萬科：股權之爭后能否再領跑

紛擾多時的股權之爭落下帷幕，市場再度將目標聚焦到萬科的主業上，然而行業機構近日出具的半年銷售榜顯示，萬科被碧桂園超車，再度與行業老大的位置失之交臂。萬科董事會主席兼總裁郁亮曾表示，萬科並不追求行業第一的位置，但是多年位列第一的萬科是否甘心做老二，未來是否會再度登頂，相較碧桂園、恆大，萬科又有何優劣勢，企業新任大股東和新組建的董事會又會為萬科注入何種發展能量將成為房地產市場長期關注的話題。

土儲：總量不及他人

7月4日晚間，萬科公布上半年銷售業績為2771.8億元，同比增長45.82%。雖然這一準確的銷售額比此前統計機構出具的2728億元多出近50億元，但是仍然不及碧桂園的2842億元。

在克而瑞和指數研究院近日發布的房企半年銷售榜中，萬科均位列第二，這也是繼去年被恆大超越后，萬科又一次錯過行業第一的位置。即便萬科上半年依然實現了同比45%的增長，但是與碧桂園的翻倍和恆大的68%以及融創、龍湖等黑馬的高速增長相比，確有遜色。

在銷售額增速略落後於他人的同時，萬科上半年的拿地量也不及他家。中原地產統計，截至6月27日，今年上半年，萬科總共拿地54宗，總規劃面積742萬平方米，耗費609億元，平均樓麵價7931元/平方米，在上市房企中排名第四，低於碧桂園、保利、龍湖地產。指數研究院的統計顯示，碧桂園上半年拿地金額高達828億元。

陽光城集團總裁張海民曾說現在的土地儲備排名就是五年後的房企銷售額排名，這意味著土地儲備成為衡量房企成長性的重要指標。郁亮雖然多次表示，萬科的土地儲備量可以保證未來2-3年的發展，但單從土地儲備的總量上看，卻仍不及碧桂園、恆大等企業。中房智庫根據上市公司財報總結的數據顯示，截至2016年末，萬科的總土地儲備為1.13億平方米，恆大以2.29億平方米的儲備量位居榜首，碧桂園則為1.66億平方米、綠地為1.37億平方米。萬科去年土地新增面積也不及恆大和碧桂園。

萬科方面也表達了對土地儲備量下降帶來的擔憂。在今年5月銷售經營情況電話會議上，萬科方面表示今年前5個月萬科拿地相對於銷售要保守一些，如果今年公司新增項目仍小於銷售，土地儲備進一步下降，對於未來的增長會有影響。萬科董秘朱旭更是表示，「現在房價有所下降，但是地價並沒有降低，土地市場競爭依然激烈。萬科在土地市場比較熱、房價漲幅非常緩慢的情況下，投資拿地會非常謹慎」。有不具名行業分析人士表示，「非常謹慎」的態度也意味著未來2-3年萬科的銷售額想要回歸行業第一的寶座，仍存不確定性。

值得一提的是，就在6月29日萬科以551億元的高價拿下了廣州廣信房產旗下的拍賣資產，這將迅速拉高萬科上半年的拿地金額，如此大手筆也暗示著萬科在土地儲備上不敢懈怠。

運營：以穩為主

實際上，早在2014年，萬科在銷售額上就曾被綠地趕超，當時郁亮就曾表態萬科不願意做第一，但是願意做領導者。在行業人士看來，郁亮所倡導的領導者風範更多體現在萬科運營的穩健之上。但是這一優勢也在逐漸淡化。

以賺錢多少為例，碧桂園2016年的財報顯示，該公司去年的股東應占利潤約為115億元，同比增長24%；核心凈利潤達120億元，同比增長22%。雖然核心凈利潤率得到了同比增長，但是核心凈利潤率卻從2015年的8.87%下滑到了2016年的7.83%。

而值得一提的是今年一季度萬科的凈利潤率也由去年同期的5.7%下降到了3.7%。對此，朱旭表示這是由於一季度結轉的季節性、三費、合夥權益等因素，並稱不是常態，但是「好日子不再」的憂心忡忡一直存在。

另外，2016年萬科的銷售回款率在上年基礎上進一步提升，超過95%，全年實現經營性現金凈流入395.7億元。同年，碧桂園的銷售現金回籠2840.8億元，同比增長142.8%，回款率為92%，凈經營性現金流為正，此外截至去年末，碧桂園持有現金及現金等價物846億元，另有約1628.4億元的銀行授信額度尚未使用。這也被看做是碧桂園能夠後續發力的基礎。

對於這些數據的比較，上述分析人士認為，碧桂園、恆大等企業在追求規模的同時，也在提升企業發展的質量，這對萬科、中海等以穩健著長的企業來說，競爭力也不容忽視。不過，萬科低於行業的負債率、低運營成本等更是碧桂園等企業需要學習的。

擴張：捷運+物業的新機遇

在規模化競爭中，土地儲備規模與結構對房企的影響越來越大。但是在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，公司治理、制度、公司戰略、系列產品、城市的全國化布局等綜合能力是考量企業是否有前瞻性和發展潛力的系統性體系。張宏偉認為，在這點上，萬科的發展雖然短期內不夠突出，但是相對勻速且長遠。

就以城市布局舉例，碧桂園和恆大以三四線城市布局為重正在向一二線城市延展，而萬科繼續聚焦一二線城市，進入的地區以三大城市圈為核心，以2016年為例全年88.3%的新增項目位於一二線城市，其中，核心一二線城市佔比達到了91%。而碧桂園2016年財報則顯示，去年該公司新獲取的土地中目標一二線城市與目標三四線城市的地塊按金額劃分的比例為64：36；若從面積看，2016年碧桂園新增土儲中，有75.1%來自於三四線城市。對於城市擴張，郁亮曾表示：「目前國內房地產市場可分為60個城市區域，有房價問題也是60個大城市的問題，其他的區域房價太低，萬科沒興趣。在廣深、北京、上海和海外區域均衡布局，對於降低行業波動會有幫助。」

除城市布局之外，行業龍頭的多元化也正在成為趨勢，但是萬科的多元化路徑與其他企業也有區別。2016年萬科年報中提到，萬科2016年在商業地產、物流地產、滑雪業務和長租、養老業務等方面繼續全面推進，郁亮表示，萬科的多元化有兩個特點：一是主線清晰，圍繞著「城市配套服務商」進行，而且都是基於不動產；二是注重綜合效益，發揮合力。而恆大在2016年完成了地產、金融、健康、文化旅遊四大產業布局；碧桂園2016年的財報則顯示，碧桂園3.3%的收入來自建築裝修等板塊。相對而言，碧桂園的多元化比恆大、萬科要弱一些，其96.7%的收入來自物業銷售，僅有3.3%來自其他業務板塊。

張宏偉認為，房地產主業的銷售額排行不只是衡量地產企業的惟一標準，未來多元化的發展才是房企綜合能力的體現。上述不具名分析人士也表示：「萬科的多元化主線清晰，是圍繞房地產主業在發展，這對於萬科再度衝擊銷售冠軍有助推的作用，尤其是新任大股東深圳捷運的參與，讓萬科在『捷運+物業』的新模式下能夠在銷售額上衝刺一下，這是多元化路徑上萬科的優勢，同時也給萬科收復失地提供了更多的可能。」

北京商報記者 阿茹汗