倒閉；2016年4月，「孔雀機構」因拖欠物管費、虧損嚴重而關門；2016年10月26日，Mad Space宣布破產倒閉。

「過高的租金收入依賴也使得共享辦公空間對於空間的入駐率極為敏感。」嚴躍進說，「這也將會是一種考驗。」