房樂分：創新模式 根源解決公寓運營痛點

隨著改革進程的不斷推進，城市化進程不斷加快。有數據顯示，預計到2030年全國城市化率將達到65%左右。

政策方面，今年5月，住建部就《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見，其中在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定；7月，住建部、國家發改委等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點，住房租賃時代大幕已開啟。

潛心調研 發現行業痛點

城市住房租賃市場巨大的潛在需求也驅動著金融機構不斷創新。趨勢之下，眾之金服旗下不動產金融服務創新品牌——紛融資產，經過長達一年時間對住房租賃市場中的公寓運營領域進行調研發現：在公寓運營方面，市場上現有金融產品並不能滿足行業需求。

目前市面上針對長租公寓的金融產品多為面向公寓運營商和租客的租客分期和租約貼現兩種模式。租客分期很好理解，在公寓承租過程中，租客往往會被要求租金按季度付、半年付、全年付，這給租客帶來不小的壓力，而經濟緊張的租客為了支付房租，往往會選擇承受一定利息的情況下向分期機構提出借款申請，然後用借款支付房租，並按月償還本息，進一步加大了租客的經濟負擔。租約貼現模式則是由金融機構一次性支付租客全年租金給運營商，租客按月支付房租給金融機構，金融機構負責租客日常催租和逾期壞賬的處置。

這兩種模式中，租客和公寓運營商都承擔了較大成本。尤其是公寓運營商， 我們來梳理一下其業務流程：

收房：一次性支出押金和一定周期的租金。

裝修：一次性支出裝修款，大約3-5萬元/間。運營效率較高的運營商，一般會控制在20-36個月的租金差覆蓋裝修成本。

出房：一次性收取押金和一定周期的租金。運營效率較高的運營商，自裝修結束至完成出租，時間一般能夠控制在1周以內。

管理：收取租金、水電費等。

團隊：支付團隊人員薪資。

上述流程可以看出，運營和現金流成了影響公寓運營商的大問題：一方面，收房與出房的時間差導致的押金租金佔用;另一方面，裝修款一次性支付及長期攤銷導致的資金占用。這兩項資金解決能力高低，將直接影響運營商的運營能力及擴張能力。顯然，在前述兩類產品中，幾乎找不到完美的解決方案。

精心構思 推出創新產品

痛點出現，如何解決，紛融資產管理團隊通過分析發現：在房東、運營商、租客這一鏈條上，現有金融產品對房東的角色是弱化甚至缺失的，只有把房東的角色串聯起來，這個鏈條才是完整的，而如何讓鏈條上的三方都獲利，顯然是問題的根源。

今年6月，紛融資產團隊創新推出「房樂分」。該產品憑藉創新的模式及靈活的服務體系，一經面世即受到行業各方的歡迎。該產品由紛融資產代運營商支付應繳納給房東的租金，以運營商的房屋租金為主要還款來源。對房東而言，一次性收到未來1至2年的房租，而該筆租金收益房東可用於其他更高收益的投資，還不需要為房屋的出租率擔心。待租約到期之後，房東與運營商約定部分房租作為裝修款回收時已裝修的公寓自己可以繼續使用，省去裝修煩惱。對公寓運營商而言，雖然要承擔一定的資金成本，但是在年付租金給房東時可以商談降低一部分房租，經過多個區域市場的檢驗，這部分租金基本可以覆蓋資金成本，同時一次性支付房東年付租金，對於快速搶佔市場份額，進行業務擴張提供了有利條件。此外，房樂分還含有裝修，也有效地緩解了運營商大量拿房時裝修款積壓的問題。同時運營商可進行真正的月付，在招攬租客和降低空置率方面也起到了非常積極的作用。對租客而言，無需支付運營商使用金融產品產生的額外費用，真正月付，真實地降低了租住成本，也避免了不斷搬家的麻煩。

上線以來，紛融資產著眼於小微企業資金周轉痛點，運用自身技術優勢，使審批效率提高50%，資金轉換率提升20%，基本能做到申請通過，半小時放款。目前主打的「房樂分」產品，已為公寓運營商提供超過近億規模的資金服務。

現身說法 房樂分更具優勢

在眾多「房樂分」的忠實擁躉中，成都某長租公寓運營商劉先生感觸很深。在接觸「房樂分」之前，他一直面臨著發展瓶頸：成本高企、擴張無力、現金流不穩定等發展難題。據他介紹，長租公寓雖然解決了城市流動人口及無力購房的群體渴望改善居住條件和生活品質，房企與房東有大量房產需要盤活的兩難問題，但在現實的發展中還有很多具體問題，比如長租公寓的產業鏈條非常長，無論是房源獲取，還是裝修、運營，每一個環節都是臟活累活。以裝修為例，就涉及到設計、造型、選材、採購、施工管理、建立、驗收等，此外還可能涉及軟裝、水電氣設施改造等。

「這無異於把所有的風險都轉嫁到了我們身上。」劉先生介紹，之前在公寓運營上不但需要投入大量資金，還需要一套能將所有環節串聯起來的運營管理系統和相關專業人士。這兩大難題束縛著他去搶佔更多市場份額。他表示：就當前來說，住房租賃市場整體的蛋糕還很大，要分得更多份額，資金和運營難題必須解決。

轉機出現在今年。紛融資產推出房樂分之後，劉先生對該產品進行了全面系統的了解，他發現該產品從根源上治好了他的「傷痛」。用他的話說，房樂分解決了其融資渠道窄且成本高、運營成本高、獲客成本高、市場競爭激烈、裝修投入高等一系列問題。

以劉先生近期拿到的兩層帶裝修的集中式公寓舉例，5年租期房東給出了6個月的免租期，2000多平米，每平米45元，本來已經計劃按照市場規則實行季付，恰巧得知有房樂分年付產品，便試著拿年付與房東議價，第一次用一次性支付1年租金的方式談判便取得了每平米降低2元的利好條款，這樣基本能覆蓋資金成本了。第二次約談房東時，房東自己主動提出一次性支付2年的租金，可以再給3個月的免租期，旁邊的財務計算后告訴劉先生，除了支付資金成本外，他們還可以賺到大概10萬元。劉先生激動萬分，房東也相當配合，幾十套房子半天的時間，房東就拿到了200萬元的租金，當場就表示如果第三年還是兩年付，到時候還可以再給免租期。而劉先生通過此次合作，就制定了儘快在周邊省會城市擴展，全部使用房樂分年付金融產品的戰略規劃布局。

房樂分是一款為運營商向房東提前支付1-2年租金的創新金融產品，其綜合費率非常低，實際使用資金成本可以為0甚至還能為運營商掙錢，全系統支持現場操作，十分鐘審批，一分鐘簽約，提交資料后最快30分鐘可放款且支持個性化定製，產品優勢相當明顯。

未來，紛融資產將攜手廣大企業打造健康的不動產流通生態圈，向全球化的不動產資產管理公司堅實邁進。