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許多夫妻離婚獲得購房資格,聽說過結婚是為失去購房資格嗎?

【摘要】

只聽說過許多夫妻離婚以獲得購房資格,可你聽說過結婚是為了失去購房資格嗎?丹柱法律團隊顏宇丹律師代理的一個二手房買賣合同糾紛案中,賣房人就一再提出買房人結婚就是為了失去購房資格,採取締結婚姻形式形成既成事實,使自己不再具備購房資格來阻礙原合同繼續履行。在訴訟過程中通過締約婚姻關係來使合同徹底失去能繼續履行的基礎,以達到惡意追求高額違約金目的。

【案情簡介】

歐陽先生在深圳工作多年,和女友談了多年戀愛準備結婚,他和女友婚前名下各自一套單身公寓,於是決定置辦一套戶型稍大的婚房。歐陽先生和女友考慮到工作繁忙,買套現成的二手房簡單翻新就可入住,於是挑選了一套價格為500萬的二手房,湊夠的錢剛好夠付首期。

歐陽先生於2016年1月14日與賣方朱女士簽訂了《深圳市二手房買賣及居間服務合同》,合同約定歐陽先生向朱女士購買涉案房產,總房價為500萬。合同簽訂后,歐陽先生依照合同約定於2016年1月14日向朱女士支付了定金45萬元,雙方約定定金交由第三人託管。后歐陽先生多次催促朱女士配合辦理資金監管手續,朱女士拒不配合。故歐陽先生於2016年2月19日向朱女士發出《催告函》,要求朱女士在《催告函》發出之日起5日內配合歐陽先生辦理資金監管手續。朱女士在收到此催告函後於2016年2月24日配合歐陽先生辦理資金監管手續。同時,歐陽先生向銀行申請了按揭貸款。2016年3月4日,建設銀行股份股份有限公司深圳市分行向歐陽先生出具了《二手房購房貸款承諾書》,同意向歐陽先生髮放150萬元的購房貸款。歐陽先生在取得購房貸款承諾書後,要求朱女士簽署《深圳市二手房買賣合同》並辦理遞件過戶手續,但朱女士拒不配合,要求歐陽先生與其補簽補充協議,提出不合理的要求,包括但不限於要求歐陽先生保證銀行發放貸款時間等,並且單方要求變更《價格確認書》雙方約定的遞件過戶以政府核定價交稅方式等,否則不予遞件過戶。歐陽先生遂委託丹柱法律團隊顏宇丹律師向法院起訴,訴訟請求:1、解除雙方於2016年1月XX日簽訂的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》;2、朱女士立即返還歐陽先生定金人民幣44萬元;3、朱女士向歐陽先生支付房屋轉讓總價款20%的違約金100萬元;4、第三人房產交易有限公司向歐陽先生退還託管款項交房保證金1萬元,並由朱女士承擔連帶責任;5、朱女士承擔本案的案件受理費、財產保全費等相關費用。朱女士提起反訴,要求繼續履行雙方簽訂的二手房買賣合同,以涉案房產成效價格為基數,按日萬分之五的標準向朱女士支付違約金。

起訴以後,歐陽先生雙方家長催促他們結婚,於是二人登記結婚並回老家擺了婚宴。結完婚以後,法院通知開庭,歐陽先生出庭並向法庭提交了結婚證,說明二人婚前名下在深圳已各自有一套住房,結婚後以家庭為單位已有兩套住房沒有購房資格,法院向賣方朱女士釋明歐陽先生已無法繼續履行合同,於是朱女士變更反訴請求為解除合同,要求總價款20%的違約金100萬元。

一審法院認定朱女士違約,對買房人歐陽先生提出的要求賣房人朱女士承擔違約責任的訴訟請求予以部分支持,酌情判令朱女士向歐陽先生支付違約金90萬元。朱女士不服一審判決,提起上訴。

【上訴理由】

朱女士上訴理由:

一、上訴人要求與被上訴人簽訂的《補充協議》及《附件一》,是對《深圳市二手房買賣合同及居間服務合同》(以下稱「原合同」)的約定及被上訴人的義務進一步確認,並非變更「原合同」約定或增加被上訴人的義務,一審法院卻據此判定上訴人違約,實屬事實認定不清。事實上,上訴人要求同被上訴人協商和簽署的《補充協議》及《附件一》核心內容只有兩條:1、對銀行的貸款發放時間及可能出現的例外做出約定;2、對深圳市房產交易中心標準版本《深圳市二手房買賣合同》(以下稱「后合同」)中第十七條出現的內容直接與已簽署的「原合同」《價格確認書》相衝突的情況進行進一步約定,保護上訴人合法權益,但也沒有損害被上訴人利益。

2016年1月14日,上訴人與被上訴人簽訂了「原合同」及《價格確認書》。「原合同」中約定涉案房產轉讓總價款為500萬元,《價格確認書》中約定涉案房產轉讓總價款為500萬元,但須以政府核定的指導價203萬元辦理遞件登記過戶手續。

上訴人一直嚴格誠實履行合同,在準備與被上訴人辦理過戶手續簽訂「后合同」時,上訴人赫然發現「后合同」第十七條的規定:「買賣雙方在本合同簽訂之前的承諾及協議,如有與本合同不相符的,以本合同為準」,即「后合同」中涉案房產轉讓總價款「203萬元」推翻了「原合同」的轉讓總價款「500萬元」的約定,根據法律相關規定及社會常識,對同一事件的約定,其效力時間在後的約定優於時間在前的約定,亦即「后合同」約定房產的交易價格203萬元否定了「原合同」約定的500萬元,這給上訴人帶來了可能損失297萬元房屋轉讓價款的風險,故,上訴人請求與被上訴人簽訂《補充協議》及《附件一》。此《補充協議》及《附件一》實質上只是對「原合同」的約定及被上訴人的義務進一步確認,主要確認了轉讓總價款及過戶指導價、稅費交納責任、稅費繳納時限、辦理抵押登記手續等相關問題,完全沒有變更「原合同」的任何條款。同時,上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣合同,支付房款(或要求銀行支付抵押貸款)本就是被上訴人的義務,所以《附件一》中提到的被上訴人需要在一定期限內要求銀行支付抵押貸款給上訴人,此並非增加被上訴人的義務,只是對其義務進一步確認、重申。又因被上訴人取得的《二手樓貸款承諾書》中有多達十幾種承諾書失效的情形,其中就有被上訴人主動為之導致承諾書失效的情形,亦即被上訴人有讓《二手樓貸款承諾書》失效導致上訴人無法取得銀行發放貸款的可能性,加之辦理遞件登記手續后,上訴人的合同義務就已經履行完畢,涉案房產將按程序登記在被上訴人名下,若不要求確認被上訴人的義務,將有可能嚴重損害上訴人的合法利益,故上訴人為了維護自己的合法權益,保證「原合同」能順利繼續誠信履行,要求籤訂附件一。而且事實上在3月15日三方的協商過程中上訴人被上訴人雙方已經對銀行的貸款發放這一條款達成一致,並不存在所謂的故意給被上訴人設置障礙的情形。

綜上所述,上訴人要求被上訴人簽訂的《補充協議》及《附件一》合情合理,被上訴人若無違約之故意心理,完全可以就此二份協議進行簽署,以彌補「后合同」十七條的規定所形成的對上訴人的不利後果。而且,被上訴人簽署了此二份協議並不損害其利益,上訴人要求在「后合同」中採用政府過戶指導價過戶的情況下,對轉讓總價款同步簽署一份補充協議,對轉讓總價款進行同步確認。如果被上訴人不簽署補充協議則以轉讓總價款過戶,由於在《價格確認書》中已有約定,這一要求並不會損害被上訴人的任何利益。

一審法院沒有審理查明上訴人要求被上訴人簽訂《補充協議》及《附件一》原因,也沒有審理查明《補充協議》及《附件一》內容及功能,就認定上訴人違約,該認定是與事實不相符的,是錯誤的認定。

二、一審法院對如下事實沒有查明,認定事實不清,適用法律不當,應依法予以改判。

1、被上訴人提起訴訟,在明知如果結婚將使自己失去購房資格的情況下,還在訴訟過程中通過締約婚姻關係來使「原合同」徹底失去能繼續履行的基礎,以達到惡意追求高額違約金目的,其行為已構成根本性違約。

被上訴人在已構成違約的情況下,仍於2016年3月28日向法院訴求判令解除合同,並要求上訴人向被上訴人支付高額違約金,上訴人本著誠實信用原則在涉案房價上漲了30萬元的情況下,仍於2016年5月23日反訴請求法院判令繼續履行合同堅持賣房。並沒有被上訴人所稱發現涉案房產房價上漲就不願履行合同的情況。后,被上訴人為惡意追求高額違約金,使合同徹底失去能繼續履行的基礎,在起訴后,得知上訴人反訴繼續履行合同,在法院開庭審理前,與6月6日採取締結婚姻形式形成既成事實,使自己不再具備購房資格來阻礙原合同繼續履行,至此,被上訴人已構成根本性違約,應承擔違約責任。

2、本案合同未能繼續履行的原因在於被上訴人,被上訴人的行為構成違約。

一審法院已查明:第三人提交書面意見稱「……3月18日及22日,第三人再次聯繫雙方約談,原告表示已請律師介入,無需第三人繼續約談」。由此可以明確得出,由於被上訴人拒不配合上訴人的合理請求,也拒絕上訴人及居間方約談、協商房屋過戶事宜,為繼續履行合同設置了障礙,導致「原合同」未能繼續履行,被上訴人行為構成違約責任。同時,在合同有效期內(按照上訴人3月11日簽收銀行承諾函原件計算及合同約定,本合同到4月7日才達到合同解除條件),3月28日被上訴人即提起訴訟,具有明顯的惡意企圖。一審法院事實認定不清,罔顧被上訴人的違約行為,在沒有事實和證據情況下,認定上訴人違約,該認定是錯誤的,依法應該改判。

3、對於建設銀行的《二手房購房貸款承諾書》的遞交時間問題,被上訴人和第三人故意混淆事實,捏造證據。

雖然建設銀行的《二手房購房貸款承諾書》上的簽署時間是3月4日(周五),但是第三人是在3月7日(周一)才通過微信向上訴人提供一份拍照件。在上訴人要求提供原件后,第三人直到3月10日(周四)才拿到原件,並在3月11日(周五)才將原件交予上訴人。被上訴人和第三人卻罔顧事實,在3月16日向上訴人發出《催告函》,要求上訴人3月9日前辦理遞件過戶手續。(參見《民事判決書》第12頁第二段)被上訴人和第三人完全不顧上訴人在3月11日才拿到《二手房購房貸款承諾書》原件並在3月15日同上訴人進行三方協商的事實,屬於明顯的捏造證據。、

4、被上訴人在進行資金監管時已出現違約行為。

根據三方簽署的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》中約定,被上訴人應進行315萬元的首期款資金監管,但在實際資金監管過程中,被上訴人和第三人未同上訴人做任何事先溝通,擅自將資金監管金額變更為305萬元,已構成合同部分違約,在上訴人提出糾正後置之不理。這也是上訴人在後續合同執行過程中採取謹慎行為要求被上訴人簽訂《補充協議》及《附件一》的根本原因。

5、被上訴人在起訴書中所稱的上訴人構成根本性違約的說明完全不是事實,屬於明顯的虛假陳述。

(1)被上訴人所謂的「雖經原告及第三人屢次催促被告,被告卻拒絕履行合同」與事實嚴重不符。在3月15日三方會談由於第三人的威脅中斷後,上訴人於3月16日即向被上訴人及第三人發出通知函進行催告,要求三方繼續商談。在3月17日到23日期間,上訴人一直在同第三方商談進一步會談的事宜,上訴人一直在恭候。相反,在第三人的證言中,明確表明是被上訴人直接拒絕進一步的商談。

(2)被上訴人所謂的「賣方單方變更《價格確認書》中交稅方式,否則不予遞件過戶」與事實根本不符。《價格確認書》並未明確過戶交稅方式,第三人也從未向上訴人明確告知。同時在《稅費計算表》中,也沒有明確何種過戶方式,同時明確說明「稅費計算僅供參考」。而且交稅方式也是在遞件過戶完成後才需要選擇,根本不存在所謂的「不予遞件過戶」的可能。

(3)被上訴人在其起訴書中聲稱上訴人提出不合理需求,並特別提到「要求原告保證銀行發放貸款時間」,上訴人從未這麼要求,而是認為被上訴人作為貸款方,如果銀行沒有按照規定時間放出貸款,他需要承擔違約責任。道理很簡單---貸款是被上訴人貸的,上訴人和銀行沒有直接關係,收不到房款自然需要被上訴人負責。

三、上訴人一直全面地誠信旅行合同,直至被上訴人的根本違約行為導致「原合同」失去繼續履行的基礎后,才向法院申請判令解除「原合同」,並要求被上訴人承擔違約責任。

上訴人尊重契約精神,一直嚴格履行合同義務,即使是在被上訴人為追求高額違約金而向法院提起訴訟要求解除「原合同」及涉案房產價格上漲了30萬元的情況下,上訴人仍向法院提起反訴要求被上訴人繼續履行合同。直至在原審庭審中,上訴人知悉被上訴人在明知如果結婚將使自己失去購房資格的情況下,通過締結婚姻關係使「原合同」失去繼續履行的基礎的事實,並經一審法院釋明后,上訴人才向法院申請判令解除「原合同」,並要求被上訴人按照合同約定承擔違約責任,由此可見,上訴人一直嚴格全面履行合同,有權依照合同約定要求違約方即被上訴人承擔違約責任。

綜上所述,一審法院對事實審查不清,適用法律不當,枉法裁判,嚴重損害了上訴人的合法權益。為此,特向貴院提起上訴,請求二審法院查明事實,依法撤銷原審判決,駁回被上訴人的全部訴訟請求,支持上訴人的訴訟請求。

【答辯理由】

被上訴人答辯:

一、上訴人稱「后合同」房產轉讓總價款203萬元推翻「原合同」總價款500萬元的約定,純屬上訴人的主觀臆斷。根據相關深圳中院審判指導意見的規定,如果在二手房交易中出現多份買賣合同,以真實交易價格為準。而本案中被上訴人和第三人始終認可涉案房屋的轉讓價款為500萬元,203萬元是雙方約定的政府指導價的過戶價,而非真實的交易價,雙方對價格從未產生過爭議。

二、上訴人認為其要求被上訴人簽訂的補充協議及附件一沒有變更原合同的任何條款,與事實不符。該補充協議及附件一,上訴人要求買方保證銀行放款時間,如果超出該約定時間,買方需支付違約金,並且賣方有權解除合同,該約定已超出雙方原合同約定的義務,為買方設定了新義務,被上訴人有權拒絕簽訂該補充條款。另外,上訴人要求變更原合同中約定的交房保證金於收到全部樓款五個工作日內支付為辦理完房屋交接手續當天交付,該條款也變更了原合同中的內容,而且在雙方的協商過程中,上訴人一再設置障礙,拒絕履行合同約定的遞件過戶義務,構成根本性違約。

三、上訴人稱被上訴人有令二手樓貸款承諾函失效的可能性,若不要求確認被上訴人的義務,將有可能嚴重損壞上訴人的合法利益,該說法完全是建立在假設的基礎上,想當然地認為被上訴人可能損害上訴人合法利益,因此其有權要求籤訂補充協議,而補充協議的內容完全是變更和增加了原合同內容,如果上訴人擔心被上訴人有違約風險,完全可以在二手房買賣合同中約定細節。

四、上訴人提出如果被上訴人不簽署補充協議,則以轉讓總價款過戶,在雙方簽訂的價格確認書已約定當事人一方要求以實際成交價過戶,則該方應支付增加的稅費。而上訴人要求按轉讓總價款過戶卻要求被上訴人承擔增加的稅費,變更價格確認書的交稅方式,也是導致合同不能繼續履行的原因之一。

五、上訴人稱被上訴人在訴訟過程中通過締結婚姻方式使合同失去繼續履行的基礎,而公民有婚姻自由的人身權利,而且被上訴人是在2016年4月8日,上訴人已向第三人發函並通知要求解除買賣合同之後,合同已徹底無法繼續履行的情況下,在起訴之後按早已原定的計劃結婚,與涉案房產是否能繼續履行合同無關。

六、雙方的合同約定在3月4日買方取得貸款承諾函的三個工作日內辦理遞件過戶,而上訴人單方面認為應該從其收到銀行貸款承諾函的3月11日開始計算遞件過戶日期以及合同解除期限,雙方並未同意變更這一遞件過戶的期限,事實上一審判決確認2016年5月12日合同解除,解約通知的材料到達才發生合同解除的法律效力,而在此前,上訴人仍要求必須簽署其單方擬定的補充協議及附件一才能繼續履行合同,在此過程中一直拒絕履行合同義務,導致合同解除的違約責任應由上訴人承擔。

七、雙方在買賣合同中約定的資金監管315萬元在雙方簽訂的資金監管協議中已經將監管金額變更為305萬元,該資金監管協議由買賣雙方以及銀行三方共同簽署,而非被上訴人擅自變更資金監管數額。

八、上訴人認為價格確認書並未明確過戶交稅方式,第三人也從未向上訴人明確告知,與事實不符。價格確認書已經明確約定採用政府核定價過戶,如當事人一方要求以實際成交價過戶,則該方應支付增加的稅費。該確認書上訴人簽字確認,並且在雙方一審提交的簡訊、微信及錄音證據中都可以證明那個被上訴人及第三人已反覆向其說明該交稅方式。

九、上訴人稱從未要求過被上訴人保證銀行發放貸款時間,與事實不符。在一審提交的錄音以及補充協議、附件一的書麵條款中以及雙方往來簡訊、微信都可以顯示上訴人一再要求被上訴人約定銀行放款時間。上訴人上訴狀中稱如果銀行沒有按照規定時間放出貸款,被上訴人需要承擔違約責任,與法律規定不符。任何一家銀行都沒有規定在多長期限內放出貸款,而且雙方在合同中也沒有約定第三方義務,應當由買方來承擔違約責任。

【法院裁判】

二審法院認為,上訴人與被上訴人於2016年1月14日簽訂的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》是雙方當事人的真實意思表示,沒有違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,雙方均應遵照執行。根據上訴人的上訴主張,本案的爭議焦點在於違約責任由哪一方承擔。根據一審查明的事實,雙方合同簽訂后,被上訴人按合同約定向上訴人支付了定金、首期款並取得了貸款承諾函,上訴人要求被上訴人簽訂補充協議及附件,雙方協商不成,合同沒有繼續履行,產生本案爭議。據此,認定哪一方違約的前提即判斷上訴人要求被上訴人簽訂的補充協議及附件是否改變了雙方原約定的內容。對該問題,本院分析認定如下:

第一,關於補充協議,該協議主要內容為約定稅費的承擔。經查,雙方簽訂《深圳市二手房買賣及居間服務合同》當日,又簽署了《價格確認書》,約定雙方同意在簽署《深圳市二手房買賣合同》等文件並向國土部門遞件過戶時,按照政府主管部門核定的過戶指導價進行遞件登記,如在交易過程中,任何一方要求改變本協議第二條選定的登記方式,則由提出方支付因登記價格或計稅方式改變而增加的所有稅費。對該《價格確認書》的約定,本院認為,首先,該確認書系雙方當事人親自簽署,不存在欺詐、脅迫等情形。其次,即便認定雙方關於按照核定價而非實際成交價辦理房屋轉移登記的約定無效,但該條款無效並不影響整個合同的效力,當事人一方主張按照實際成交價辦理房屋權屬轉移登記,雙方對稅費負擔存在爭議的,按照合同的內容確定。該《價格確認書》已明確約定如當事人一方要求以實際成交價過戶,則該方應支付增加的稅費,上訴人如要求以實際成交價過戶,亦應遵守《價格確認書》的約定承擔增加的稅費。上訴人以稅費約定不明確為由要求被上訴人與其簽訂《補充協議》,系變更雙方之前的約定。

第二,關於補充協議附件一。首先,根據庭審查明,該附件約定的要求銀行支付抵押貸款的期限系原《深圳市二手房買賣及居間服務合同》沒有約定的內容,且上訴人在上訴狀中亦明確補充協議及附件一的核心內容之一系對銀行的貸款發放時間及可能出現的例外作出約定,而銀行貸款的發放時間並非由被上訴人決定,雙方可以約定被上訴人向銀行提交申請的期限,如若以銀行發放貸款的期限作為被上訴人承擔違約責任的條件,對被上訴人有失公平。其次,該附件第2條及第3條約定的上訴人有權解除合同並按照違約條件要求被上訴人支付違約金的逾期期限,系對《深圳市二手房買賣及居間服務合同》的變更,且加重了被上訴人的義務。

基於以上分析,在被上訴人已取得貸款承諾函,上訴人配合辦理過戶手續即可完成交易的情況下,上訴人以稅費、銀行貸款等約定不明確為由,要求被上訴人簽訂增加了被上訴人合同義務的補充協議及附件,系對合同的繼續履行設置障礙,且綜合雙方提交的簡訊記錄、微信記錄以及被上訴人兩次郵寄《催告函》的事實,被上訴人一直願意繼續履行合同,且亦就補充協議問題與上訴人進行了協商,本案買賣合同未能繼續履行的原因在上訴人,應由上訴人承擔違約責任。

關於上訴人提出的被上訴人通過締結婚姻關係使合同喪失繼續履行的基礎的問題,經查,被上訴人於2016年6月6日結婚,此時雙方已產生糾紛,上訴人已於2016年4月8日向被上訴人發函要求解除買賣合同,被上訴人結婚的事實並非致使合同無法繼續履行的原因,上訴人的此項上訴理由沒有事實依據。關於上訴人主張被上訴人擅自將資金監管金額變更由315萬元變更為305萬元,構成部分違約的問題,經查,《房屋交易資金託管業務開戶通知/協議書》系由上訴人、被上訴人共同簽名確認,上訴人並無證據證明其對資金監管的金額提出過異議,應視為雙方一致同意將原約定的資金監管金額進行變更,現上訴人以此為由主張被上訴人違約,理由不能成立。上訴人的其他上訴理由亦沒有事實及法律依據,本院不予支持。

關於違約金的金額問題,因違約責任應由上訴人承擔,被上訴人在一審中請求上訴人支付100萬元違約金,綜合合同約定的違約金金額、合同的履行情況、上訴人違約的實際以及給被上訴人造成的損失,一審法院對違約金金額酌情調整為90萬元,並未違反相關法律法規的規定,本院予以維持。

綜上所述,上訴人的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

律師簡介

顏宇丹 廣東誠公律師事務所合伙人律師,丹柱法律團隊負責人。政法大學在職法學博士、深圳市總工會專家講師團講師、2017年深圳「七五」普法講師團講師、深圳市律師協會宣傳委員會副主任、房地產法律專業委員會委員,全經聯深圳分盟首席法律顧問、深圳電視台常駐嘉賓律師、深圳廣播電台特邀嘉賓、法制出版社特約作者、《深圳律師》雜誌特邀撰稿人、觀點地產新媒體專欄作者。著《婚房保衛戰》等書。



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