房企大魚吃小魚再現 地產調控促行業洗牌加碼

歷史總是驚人的相似，從去年10月到今年4-5月，樓市調控政策頻出，全國70多個大中城市先後發布新樓市調控政策，多地重啟限購，限貸，限價，限商，甚至限售的「五限」政策。本輪地產調控力度空前，這預示著未來2-3年地產行業將再次進入市場調整期。歷史經驗表明，每一輪市場調整期的到來，都將有一批房企再度退出房地產市場;地產調控促行業洗牌再度加碼，行業「大魚吃小魚」併購與整合的現象正在頻繁發生。

隨著房地產調控持續深化,地產行業集中度進一步增加。數據顯示,2017年第一季度規模房企繼續擴張,門檻提升明顯。從金額門檻來看,TOP30門檻增速加劇,由2016年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元,同比大幅提升了83%,而TOP50到100的門檻僅維持去年水平。這說明龍頭房企市場份額越來越趨向集中。

5月31日,CRIC房地產研究中心發布的《2017年1-5月房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示,前5個月有33家房企銷售業績突破200億元,較2016年同期增加12家,上漲57%。其中,碧桂園、萬科等5家房企銷售超千億元,而2016年同期僅為2家。具體來看,碧桂園、萬科銷售業績均超2000億元,較2016年同期業績上漲幅度高達165.6%和57.7%。恆大、保利、綠地也紛紛超過1000億元,較2016年同期上調62.2%、29.3%、20.1%。

2017年1-5月,全國TOP10集中度達到28%,換言之,全國同期將近三成的新房由TOP10貢獻,全國TOP200集中度達到65%左右,規模越大跑得越快,梯隊斷層擴大房企分化加劇,行業強者恆強態勢愈加明顯。

而在濟南,根據CRIC2017年1-5月濟南房企銷售金額TOP10排行榜顯示,本地房企已全部被排除在外,全是恆大、綠地、龍湖、萬科、魯能、中海等全國布局,規模性大型房企。

數據顯示,恆大以61.04億元銷售金額奪冠,綠地銷售金額達到33.97億元位居榜眼,龍湖銷售金額30.91億元位居第三,三者銷售之和更是佔到TOP10銷售總金額的將近一半,濟南樓市行業集中度由此可見一斑。

自從去年濟南實施「630」土地新政(即廢除唯一土地熟化人制度)以來,通過一級土地市場直接競拍拿地難度越來越大,樓面地價拍到過萬元,大地塊動輒數十億,資金實力不濟的房企壓根沒有機會搶到地。目前不止濟南,全國重點城市的很多區域土地價格已經出現麵粉貴過麵包、樓麵價高於周邊二手房價的現象。

濟南最新的土拍政策更是要求「封頂甚至現房銷售」對房企自有或融資能力提出了更高的要求,而限價政策更使得房企要想回籠資金,必須捨棄利潤。

在「成本高企,售價被限」兩頭圍堵的當下,地產公司現狀是:不拿地不拍高價地是等死,拍了高價地可能還有生存機會。貌似用今生賭明天,不然當下公司就要解散了。山東師範大學商學院房地產經營管理系主任、城市與房地產研究中心主任程道平教授預測:隨著2017下半年新的樓盤供應進入高潮期,在資金成本壓力和年底業績指標考核下,「以價換量」將成為一些房企的必然選項,甚至賣地轉讓項目都有可能。在調控新生態下,行業的利潤率下降已是大趨勢,利潤率越低,對整合能力和專業要求能力則越高,如果操作不當就有可能覆蓋不了前面留下的窟窿。

回顧最近的2011年、2014年兩個樓市調整期,調控對地產行業的洗禮不可小覷。2011年,綠城經歷了從「收購門」、「信託門」、「退市門」再到「破產門」,知名房企綠城被收購儼然成了地產調控下行業整合的標杆事件。

2014年則是佳兆業危機。早在之前,則是著名的順馳倒閉。在新一輪調控壓力之下,下一個順馳是誰成為行業新的焦慮。

房企加速「大魚吃小魚」

併購退出成地產新常態

5月27日,濟南市公布了本級2017年度土地供應計劃,今年計劃招拍掛居住用地6946畝,然而除去CBD、潘田片區等重點項目預留的指標,可供普通房企競拍的土地依然面臨「僧多粥少」。面對目前在一級土地市場砸錢拿地難度越來越大,一些開發商特別是「外來地產公司」,開始選擇通過併購的方式拿地,取得發展機會。

在濟南,以往就有過中海與華創合作,綠地與泉景股權合作,萬科收購天泰奧體項目,融創與建邦項目合作,金科收購海爾項目,龍湖收購高速項目,恆大收購北大資源徐李項目,紅樹林置業二環南項目,高速西客站項目。

與激烈的土拍相比,整合併購成了外來開發商的進入濟南、或擴大規模的不二選擇。近期,和昌置業在與新城聯合競得章丘地塊后,又通過成功收購鮑德房產旗下鮑德新悅廣場項目,取得入濟以來第二個項目土地,成為入濟房企加速跑中的優秀選手。

在行業併購整合、兼并加速的背景下,你能收購別人,說明你有能力;你能被收購,說明你有價值。部分明智的企業已經開始實施『退房』計劃,比如聯想在房價和地價處於高位時出售融科智地,剝離地產業務。鮑德出售鮑德新悅廣場給和昌也是兩全其美的案例,房企併購整合,各取所需,「大魚吃小魚」現象更加明顯。

行業洗牌期,前期激進拿地、高槓桿融資、非專業跨界等類型的房企正在被加速吞併或者被動退出地產行業的命運。3月8日,泰禾集團發布公告,旗下全資子公司濟南中維置業有限公司和濟南錦興置業有限公司,分別以4.27億元、10.1億元受讓達盛山東置業70%股權和濟南泰悅地產東都國際項目資產。

泰禾地產通過收購泰悅2個項目進入濟南,而泰悅的另一個項目泰悅赫府賣給了北科建地產,至此泰悅地產在濟南已無可發展項目,大有退出濟南地產的苗頭。

4月上旬,融信發布就公告稱,其「融信投資」與「海亮金屬」訂立了具有排他性的意向書。據知情人士透露,融信收購海亮58%股權,然後海亮與融信簽署對賭協議,對賭到2019年總銷售金額可以達到500億元;否則,海亮將面臨融信全資收購。

而曾幾何時,海亮地產也曾經在濟南強勢攻城略地,與龍湖爭奪西客站核心地塊,取鋼城新苑東花園洋房地塊,品牌宣傳自稱「東成西就」,隨著調控和企業自身發展問題,目前已幾乎在濟南默默無聞。

另據了解,青島銀盛泰通過合作開發的形式,取得南部城區稀缺土地資源陽光舜城南側F地塊開發權,據悉,該項目擬建設9棟小高層,共計大約440多套房源,早前開發商為山東麗豐置業有限公司。

目前麗豐置業的控股股東已經變更為濟南萬傑置業有限公司,而萬傑置業則是青島銀盛泰集團旗下的控股公司。該項目擬名銀盛泰博觀山悅,「博觀」系正是銀盛泰以花園洋房為主的高端改善性產品線。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,隨著樓市進入下半場,隨著2017年年中樓市進入新一輪市場調整期,樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購,而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會,尤其是對於大型品牌房企來講,會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」,以行業併購發展模式,增強自身在行業內的規模化優勢。