房價漲完房租漲，未來租金漲的比房價還猛？

一線城市房租幾乎占工資的一半

上個月，易居研究院發布的名為《50城房租收入比研究》的報告引起了大家的關註：超過七成城市的房租水平相對收入較高，其中一線城市租房收入比嚴重高企，北京為58%、上海為54%，深圳為48%。也就是說，按照平均收入來看，這三個城市工作的人要用差不多一半的收入支付房租。

房租到底是過高還是偏低？

從房租占收入比重來看，一線城市的房租是過高了。但從另個指標來看，北上深的房租卻是偏低的，這個指標就是租售比。

目前，北京、上海、深圳的租售比均在1.5:100左右，也就是說一套市場售價100萬元的房屋，一年的租金普遍在1.5萬元左右。也就是說房租回報率只有1.5%，這個數字還不如餘額寶的年化收益。這個房租年化回報率在世界範圍內都是比較低的，無論是歐美等發達國家、還是東南亞等發展家，其房租回報率普遍在4%-8%。

未來房租漲幅要超過房價？

房租回報率如此低，肯定是不合理的，未來房租和房價可能會有兩種演化：一種是房價大幅下跌使房租回報率回到合理水平；另一種是房租補漲超過房價，把房租回報率拉到合理水平。

哪一種更可能發生呢？很有可能是后一種，即未來房租漲幅超過房價。

房租的漲跌通常是和平均收入水平掛鉤的，只要的經濟還在往前走，人們的收入水平就會逐漸的提高，房租的價格也自然會往上走。如果政府再能把虛高的房價控制住，那麼租售比就能逐漸回歸到一個合理的水平。

從目前一二線城市的城市化進程以及產業結構來看，房價從長遠來看還是會保持繼續上漲的趨勢。一線城市人口會因為產業結構調整出現再次流入，帶來住房需求增加，推動租金和租金收益率的上漲。