萬達這隻大象的轉身 2015年開始邁開輕資產模式的步子

  作為第一代主流地產商的代表，萬達是最早從住宅銷售為主的開發模式，轉為持有商業為主的企業或之一。

  有朋友可能不同意，因為即使到現在，萬達的收入來源中，住宅產品的銷售收入仍佔有相當大的份額。但從具體產品形態看，住宅和商鋪銷售是為萬達mall服務的。換句話說，住宅和商鋪的銷售，是為了獲得現金流平衡，萬達謀取的，是持有型物業。

  分析萬達的轉型，有兩種。一種是萬達集團層面的轉型，其實是多元化。即它從商業地產開發運營，進入文化娛樂領域，經由萬達院線、萬達電影，收購了一批國外資產，成為全球最大的電影娛樂全產業鏈公司。

  一種是萬達起家的萬達商業，即其主營業態的商業綜合體萬達廣場，有過第一代第二代第三代的更迭，到了第四代，變身為萬達文旅城。就萬達廣場而言，以往的轉型，都是產品形態的嬗遞；最大的轉型動作當然是此次將文旅城和酒店賣給了融創、富力。

  萬達以630多億的價格，將13個文旅城和77個酒店資產包一起售出，幾乎所有人都覺得突然。都在問：萬達究竟發生了什麼？

  最近幾年，萬達發起了數額巨大的海外投資，包括文化娛樂和商業地產。5月起，萬達的海外項目融資受到影響，並不可避免地波及內地項目。這是一個偶發因素，卻是促成王健林毅然將萬達商業全面向輕資產轉型的決定性因素。

  從商業開發量和持有規模看，萬達無疑是一個沉重的大象。且不說它剛賣掉的13個文旅城和77個酒店，單單說它截至7月26日已經開業的205個萬達廣場而言，就已是全球最大的商用物業持有者。

  過去10多年，萬達廣場雖然在產品形態不斷迭代，但本質上仍然是一種傳統的開發模式：獲取土地-建設-銷售-運營。只是比大多數地產商多了「運營」一環。從全國城市的空間縱深來看，這種遊戲還能持續。不過，王健林想換個玩法。

  大約2014年底，王健林的想法逐漸清晰，化重為輕，萬達由重資產向輕資產轉型。代表性的事件，即是業內俗稱的「萬萬合作」，也就是萬達與萬科的戰略合作。萬萬合作的簽約儀式是2015年5月14日，但雙方的接觸卻至少是在2015年初。萬科對這項合作是高度重視的，還派了一位副總裁專門分管此事。

  我個人了解到的情況是，王健林其實是想將萬達廣場悉數售予萬科，就如同現在將萬達文旅城售予融創和富力，但運營管理仍由萬達負責。「如果生意達成，今天就沒有融創什麼事了。」而萬科也將牢牢地佔據房企第一的位置。但我們看到的卻是，一年後，萬萬合作無疾而終。分手原因不足為外人道，也許是理念、目標分歧，也許是寶萬之爭分散了萬科的部分精力吧。

  也就是2015年開始，萬達的輕資產模式邁開了步子。

  一方面，萬達廣場的開發投資，引進了新的模式。主要有兩種，一種是合作方出錢，萬達負責規劃設計、建設、招商和運營管理。比較有代表性的是與中信信託、民生信託的合作。近日鬧得沸沸揚揚的萬達再次出售核心資產，其實是萬達廣場建成后移交給投資方。

  另一種是合作方出地，或部分投資，萬達負責規劃設計、投資建設、招商和運營管理。比較有代表性的是北京槐房萬達廣場。這是在集體土地上建設的萬達廣場。根據萬達集團2017年上半年簡報，上半年新開業項目14個，輕資產萬達廣場9個；新發展萬達廣場26個，均為輕資產項目。

  另一方面，萬達仍在為其重資產尋找潛在的買家。2017年7月，孫宏斌出現了。老王要找的買家，是一個決策快、說話算數、好合作、「不扯淡的」，老孫全都符合。可資佐證的是，7月10日簽訂框架協議，融創未做盡調，就在7月19日與萬達簽訂正式合同。

  目前萬達的貸款和債券約2000億元。包括兩個資產包售予融創富力后收回的630多億現金，累計擁有現金約1700億元。在建的萬達廣場，還有1000多億元的可售物業。僅以此簡單計算，即使不再貸款和發債，萬達資金鏈風險（如果有的話）已然解除。

  萬達轉型輕資產模式是否成功，要看它的主要營收和利潤來源，不是銷售收入，而是來自持有型物業的租金。2016年租金在萬達商業利潤的佔比，已經超過50%，為195.8億元。按照王健林的說法，租金收入的年增幅要在20%以上。

  這意味著，萬達商業2017年的租金收入要達到230億元。按照這種增長速度，大約6年後，萬達商業的租金收入就有望達到800億元，純利可達400億元。這麼一算，嚇了我一跟頭。當然，這只是理論推算。如你所知，商業的未知和不確定，總是超乎想象。

  再多說幾句。我個人一直強調，商業的事情還是要用商業邏輯來解釋。非商業的猜測，也許1000種總會有一種接近真相，但永遠不會是真相本身，除了滿足飯後八卦和陰謀論的好奇心，它大概率不會被證實或證偽。

  萬達的封閉性，讓包括我在內的外人，對其企業文化，是不了解的。萬達模式在獲取土地時所擁有的強悍話語權，一度讓包括我在內的外人存有質疑。但萬達發展到今天，殊為不易。跳開商業邏輯的踩踏，尤不可取。