商辦還能怎麼"辦"?

3.26新政，使得4、5月北京商辦產品成交經歷「斷崖式」下降。近期，北京先後處罰多家違規銷售商辦類項目。目前，北京大多數項目停止商辦產品銷售，樣板間也被拆除。未來，北京市場中大規模的商辦類項目將何去何從？

市相

不批貸、積壓貨

遠郊商辦交易停滯

商辦類產品出貨難，不少開發商將目光轉回到商業地產的老本行——商鋪業務。「這種情況很多，商辦賣不出去，借政策東風賣商鋪。」通州某商辦類項目銷售負責人告訴記者，新政后商辦不許分割到500平方米以下，現在市面上遺留的小面積低總價商鋪，理論上還挺受歡迎的，算絕版產品。

問及銷售情況，他也坦言，現在剛開盤，還沒有啟動蓄客，所以賣得談不上好壞，來的基本都是老業主。

然而記者走進幾家商辦類項目的售樓處，幾乎沒有看房人，有多位置業顧問表示，已連續好幾個星期未見一位有效客戶。

對於商辦項目而言，更為棘手的是，銀行遲遲不予客戶批貸。一位不願透露姓名的商辦類項目負責人稱，各家企業都在想辦法，「銀行方面傳來消息在等銀監會信號，說是6月份出規定。」記者也以購房人身份致電工商、建設等銀行個貸中心，均被告知目前商辦類產品暫不批貸。

更讓開發商頭疼的是，即使銷售出手中商鋪，仍有大量商辦類產品積壓。「前兩年受市場鼓舞，一衝動拿下好幾個商業地塊，沒想到項目未入市前便成雞肋。」一位房企人士慨嘆道，現如今，被手中上萬套商辦房源困住的房企並不在少數。

「目前看各家都沒有找到合適的解決辦法。對於好位置的商辦類物業，可以當做寫字樓銷售。但對於遠郊區的商辦類物業，去化難度非常大，且這類物業自持難度也非常大。由於租金跟不上，地價都收不回來。」上述房企人士如是說。

沒人買、不批貸、積壓貨，新政對商辦市場最大的殺傷仍是，分割不得低於500平方米。「對於貸款和購買資質限制都可以解決。通州商辦限購早有先例，按『通州模式』給客戶辦公司就可以解決。」然而上述房企人士告訴記者，「500平這事兒，團隊內部天天做方案上會，但到現在也沒什麼好的解決方案。」他坦言，最後肯定是要賣的，（自持）租的可能性非常小。

變招1

找好接盤俠 整棟出售

如今，北京的政策、市場環境下，開發、運營大體量的商業、辦公空間已非易事，此時找好下家切割銷售無疑是不錯的選擇。

據悉，遠洋地產在北京通州運河核心區擁有一個大型商業開發項目，遠洋地產2016年年報披露，通州核心區地塊項目總建築面積47.9萬平方米，可售樓面面積33.4萬平方米，遠洋地產持有該項目50%權益，項目另一合作方是台灣新光集團。去年，北京萬科以收購方式從遠洋地產獲得了大都會濱江項目地塊開發權益，接手后迅速推進建設為兩棟商務型公寓。

根據地塊項目規劃，該宗地塊將建成兩棟高為23層商務型公寓，提供1053戶公寓住宅，估算總投資超過10億元。

變招2

創新產品滿足需求

而對於商辦產品來說，隨著市場的調整，開發商也在嘗試這不同的方式，以求能夠找到更適宜市場的模式。

對於此，36氪CEO劉成城就認為，針對企業來說，當下時代給公司組織帶來最大的改變就是：組織開放、去權威化。

「如同蘋果公司的辦公樓設計得像一座巨大飛船，FACEBOOK總部像一個迪士尼遊樂園，而谷歌公司的辦公室則像一個巨型的遊樂場。整個工作環境成為一個與時俱進的跨場所概念、娛樂化、科技、時尚乃至健康的全維度辦公+休閑娛樂場所，才能讓最富創造力的新一代高科技人才，釋放出最大的創新活力。」劉成城說道。

正是基於「創新」需求，金茂也在嘗試著產品及運營方面的創新。其在近期推出的金茂廣場便是力求打造出集科技、創新為一體的商辦空間。

「人的需求及其帶來的對整個商辦產業的影響，是決定未來商辦功能的核心要素，這也是金茂廣場無邊界城市綜合體應運而生的根本原因。」金茂北京公司副總經理牛毅說道。

按照金茂廣場的規劃，整個項目將能夠提供出一個開放、主題樂園式的新商辦環境。整個商辦環境的設計將是集寫字樓、室外跑道、園林、特色餐廳、美術館、時尚店、社交空間、新科技體驗館等組成一個混搭的微型無邊界城市、無邊界的高端辦公區域。

「除去空間外，金茂將具有金茂特色的全健康辦公新物種。從寫字樓LEED金級標準及源自於金茂大廈的空氣質量管理小組，到主題化的大面積互動公園，四季空中跑道，確保大家在工作時有一個像金茂住宅一樣的健康環境。」牛毅說道。

與此同時，金茂廣場還將構建一個大金茂商辦新生態。不但鏈接金茂體系內的商辦資源，比如金茂的金融，金茂的創投基金，金茂的科技，金茂的全國12家五星酒店，金茂的健康資源，還包括和國內一線的孵化器，創投公司，並且通過與中關村科技園的良好互動，為金茂廣場構建一個全產業鏈的社交生態和服務。

變招3

「商改辦」以求增值

被禁止散售的商業變身為房企自持的寫字樓，成為一條新的出路。

目前，市場對於零售物業的估值低於辦公物業。仲量聯行近期的研究就顯示，儘管2016年的辦公樓需求趨於疲軟，但新竣工的優質辦公樓項目上市后，招商租賃速度驚人。這表明，市場對優質辦公空間的需求仍未得到滿足。自2010年以來，大型辦公樓項目入市后，入住率基本能在一年內達到70%。

北京辦公樓市場的當前形勢使「商轉辦」改造頗具吸引力，如果投資者眼光獨到、方法得當，選擇「增值型」投資策略被認為是一條獲得更高回報的理想投資途徑。

據記者了解，北京近兩年不乏「商改辦」的案例。於去年關門的太陽宮百盛店，目前已有一家基金操作，將改造成寫字樓。而三里屯的標誌性建築盈科中心的太平洋百貨自關門后，也已改造成辦公空間。

不過，這樣的設想也並不一定成功。仲量聯行表示，建築的位置和結構可能會帶來限制，因此並非所有建築都適合進行「商改辦」改造。

變招4

長租公寓盤活閑置資產

伴隨著存量房市場的升溫，長租公寓成為房企發展多元業務的新舞台。目前，包括萬科、龍湖、旭輝在內的多家標杆企業都已入局長租公寓，但因企業基因不同，市場上的長租公寓也各有千秋，互為補充。

除了常見的輕資產模式外，各家房企也想將自己手中的閑置商辦物業盤活。以萬科為例，泊寓北京已獲取項目13個，其中輕資產項目9個，重資產項目4個。

6月9日，石榴集團也在北京發布旗下長租公園——熊貓公寓，以求在存量市場有所建樹。據相關負責人介紹，除石榴集團自持的房地產資源之外，熊貓公寓還擁有石榴集團的市場房源和合作商房源。另外，多年的小戶型產品經驗，也使得熊貓公寓的產品在設計和施工方面更貼合公寓產品的需求。

在服務方面，熊貓公寓深挖一二線城市青年的生活需求，並結合石榴集團豐富的物業管理經驗，推出8+8服務體系。超大空間的公共區域是熊貓公寓的一大特色，包含無人超市區、咖啡休閑區、科技體驗區、陽光健身區、公共廚房區、烘乾熨燙區、快遞收發區和電玩按摩區等八大免費服務區域。在共享經濟時代背景下，熊貓公寓更注重打造「社群」與「圈層」。

變招5

專業機構分包運營

目前，的存量商業已經超過了20億平方米，存量商業會產生巨大租賃和買賣需求。在巨大的市場需求面前，商業地產市場卻存在著信息不對稱、商業地產金融工具不足、缺少大數據的支持、專業化水平低等痛點，這些行業痛點不能簡單依靠強銷手段、提高銷售傭金比例來解決。

對於中小企業而言，商業運營能力較差，將商業交於商辦類運營平台也不失為一種選擇。良好的運營平台也成為企業所青睞的對象。以優鋪網為例，自品牌發布以來，優鋪先後獲得了多家機構的投資，包括毛大慶旗下的優享創智、以及中投置地、中投合眾資本等機構，此次又得到了東方邦信的戰略投資。目前優鋪在「商業地產+互聯網+金融」的路上已經走在了行業前列，將致力將優鋪打造成為商業地產細分領域的第一品牌。

6月8日，優鋪更是宣布將以共享模式，打造國內最大的商鋪租售經紀人眾包平台，而且要在商鋪銷售領域打造國內服務最專業、協作最緊密的商鋪銷售經紀人眾包網路等。

本報記者 崔陸鵬 徐楠 陳靜思