高房價是一線城市的歷史宿命？

住房市場存在嚴重的結構失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價畸高，這是公認的事實。對於如何解決這一結構性問題，多數人主張擴大一線城市土地供給，緊縮中小城市土地供應。

2017年5月26日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆於復旦大學的專題講座中也提出，存在土地供應失衡，大城市人口集中多流入多，結果每年新增的住宅用地反而相對要少。據此他認為，大城市人多就應該多供地，實現人口應跟著產業走，土地應跟著人口走，土地供應爬行釘住人口規模。

從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。

通過擴大供地來解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡單直觀，其實際效果如何呢？

曾有這麼一個特大城市，1986年常住人口達到1028萬，首次進入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達到1538萬，19年凈增510萬人。此後人口流入加速，接著只花了6年，人口規模又增加了約500萬人， 到2011年常住人口已經突破2000萬，達到2018.6萬人。

與超乎預期的人口激增相適應，城市規模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展，由二環擴展到六環，目前大七環也正在建設之中。這應當就是土地供應釘住人口規模的直接結果。在15年前，該城市三環外就屬於偏僻得沒人願去的地方。而今六環外的住房單價，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。

由於人口的激增和城市建設規模被動擴大，這個城市正飽經受嚴重的城市病和高房價症。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高，儘管房價全國第一，住房還經常需要搶購。

最要命的是，由於患上嚴重的大城市病，這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應不僅無法有效擴大，還必須呈相對收縮的態勢。大家都知道，這個城市就是北京。

由北京案例可見，遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下「攤大餅」陷阱：人口湧入——建設攤大餅——人口進一步湧入——進一步建設攤大餅——人口再湧入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續湧入——無法治理的高房價症及大城市病。

這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段，大城市人口的湧入是動態的，並不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應，必將被更多的人口湧入所消化。而受制於資源環境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地攤下去。

所以在一線城市，土地供應最終是沒法釘住人口規模的。或者說，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓是非常深刻的。

從現實看，大多數特大城市，土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價，只能是一個望梅止渴式的良好願望。並不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區域的環境、交通、公共基礎設施等的承載能力。

仍以北京為例，儘管有人「驚奇」地發現在四環到五環之間、五環到六環之間還存在不少空地，二環以內甚至還有大片平房，從而認為它還有很大的供地潛力，這實際上是一種誤解。

如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進一步提高，那交通擁堵問題將極度惡化以至於無解。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發現象，其現實表現是交通的極度擁堵。

如果要進一步提高土地開發強度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是國民百年夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與夢相悖，最終或是不得人心、無法推行的。

在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現有宜居水準，不僅沒有條件擴大供地，還需要把現有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開牆打洞、拆除違建、遷走批發市場等低端產業等形式，把低端產業吸附的人口導出。這項運動，在的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。

所以，在未來的很長一段時間內，的特大城市都沒有擴大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環境壓力、維繫城市宜居水平。

總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發生根本性改變，高房價幾乎就是現階段特大城市的宿命：

不擴大土地供應，特大城市住房市場必將逐步陷入「香港化」，具體表現為超高房價和低居住水平。

而擴大土地供應，隨著更多人口的湧入，特大城市住房市場遲早也將逐步「香港化」，同時還要掉入「攤大餅」陷阱無法自拔。

該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區的設立，也正是基於跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區解決住房供求矛盾探出第三條道路。

超級商學院APP下載

IOS版

掃碼下載

[掃一掃] 進入《商學院》微店

▼

獲取商界新鮮資訊、聆聽大佬領導「心經」

揭秘大公司里的「未可知」

直通全球22家知名商學院校

這是一座開在你身邊的《商學院》