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博傻理論再次生效,炒房客已經飢不擇食,買房如刀口舔血!

博傻理論再次生效,炒房客已經飢不擇食,買房如刀口舔血!

最近,炒房客好像並沒有被嚇到,在京津冀概念爆棚的情況下,不少樓市低洼的城市,正被炒房客攻陷。近一個月來,河北的滄州、唐山,遼寧的東戴河、瀋陽,山東的威海、煙台等地的房子正被大量外地購房者消化。

本輪北方被炒房客熱捧的幾個城市都有以下幾個特點:

1、當地累計了不少的商品房,而且啟動前並不算便宜;

2、也出台了相應措施,但相當溫柔,擋不住購房者的熱情;

3、都擁有不大不小的概念。滄州唐山的概念都比較強,滄州北側和西北側分別是天津和保定,保定大家都清楚,已經是房地產界的大IP了,買不了房,大家都在周邊尋找機會,滄州就屬於這種,樓市完全被外來需求抬升。據說現在有的房子已經賣到2萬+了,這樣的價格與當地三四千的月薪水平極不相稱。

至於唐山,最大的概念是京津唐城際鐵路,一小時直達,雖然是高鐵的速度,通勤成本並不低,但這對於炒房客來說,已經足夠,重要的是唐山的房子便宜。眼下窪地已經不多了,這是他們的思維。

至於遼寧和山東的部分地區,受旅遊地產升溫的影響,引來炒房客新一輪的熱捧。當地樓市也一改往日低迷之勢。

炒房客該打

筆者一直認為,炒房客是樓市最不穩定的因素,他們大量買入這些所謂低洼地區的房子,實際上是赤裸裸地從當地人的手中掠奪財富,那些月收入三四千的當地人,購買原本價格幾千元的房子已經非常吃力,現在被炒房客炒高,需要準備更高的首付貸更多的錢來買房。壓力層層傳導,可能消耗的不僅是職工本人,更是配偶或者長輩們的養老錢。本地人買房一般還是為了住,但現在,他們被裹挾了。

問題出在哪?

事實上從2016年開始,市場已經退居二線,掌握主導權的是ZF,他們掌握主導權當然有利有弊,比如重點城市的數據還比較漂亮,但每個城市狀況不一樣,有些房子賣不動的城市,雖然也推出了一些措施,但搞姿態的味道很明顯。這些地方實際上默許外地人進去買房,房子賣掉了好交差。

對於這些城市,唯一能做的就是「馬後炮」,就是採取措施讓這些外地資金「進得來出不去」,但結果是房子已經貴了,剛需已經受傷了。

從近期部分城市的房地產市場來看,我們能看出以下痕迹:

1、一季度漂亮的數據來自於擴大了負債,準確說,就是ZF加大了借錢的力度,然後在基建等領域大規模投放,雖然最終表現在GDP上數據比預期好,但一季度1551億元的赤字是近二十年所罕見,這說明結構調整仍然乏力,走的仍然是老路子,只不過在居民、企業和ZF三者之間,增加負債的主體變成了ZF。這種玩法的底牌已經被精明的炒房客看穿:上面仍然不敢動樓市,搏擊房地產低洼地帶的風險較小。

2、在名義利率不敢動的情況下,配置資產的衝動仍然強烈。這個階段,博傻理論再次主導了人們的選擇。

3、銀行實際上也在助長炒房者的衝動。眾所周知,現在銀行房貸業務已經被收緊了很多,但銀行通過房抵貸業務仍然在大規模放貸,申請房抵貸的是哪些人?當然是一線城市有房一族,這些人通過房抵貸籌集資金大量買入所謂低洼地帶的房子。

風險在哪裡?

現階段,其實博弈的不僅是購房者,銀行也在參與博弈。之前銀行面臨資產荒,大量資金淤積在金融體系內,慌不擇路,最後主要還是通過購房者流入了樓市;而現在居民大量買房后,實際儲蓄率不斷下降,受存貸比影響,銀行不得不通過同業市場補足資金,這部分資金的成本很高,導致銀行又陷入負債荒(實際上就是銀行籌不到便宜的錢補充存款),所以在房貸不足的情況下,銀行仍然需要擴張個人貸款業務(對公貸款方面,背景厚的大公司不願意貸,沒有背景的小公司貸不到),於是房貸業務變成了房抵貸。只要你有房子,就可以申請抵押貸款。

銀行和那些搞房抵貸去抄底樓市的人已經在某種程度上綁在一起了,樓市不跌還好,一跌大家都逃不掉。

銀行當然知道這個風險,但問題是各家銀行都在搶這個業務,搶不贏的,負債荒累積到一定程度就是崩,結果是銀行只能寄希望ZF的兜底能力;另一方面銀行大規模投放房抵貸,他們希望未來樓市拐點的時候,大家能夠繼續賺錢還款而不是棄房斷供。

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