中國房價即將暴跌？一線城市房價持續下跌

2016年下半年以來，樓市已經沒有了從前的火爆景象，北上廣深這四大一線城市的房價也基本告別了昔日的輝煌。6月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據更顯示出，深圳新房住宅成交均價已連續8個月下跌。此外，北上廣二手房價格也有下跌。國人不禁對此感嘆道：樓市泡沫即將破裂了嗎？

▍樓市泡沫嚴重嗎？

所謂的樓市泡沫，就是房子蓋太多了，沒有那麼多人住。如果從建築面積和銷售面積來看，的房地產市場肯定是問題嚴重的。據數據顯示，從2003年到2014年間，蓋了100億平方米的房子。跟美國對比，近幾年的房地產建設面積達9億平方米（註：1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美國則維持在1.8-2.7億。從銷售角度來講，最近幾年每年約完成11億平方米，美國大約有2-3億平方米。但是，我們不應該被以上這些數字嚇到，就認為樓市泡沫十分嚴重。畢竟擁有13億人口，而美國僅有3億多人口，二者相差4倍有餘，因此從人均住房面積上看，兩國房地產市場狀況的差別並不大。此外，城鎮化率伴隨著改革開放以來經濟的高速發展，已經高達56.1%，但相比美國等西方發達國家高達70-80%的城鎮化率還相去甚遠，考慮快速推進的城市化，住宅需求相比美國更為旺盛，因此從總體來看，住宅的供應量還不至於多到無法消化。不過，三四線城市的房地產市場問題還是挺大的。理論上講，越是生產率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，房價越應該上漲，北上廣深房價經歷了多輪暴漲就是這個道理，當然，北上廣深這四大一線城市以及部分熱點二線城市如今的高房價依然是危險的。

但是，更多房子建在了生產率低的城市，缺乏美好的前景，新增人口較少甚至出現了凈流出，如此這般實在是無法支撐樓市需求，以至於目前三四線城市樓房庫存大，存在過剩現象。

▍樓市泡沫不會迅速破裂

雖說中央黨媒早已定調「房子是用來住的，不是用來炒的」，但是不得不說，房地產的投資屬性是不可磨滅的，而如果考慮經濟未來的增長和合理的土地供給，今天的高房價是可維持的，是基本理性的投資。

只不過，萬一地方政府因為財政問題而想不開，企圖通過大量賣地獲取財政收入，使得土地供應遠超合理水平，那樓市還是非常危險的。

為什麼說樓市泡沫不會迅速破裂，且房地產投資是基本理性的投資呢？有專家認為，這個問題可以從四個角度來解答：

首先，從住房存貨來看，樓市並非鐵板一塊。一線城市開發商沒存貨，北上廣深沒房子可賣；二線城市存貨略有上升，但沒那麼嚴重；三、四線城市的存貨很多，所以三四線城市房子蓋多了，產生泡沫，導致浪費。

其次，從住宅空置率來看，住宅空置率並沒有傳聞中的那麼誇張，雖然個別城市真的出現了鬼城，但總體空置率僅有10%左右，但這個空置率還是在可控範圍內的，並不會導致樓市馬上出現崩盤。

第三，從需求角度來看，人對房子的熱愛不僅是傳統安居樂業觀念的影響，更有投資的目的。與美國不同，人買房是在高首付、高房貸利率條件下，高儲蓄人群尋找財富存儲的出處，有錢的人不像美國人那樣買基金、保險等金融投資產品，而是更願意買房子。

最後，從供給角度看，房地產開發商早年槓桿極高，現在政府收緊了給開發商的信貸，槓桿率有所降低。而且要看到，供需決定短期房價，長期房價取決於供給因素，即長期的生產成本。房地產的總建築成本約為3000-4000元/平方米。小城市裡面，凈建築成本佔三分之二，土地佔三分之一；到了北京，土地成本佔三分之二，凈建築成本佔三分之一。所以大城市房價的長期成本主要還是取決於土地供應，只要地方政府有所節制，樓市就不可能出現供應過剩的狀況。

總之，樓市近期可能會出現一些小波動，但是崩盤是不太可能的，只要不是投機倒把炒房的，大家都可以安心了。