禹洲地產（01628.HK）：首季取得開門紅，新起點新征程

禹洲地產於4月9日公布首季實現累計銷售金額為101.51億元，同比增長80.36%，平均銷售價格為每平方米14,933元，同比增長27.42%，增速強勁。而3月份合約銷售金額為51.06億元，平均銷售價格為每平方米16,146元。

一、銷售取得開門紅

將2017年首三個月的合約銷售金額和2016年的數據進行對比，顯而易見前三個月的合約銷售金額同比取得大幅增長。由於交付結轉存在時滯效應，現在的合約銷售金額提前鎖定了未來的利潤。

還可以到發現今年均價在穩步上漲，3月均價環比增長11.8%。禹洲地產毛利率連續8年保持在30%以上，近三年更是逆勢維持在35%之上，而目前行業的平均毛利率才在24%水平。2017年首三個月的銷售均價在穩步上升，意味著未來毛利率大概率繼續提升。

一季度是傳統的銷售淡季，且3月多個城市還加大了調控力度，但是禹洲首季銷售數據，尤其是3月份的銷售數據繼續取得大幅增長，反映出調控政策對禹洲的影響很小。而禹洲地產不僅能保持高毛利率，還逆勢取得開門紅，根本原因還是禹洲具前瞻性的城市布局戰略。

禹洲地產現在已形成「長三角」、「海西」、「華中」及「環渤海」四大區域的全國化戰略布局。布局的城市屬於一線和核心二線城市，這些城市的經濟總量和增速名列前茅，擁有大量的就業資源和優質的教育資源等，吸引人口不斷流入，住房需求旺盛。調控政策對投機需求起到一定的抑制作用，但是大量的剛性需求能有效支撐銷售。此外低成本土地儲備構築了禹洲強大的競爭優勢。根據年報數據，禹洲地產的土地儲備約954萬平方米，平均土地成本為5072元/平方米。房價與土地成本存在巨大差價，即使按照調控限價出售也有足夠的利潤空間。

二、新起點新征程

禹洲地產首季銷售業績在布局的城市中均位列行業前茅。禹洲在廈門銷售金額為27.12億元連續第十二年成為廈門商品住宅銷售的龍頭；合肥以19億元的合同銷售排當地住宅市場前三；一季度南京銷售躋身南京房企銷售金額排行榜TOP10。

耀眼的首季業績只是新的起點，2017的雄心壯志的征程才剛開始。2016年業績會上管理層重申「立足長三角、引領海西區、建樹全」的戰略布局，同時提出千億目標。

確立千億目標之後，禹洲加快了納儲步伐。在最新的4月11日的業績解讀電話會議上，禹洲管理層指出今年將在增加土地儲備方面花大力氣，土地預算將不低於150億元。一季度禹洲抓住了收購兼并機會，而二季度則主要關注公開招拍掛市場。比如說，第一季度洽談了武漢的一個城中村改造項目，這個項目在漢陽區和漢口區交界處，地上建築面積有67萬平方米，地價很便宜；預料二三季度土地成交價格不會特別高，這可以讓禹洲以更合理的價格去獲取合適的土地。值得注意的是，據報道禹洲在珠海、東莞、惠州和深圳等地已有意向項目，顯示出禹洲似乎正揮師進軍珠三角，再擴版圖。似乎禹洲正發力擴大規模，這也是意料之中的事，憑藉名列前茅的毛利率，規模增速加快，利潤增長不言而喻。

結語：

2017年一季度實現累計銷售金額為人民幣101.51億元，占今年全年銷售目標300億元的三分之一，如果按照此增速，今年銷售金額將超過全年銷售目標。銷售金額高增長和高毛利，鎖定了未來利潤增長。過去幾年禹洲派息率都維持在核心利潤的35%以上，高於同業平均水平。2016年禹洲業績創新高，今年將派息兩次，末期每股派息22港仙，同比增長22%，派息率達到36.2%。可見，隨著禹洲業績增長，禹洲會增加派息，未來股利增長可期。