香港樓市高不可攀！425萬隻能買個停車位

近日，香港樓市又一次上頭條了，這次卻是因為「天價」停車位。

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66萬美元的「天價」停車位

452萬元人民幣能在香港買什麼房？答案可能只是一個停車位。

《明報》援引土地註冊處稱，香港一個停車位賣出518萬港元（66萬美元）的天價，創下紀錄新高。該停車位面積為188平方英尺，均價約2.75萬港元/平方英尺（25.8萬元人民幣/平方米）。

「這基本上是香港一套公寓的價格，」香港大學房地產及建設系副教授蔡鴻達說。「真是瘋了。」

這一停車位地處英皇國際旗下西營盤維港峰住宅區，成為香港最貴住宅項目車位，其售價甚至高過當地的一些住宅。

比如在九龍城，一間181平方英尺的高層公寓在5月的售價為25897港元/平方英尺（約24.35萬元/平方米），總價約469萬港元。

媒體報道認為，如此昂貴的停車位，對這個公共交通便宜的城市看說，似乎有點過頭。

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香港房價連漲16周破歷史記錄

2017年上半年的香港樓市熱度空前，天價停車位只是其一個縮影，背後是房地產商「坐享其成」。

李嘉誠所擁有的房地產公司長實地產（01113.HK）在過去接近半年時間裡賣出比2016年同期多7倍的房子，今年上半年共銷售1530個單位，套現256億港元，已超出年初定下的全年250億港元的銷售目標，並有意將目標上調至350億港元，為歷年來香港區銷售目標最高。

而中原地產一份最新的樓市報告顯示，反映香港房價情況的中原城市領先指數CCL一路上揚至6月4日的158.92，已是連續第16次刷新歷史紀錄，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期間15周的紀錄，為二十年來創歷史新高時間最長的紀錄。

1994年至2007年全港CCL指數走勢圖，可以說是二十多年來香港房價的「起起落落」最直觀的展示。

1995年到1997年間，香港樓市一路飆升，平均價格上漲50%，伴隨著此後的金融危機，1997年到2002年間跌幅又高達57%。2003年香港樓市「觸底反彈」，此後雖時有漲跌，但總體保持強勁的上升勢頭，終於在近日再次打破1997年上漲周期的歷史紀錄。

因此，香港已經連續第七年居於房價最難負擔城市之首。

根據美國市場研究機構Demographia最新公布的2017年度國際房價負擔能力調查，香港房價的中位數為家庭年收入（稅前）中位數的18.1倍，為全球最高。

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加息刺破泡沫？香港房價還會漲？

香港房價一路「高歌猛進」，不難讓人聯想到1997年香港樓市的「盛況」之後的暴跌，甚至有人作出「香港跟隨美聯儲加息，刺破樓市泡沫」的分析，然而事實可能並非如此。

對此，香港金管局總裁陳德霖表示，現行樓市周期與1997年不同，當時樓市泡沫爆破后，按揭息率由10厘以上下跌至3至4厘，目前情況則相反，利率處於極低水平。

長實執行董事趙國雄也表示，雖然當前香港樓市購買氣氛類似1997年，但大部分買家為自用，且借貸利息偏低，認為當前房地產市場沒有泡沫。「現在看不到樓市一下升幾十個百分點的情況，也看不到有大跌的可能，」他預計下半年香港樓市繼續保持穩定，長實則維持今年樓價有10%上下波幅的評估。

港戴德梁行13日發表報告稱，今年上半年香港樓價升幅將達7%～15%，預期到下半年升幅或放緩到5%～10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指出，由於美聯儲加息以及預計新政府將出台調控政策的原因，樓價可能會輕微浮動3%-5%，但香港整體經濟仍持續向好，樓市全面表現還是會維持平穩向上，保持下半年樓價升5%，全年升18%的預測。

實際上，去年11月以來，香港已三次「加辣」調控樓市。去年底，特區政府全面提高買賣住宅物業印花稅率，外地買賣在港置業需付高達30%稅款。今年4月出台調控政策，任何本地人以一份合約購買多個住宅物業須繳納15%印花稅。上個月再次宣布推出三項新一輪物業按揭逆周期措施以調控樓市。

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內地開發商轉戰香港，推高房價？

香港樓市的繁榮可能離不開另一個因素：內地開發商。

在2011年之前幾乎完全缺席的內地公司，近幾年在香港市場的活躍度迅速提升。澎湃援引機構統計稱，2011年至今，包括中海、萬科、保利置業、世茂、明發、中信、中冶、五礦、海航等企業在內，內地房企在香港參與公開住宅用地出讓，累計共成交23幅，投資總額達764億港元。

特別是最近一年，來自內地的房企已在香港購入10宗土地，成交總金額接近600億港元（約合530.8億元），佔香港總體賣地收入的五成以上。

其中，海航集團或是在港拿地最兇猛的一家內地房企。據不完全統計，海航集團曾在五個月內以272億港元（約合240.6億元）拿下香港4宗地塊，且全部位於啟德機場板塊。

某房產研究中心認為，受內地資本大舉進軍影響，香港整體地價有被逐漸推動上漲的趨勢，樓價也因此可能被進一步抬升。

對香港樓市來說，在供應方面，大量增加土地供應並非長久之計，開發商捂盤惜售導致房屋供應量仍然短缺。加之內地房企進軍香港購地節奏加快，甚至出現組團購地，中資企業在香港土地市場影響力上升，土地市場僧多粥少的局面加劇，對於土地成本以及未來房價造成上行壓力。

某房產機構執行總裁丁祖昱指出，香港在未來會越來越像內地的一線城市，絕大部分內房股都在等待合適的時機出擊香港。

另外，內地買家的需求也被認為是推升香港樓市最近上漲的主要原因之一。媒體援引的數據顯示，2016年第4季香港一手豪宅市場，已知的內地個人買家佔總成交量比例為29.8%，金額佔比為30.5%，環比分別上升7.9及3.2個百分點，比例近乎4年新高，而在2012年BSD實施以前，這一比例曾經高達40%。