不是有了房地產稅，就能解決高房價問題的

房地產稅的爭議很大，社會各界對此意見嚴重分歧，這是因為他們對房地產稅發揮的不同功能有所期待導致的。總的來說，支持開徵房地產稅的目標有四種：

第一，平抑房價，部分經濟學家強烈支持房地產稅，增加房地產的持有成本，以抑制購房需求，避免房地產泡沫越吹越大，無法收拾；

第二，再分配功能，抑制了財富效應，避免財富差距快速擴大；

第三，房地產稅本地徵收，本地使用，完成地方公共服務的籌資功能；

第四，成為地方政府的優勢稅種，緩和近年來持續的央地收支失衡。

然而，這些目標之間可能是衝突的，很難同時實現。從稅種的設計機制來看，房地產稅有兩個主要的設計原則：受益原則和再分配原則。受益原則是將房地產稅作為地方政府的重要稅源，是國家的房地產的首要原則。房地產稅主要由地方政府徵收，雖然有一定的減免政策，但覆蓋絕大多數房地產持有人，籌集到的資金，用於本地的公共服務支出，誰納稅誰受益，義務教育、圖書館等基礎公共設施的運營主要依賴房地產稅。

受益原則下的房地產稅，居民通過代議機制對房地產稅的開徵與使用擁有決定權，整體呈現高稅收高福利、低稅收低福利的狀態，居民根據自己的偏好通過用腳投票的方式來選擇不同水平的公共服務。這就是經濟學里的「蒂布特」模型。當義務與權利相匹配的時候，房地產稅並不能平抑房價，因為較高的稅收能維持較好的公共服務，城市之間、城市內的版塊之間的房價會分化，出現明顯的差異。這和很多經濟學家支持用房地產稅來平抑房價的初衷是截然相反的。

很明顯，受益原則設計的房地產稅才能讓房地產持有人有激勵納稅，可以完成兩個目標，即成為地方政府優勢稅種以及為公共服務籌資。若以抑制房價為徵稅目的，那麼房地產稅的設計是——A群人徵稅，用於B群人（如保障房），從A地（城市或版塊）徵稅，用在B地。房地產稅的實質則不可能是受益稅，而會是再分配的稅種。

再分配原則下的房地產稅，必然不可能普遍徵收，而針對多套房、中心區域、大面積住宅的房地產持有人徵收，收來的稅統籌分配。這樣的稅種會打擊購買豪宅、多套房的積極性，自然可以平抑房價。問題是，既然不是受益原則，稅收的遵從度會很低，對徵稅合法性的質疑會持續高漲。對於目前的社會環境，恐怕是政府和財稅部門無法承擔的壓力。對於政府間來說，房地產稅也不可能是地方政府獨享的稅種，要上繳上級政府統籌使用才能起到再分配的作用，那麼地方政府有什麼激勵去徵稅呢？因此，再分配的稅種機制設計，意味著房地產稅會迅速的邊緣化，無法成為主力稅種，起不到增加財政收入的目的。

房地產稅是一種直接稅，居民對稅負的感受直接，稅收立法應當慎重，不應將一時的市場調整和經濟調控作為立法的主要目標，而應該著眼於居民長期的福利來設計，這也是為什麼市場呼聲很強，但決策很謹慎的原因。

考慮到目前存量房產的規模龐大，利益驚人，當前已經不是對存量房地產開徵新稅的好時機。但長期來看，建立受益原則的房地產稅有利於理順政府間關係和公共服務的籌資機制，值得嘗試，從各國實踐來看，運行良好且成為主力稅種的房地產稅，房地產稅更多體現的是受益稅，也是地方稅。

這意味著應該將房地產稅的稅權賦予相應層級的地方政府，中央政府或上級政府制定一個基本的稅制框架，給地方較大的區間，讓地方政府在計稅依據、稅率、稅收減免上有決定權、選擇權，建立基層財政民主。同時通過居民自治的方式，居民在稅收的使用決策上應有較大決定權，徵收以後就地使用，做到收入與支出透明、對應，既分散風險又積累經驗，也有利於建立一種基層政府與民眾的對話機制。

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