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「貴族」湯臣的主業瓶頸 賣樓改善財務狀況

  以打造豪宅項目著稱的湯臣集團近日拋售了天津的項目,從而引發市場關注,在此次出售之後,湯臣集團的地產業務僅限上海,且存貨有限,這對於一家開發商的未來發展來說略顯尷尬。湯臣集團坦言,出售天津物業是為了改善財務狀況,在多元化發展還未見成效之時,湯臣集團錯失房地產黃金髮展機遇的遺憾也越發凸顯。

  拋售營收主力軍

  7月2日晚間,招商蛇口發布公告稱,旗下全資子公司天津招勝房地產有限公司(以下簡稱「天津招勝」)將以20.16億元收購天津湯臣建設有限公司(以下簡稱「天津湯臣」)100%股權,這也意味著以豪宅著稱的湯臣集團將退出天津。

  據了解,天津湯臣的原股東是湯臣集團有限公司,轉讓前,天津湯臣持有天津津灣房產建設有限公司(以下簡稱「津灣建設」)75%的股權。2010年,天津湯臣以其當時持有的天津津灣置業有限公司(以下簡稱「天津置業」)51%的股權和津灣建設75%的股權參與開發了位於天津市和平區中心區域津灣廣場第二期住宅項目「湯臣津灣一品」以及商業項目「One Mall」。據湯臣集團官網介紹,津灣廣場第二期共有三棟高樓,總建築面積達52萬平方米,地上建築面積37萬平方米,地下建築面積15萬平方米。

  持有津灣建設剩餘25%股權的是天津金融城開發有限公司,而天津湯臣所持有51%股權的天津置業則早在2016年10月24日,以11.73億元的價格出售給了溫州中保世紀。公開資料顯示,津灣建設持有津灣廣場二期一棟70層的高樓「湯臣京津中心」,總樓面面積約為20.95萬平方米。天津湯臣曾在公告中表示,此番出售將使公司收益約4.73億元。

  經過這兩次出讓,湯臣集團徹底退出了天津市場。湯臣集團2016年年報數據顯示,2016年津灣廣場二期項目的住宅部分「湯臣津灣一品」已銷售了65%的總可銷售樓面面積,並收入20.12億港元,占湯臣集團經營收益總額約48.21%,此外,位於上海浦東及澳門的項目收益占集團經營總收益分別為32.02%和16.87%,不難看出,「湯臣津灣一品」項目在湯臣集團的經營過程中,擁有著舉足輕重的地位。

  此前,湯臣集團還在2016年年報中預期,天津市的商業及辦公大樓將會在2017年帶來顯著利潤。並稱,隨著內地預期經濟增長,符合高收入中產階層人士及高資產凈值人士所需求的物業市場仍具備增長潛力,因此位於天津市的津灣廣場投資是集團策略上的重要部署。

  忍痛割肉源起現金流

  北京商報記者注意到,在湯臣集團兩次出售股權的公告中,對出售貢獻了其近半營收的天津項目的原因,做出了相同的解釋。湯臣集團稱,出售事項將有助其變現相關資產的投資潛力,進一步加強集團現金流及財務狀況。

  根據湯臣集團2016年年報數據顯示,湯臣集團2016年經營收益總額為41.74億港元,相比2015年的27.39億港元,同比增長52.42%。然而,收益大增的湯臣集團現金流狀況則遜色了許多,截至2016年底,湯臣集團的現金及現金等價物為28.82億港元,同比僅增加3.65%。

  對此,湯臣集團在年報中解釋道,現金流的凈額增加來自於收取待售物業的銷售收益、新增借款以及出售一家合資企業權益所收取的按金。然而,現金及現金等價物的部分金額已被償還借款所抵消。年報顯示,2016年湯臣集團負債85.64億港元,償還借款37.53億港元。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,對於豪宅物業的開發商來說,通過此類股權轉讓有助於更好地回籠資金,同時也有助於尋找新的投資機會。

  經過此番出售,目前湯臣集團僅剩上海和澳門兩地還有可以出售的物業。2016年年報顯示,除了上海市湯臣一品1.42萬平方米的可出售面積以及在上海市金橋-張江項目中的一塊30.07萬平方米的土地外,湯臣集團在上海市已僅剩湯臣湖庭花園一個單位的住宅可出售,但上述土地雖然早在2010年時就已被湯臣集團收購,然而至今還有20%的地塊截至2016年年底並未交付。於澳門的項目中,湯臣集團持有70%權益的澳門主教山一號項目仍在出售。

  地產主業遇發展瓶頸

  此番退出天津市場也被行業人士評價為,湯臣集團在地產業務上遇到了瓶頸, 對於地產業務規模上一直難突破的短板,有匿名分析人士坦言,這是由於很多房企沒有看到外部環境的變化,同時一些豪宅開發商也沒有進行全國化布局,隨著上海城區規模的擴大,郊區開發也開始蓬勃發展,這些先進入者的優勢開始淡化。此外,湯臣的銷售模式不是高周轉,帶有持有型的經營特點,此類經營模式會加大沉澱資金的成本。

  此外,競爭者層出不窮也給湯臣集團帶來了壓力。上述人士認為,實際上即便是在豪宅市場,這兩年上海市場也有很多挑戰者。比如說華僑城蘇河灣項目,當時在銷售價格上就超過了湯臣一品。而類似董家渡的開發,也會引起豪宅區域市場的變化。

  在房地產主業上難有突破,湯臣集團將精力轉到了其他副業上。近年來,湯臣集團在證券買賣、電影發行、現場表演、高爾夫球會、塑膠業務、投資控股等業務方面進行投資。然而,從湯臣集團的年報中不難看出,這些投資項目均表現出不溫不火的態勢,2016年,湯臣集團在媒體、娛樂業務、高爾夫球會以及塑膠業務方面的投資都出現了一定程度的虧損。

  對於湯臣集團未來的發展方向,嚴躍進表示,當前港資房企是需要做反思的,過去上海很多優質地塊其實都是港資開發商所獲取,也形成了標杆型項目。但近兩年,內地民營房企崛起,打造的產品也趨向高端化。因此反過來看,當前的企業發展模式,產品開發能力其實是次要的,關鍵是看如何發現新低估的土地市場,繼而獲取更多的土地儲備。

  湯臣集團在2016年年報中曾展望道,鑒於近期政治及金融環境的發展,湯臣集團將繼續謹慎地管理集團的證券買賣組合,並將側重持有有經常性收益的證券。此外,湯臣集團會繼續將物業發展和投資作為集團的業務重心並探索其他潛在的投資機會。然而有分析人士指出,隨著各地優質土地資源變得越來越稀缺,「麵粉」的價格越來越高,競爭已經很激烈,在物業發展和投資上想要有所作為,湯臣集團還需要等待天時地利人和的機會。



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