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2021/12/25
借著最近「租購同權」的火熱，今天一張全國租金回報率的圖刷爆了朋友圈，這張圖列舉了100個城市的租金回報率總榜排行。
其中南京的租金回報率居然只有1.81%！這意味著，如果你是想靠著房租來賺回一套房的錢的話，大概需要55年。
01
南京的租金回報率居然只有1.81%
在這100個城市的租金回報率總榜排行。四大一線城市全部排在了回報率最低的陣營里，其中北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。
因此，製圖作者表示城市的租金回報率普遍較低，背後一方面是因為房價較高。
新一線城市的回報率也排在了中后位置，15座新一線城市的內部排名如下：
瀋陽、大連這兩個東北省會排名最前，因為它們整體房價較低，這也側面體現出東北市場相對冷清的狀況。南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市，租金回報率都較低。
其中，南京的租金回報率是1.81%，那就意味著，如果你是想靠著房租來賺回一套房的錢的話，大概需要55年。
02
南京一年來租金水平的真實情況是……
這個數據傳出來以後也有很多人感覺不可思議，「為什麼我覺得南京的房租並不便宜啊？」的確，南京的房租相比於其他的一些城市有可能不便宜，但是和房價對比起來，那可就小巫見大巫了。
接下來讓我們看兩張圖，一張是從2016年8月到2017年7月份南京的租房均價圖，另一張則是南京7月份各個區域的房租均價和住宅均價的一個對比。
其實從上面這張表格上來看，可以看出這一年南京房租漲幅並不大。
但南京房租究竟在不在漲？在漲！可南京租金漲幅一般跟市場有關，比如說大學生畢業季的時候。可年度的漲幅比例並不大。
我自己就是一個典型的租房客，2014年剛來南京的時候，跟閨蜜在鼓樓區租下了一套90年代面積約70㎡的老房子。房子內部還不錯，簡裝也挺乾淨的。當初租的時候看格局，應該兩室一廳的戶型，可硬生生被房東改成了三室對外出租。
第一年的時候，當時的房租差不多3000元/月。到了第二年，房東就提出要漲房租，一個月漲200元。當時合租的小夥伴跟房東各種「曉之以情動之以理」，磨了一個星期的嘴皮子，房東才看在兩個小姑娘在外打拚不容易，好不容易答應沒漲。
可到了第三年，房東這次態度很明確。漲500元/月，嫌貴就挪窩。小夥伴又磨上了房東，最後答應每個月漲350元。我至今還記得當時房東說了這樣一句話，現在南京房價都漲成什麼樣了，可房租就是不見漲，也難漲啊！
在南京各區房租均價以及住宅均價的表格上我們也可以發現，幾乎住宅均價越高的地方，房租也相應的越高，在玄武、鼓樓、建鄴三個住宅均價最高的區域之中，房租也是南京最貴的。
其實，我想說的是，在南京這樣的城市中，房價漲的這麼猛，哪裡還有時間等著房租回本，分分鐘轉手賣了好嗎？
重點城市與國際城市租金比較
的租金回報率相對較低
英國羅浮堡大學的全球化和國際城市研究（GaWC），曾按綜合競爭力排名把全球大城市分成不同等級，包括城市，其對應的租金回報率如下：
（以上分級標準是由英國羅浮堡大學的GaWC提供的2016年最新等級。）
上表可清晰看出，基本上全球城市，也是呈現出城市越大租金回報率越高的特徵。紐約比波士頓、西雅圖的回報率都低。這是因為越是大都市，房價比租金的領先度更大。
日本仍是投資回報不錯的城市，這與日本年輕人的租房率高、租房市場需求強勁有很大關係；而受到本國退歐的影響，英國各城市的租金回報率跟他國幾個同等級城市裡屬於偏低水平，但仍比高。
國內重點城市的城市租金回報率
①上海市：租金回報率分佈較為均勻，呈「平原分佈」，偶有幾處較高。
（製圖：小五）
上海大部分區域的回報率在1.3%到1.6%之間，中心地區有個長寧區的小高峰。但除了外圍較高的兩個區（崇明區和嘉定區）之外，其他區域都在這個區間內，比較熱門的如浦東新區、黃浦區的數值較低。總體而言，上海保持了熱門區域租金回報率更低的特點。
與上海相似的城市有：重慶、杭州、成都
②廣州市：與紐約的分佈情況相似，越中心租金回報率越低。
（製圖：小五）
廣州市租金回報率最高的區域花落花都區，且這個趨勢也延續到其他外圍區域，如從化區。因為近年來的城區更新換代，作為廣州市老區的白雲區和荔灣區所剩的房源都普遍較老，房價漲幅不如天河和越秀區，使得它們的租金回報率比天河、越秀、海珠區更高。
相反增城區因為在去年限購時曾有短暫一段時間未被納入限制範圍，致使資金往增城區流動，這樣就拉動了該區的熱度，出現租金回報率在外圍區中偏低的現象。
③深圳：「山丘分佈」。
（製圖：小五）
除了臨近香港的兩個中心區，其他區域的租金回報率都較低。南山區是高科技公司集中布局的區域，相信有很多年輕租房客在這裡出租，但也同時拉高了南山區的房價。貴為深圳金融中心的福田區表現不如廣州的天河區亮眼，主要與租金較高、軌道交通分佈發達導致年輕租戶出走有關。
鹽田區的低回報率則側面反映出其作為房產熱門區域的一個表現：房價堪比羅湖區，租金卻只有寶安區的水平。
④重慶：依靠長江，一個區比較火。
（製圖：小五）
重慶也是「平原分佈」，租金回報率在2.5%~2.7%之間。唯有一處比例低至2.17%，是渝中區。我推測這個作為重慶政治中心的行政區也是頗受到投資喜愛的區域，加上商業中心的江北區就在旁邊，這兩個地區撐起了重慶的房價。而重慶本地人可能就更偏愛外圍，比如九龍坡區或者沙坪壩區，這兩個行政區也是回報率頗高的地方。
⑤杭州：呈現「平原分佈」，租金刷刷漲。
（製圖：小五）
作為江浙地區目前被誇讚最有前途的城市，杭州的租金回報率分佈情況與上海、重慶相似，比較平均，唯有一處（西湖區）較低。杭州的租金回報率分佈在1.9%~2.2%之間，比較低的西湖區是房價高所導致，平均房價高於其他行政區。
杭州的租金在這一年來漲得厲害，而且環比的漲幅超過房價的漲幅，可見租房需求在增加。
⑥南京：呈西北低東南高的「一面倒分佈」特點，越市中心租金回報率越高。
（製圖：小五）
南京租金回報率較低的兩個區是浦口區和六合區，而更靠東南的幾個區租金回報率都在1.7%以上。六合區和浦口區並不是南京租金\房價最高的區域，兩個區價位甚至可以說是倒數，租金回報率之所以低，是因為房租房價兩個數的比值都較低所致。
另一方面，建鄴區以及鼓樓區則是租金和房價雙高，這使得兩個行政區的租金回報率都達到1.7%。所以，南京在我們所選取的11座城市裡，表現出相反的特質，反而是租金回報率越高的地方越靠市中心。
⑦成都：各城區數值普遍均勻的「平原分佈」。
（製圖：小五）
成都也是租金回報率較高的城市，並且它的呈現也相對均勻，跟上海、重慶相似。同時，它也呈現出越市中心租金回報率越低的現象。就我們統計，錦江區和青羊區是成都房價最高的兩個區，他們的租金回報率也自然是最低的了。
⑧天津：中間低外圍高的「盆地分佈」。
（製圖：小五）
天津市中心——和平區的租金回報率著實是所有區中最低的，而且越往外圍租金回報率越高。和平區是天津房價最高的地區。此外，作為臨近北京的大都市，京津高鐵使得在北京上班、在天津安家成為可能，因此也超熱了高鐵站周邊的房價。
⑨武漢：沿江、中心區低外圍高的「盆地分佈」。
（製圖：小五）
武漢沿長江的幾個區：漢江、江岸、武昌、漢陽、黃坡的租金回報率都比較低，其中武昌區的平均房價是最高的。
除了蔡甸和江岸區外，其他行政區的租金在這一年來都在上漲，看來武漢吸引人才的政策稍有起色。
⑩哈爾濱：回報率最高二線城市，租金回報率分佈也隨意。
（製圖：小五）
整體而言，哈爾濱的房價不算高，但有些區的租金卻不低，比如道里區和南崗區。道里區也是哈爾濱房價最高的地區，唯一一個均價超過一萬/平米的區域，但是它的租金回報率卻不低。
近幾年哈爾濱湧入許多人，給哈爾濱的租房市場提供了大量需求，所以房租上，哈爾濱環比上漲較多。但是，同比來看，哈爾濱幾乎所有中心城區的房租都在下跌，所以若想投資哈爾濱這個市場，需多觀望。
⑪廈門：回報率最低二線城市，租金回報率分佈也隨意。
（製圖：小五）
作為廈門人，我是深感投資廈門的房產不能用租金回報率這一套，因為完全靠租金在廈門根本不能在有生之年回本。思明區和湖裡區是通俗上的廈門島，也就是廈門市中心，這兩個地區的房價都高得驚人。
而海滄區除了有工業，也是近年來在廈門島內二手房屋市場飽和並且房價高企的情況下，新生的離島最近的生活區，新的住宅樓盤建成，使得許多人在此買房，從而帶動了海滄區的房價。
但是因為廈門的產業結構單一且薄弱，再加上多數在廈門工作的人是廈門本地人，擁有房產（父輩），所以租房的市場並不大，這也就導致廈門的租金一直上不去。
*文中數據來源自智谷趨勢
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