地產股跌跌不休 萬科A跌破寶能平倉線

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

5月8日，A股遭遇了一個股債雙殺的黑色星期一，上證、深證、創業板指數全線下挫。當日，房地產板塊的跌幅高達1.78%，板塊凈流出資金22.89億元，在滬深兩市中居首。標杆之一的萬科A跌2.22%，報收18.47元，跌破寶能系資管計劃的平倉線。據統計，4月14日至5月8日，大半個月時間裡，房地產板塊一路下探，跌幅已達10%。

房地產板塊走勢圖

金融去槓桿被認為是這一輪地產股寒冬的主要影響因素。5月7日，保監會公布了加強保險資金的新通知，提出嚴格保險資金運用監管，對地產行業形成利空。而4月份以來，已有萬科A、電建地產、金地等房企先後取消中票的發行，理由是資金成本大幅上升。個人消費端的資金使用成本也在上升，繼北京后，近日廣州已有多家銀行取消首套房貸利率折扣，恢復至基準水平。「有些之前出了同貸書獲得折扣的客戶，都被要求按照新的利率條件執行，取消折扣，上浮至基準。」廣州一按揭公司員工透露。

中信建投分析師陳慎認為，房地產行業基本面毫無疑問處於較高的位置，在未來融資端、政策、需求面都受到越來越強力的壓制，所以整個板塊系統性的機會還沒有出現，還需要觀察後續整個市場的調整節奏。

一個月不到 地產板塊已下跌10%

5月8日，上證指數跌破3100點，報收3078.61，跌幅0.79%，深證成指下跌1.91%，創業板指下跌1.62%，主力資金大幅流出。其中，房地產板塊的資金流出是兩市最高的，同花順的數據顯示，5月8日，該板塊凈流出資金為22.89億元。房地產不受投資者待見已經不是一天兩天了，5月3日，該板塊也是資金凈流出板塊的首位，流出資金為21.89億元。

根據東方財富網的數據，自4月14日以來，房地產板塊就一路下行，從19200點左右，跌到了5月8日的17198點，跌幅達10%。

個股的表現更是慘不忍睹。自2016年12月以來，萬科A的股價一直穩定在20元-22元的區間。但近幾個交易日持續下跌，5月8日跌至18.47元，跌破寶能系資管計劃18.89元的平倉線。泰禾集團從4月13日的18元，跌至5月8日的16元，創下近一年的新低。招商蛇口在4月13日-5月8日期間，從20.8元跌到了17.8元。

金融去槓桿 地產失血

有分析師指出，作為資金密集型行業，地產板塊在這大半月來的持續下行，與金融行業去槓桿的動作息息相關。

5月7日，保監會在官網公布了「印發關於彌補監管短板構建嚴密有效保險監管體系的通知」，提出要嚴格保險資金運用監管。堅持去槓桿、去嵌套、去通道導向，從嚴監管保險資金投資各類金融產品。據了解，截至2016年末，超過13萬億元的保險投資有36%用於除了銀行存款、債券、股票、基金外的其他投資，這部分資金被認為有不小的比例進入了樓市，參與拿地王。此前，保監會的反腐及安邦保險的一系列傳聞，已經對有保險概念的房地產股造成負面影響，如萬科A、金融街、金地集團、建築等。這次再度加強資金監管，被認為是地產行業的又一次利空。

4月26日，萬科表示，鑒於近期市場的變化，公司擬取消原定今日進行的15億元人民幣中期票據發行。據統計，4月份以來，已有電建地產、金融街、金地等房企先後取消中票的發行。背後的原因則是不斷上行的融資成本，Wind的數據顯示，截至5月2日，全市場共有92隻債券票面發行利率大於等於7%。而在過去，不少房企的中票利率可低至3%-4%。

去槓桿的動作還延伸到了個人貸款領域。在北京取消個人首套房貸利率折扣之後，廣州很快跟進，目前已有多家銀行將首套房貸利率調升至基準水平。廣州一按揭公司的員工告訴房地產報記者，3月份廣州的大部分銀行還能做到首套房貸利率的85折，4月份開始陸續上調到9折，5月份預計會全線上調回基準。

根據研究機構的估算，的按揭貸款平均利率自2014年三季度高位的7%逐步降低至2016年的4.5%-4.6%，隨後在2017年一季度實際回升至約4.8%，並有可能在2017年二季度進一步反彈至5.2%。

中信建投分析師陳慎在近日的報告中指出，房地產行業自去年就開始去槓桿，首先在企業端，去年9月份開始公司債等各種融資渠道開始收緊，而在需求端，在去年整個930政策之後，今年3月進一步加強限購限售政策。在流動性方面，部分城市商業銀行已經開始針對按揭貸款無論是額度還是成本都逐步調整，去槓桿趨勢明確。

克爾瑞研究中心研究員楊科偉認為地產行業的投資風險在增加。他表示，鑒於央行開始主動「縮表」，資金偏緊的市場預期將不斷強化，熱點城市房地產市場將逐步回歸理性，部分城市已然出現「滯漲」的徵兆，也許一夜之間房地產市場將發生突變。