租購同權必將推動住房租賃市場大發展

近日印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」，引起全國熱議。

從2015年中央經濟工作會議中提出，要大力發展租賃市場，建立購租並舉的住房制度以來，各級政府部門不斷出台相關政策文件，支持租賃市場的發展。2016年國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中指出，實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。中央經濟工作會議也指出，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。近日，住建部等九部委聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

筆者認為，租購同權既是政策導向，也是民心所向。租購同權的實現，一定會引起人們住房消費觀念的轉變，促進租賃市場大力發展，進而對實現購租並舉、平抑房價，促進房地產市場平穩健康發展起到重大作用。

在上個世紀80年代住房制度改革之前，的住房制度就是租賃制度。隨著經濟體制由計劃經濟向市場經濟的轉變，的住房制度也在不斷進行改革。原來的住房福利供給制度，已經轉變為住房商品制度，房改的目標就是實現住房商品化。住房作為商品，可以進行買賣。

伴隨著人口的增加，人民生活水平的提高，城鎮化步伐的加快，城鎮住房需求不斷增加，進而房價不斷上漲。住房不僅是人們的基本剛需，滿足了人們的居住功能，還被賦予了一定的投資功能。加之，孩子上學也是就近入學，與擁有的住房掛鉤，每個家長都不願意自己的孩子輸在起跑線上，都願意自己的孩子能上一所好學校，所以，人們習慣了買房的思維。

於是，儘管不斷上漲的房價超出了很多人的購房能力，但是，由於孩子上學與擁有的住房掛鉤，所以，很多人即使沒有購房能力，也要背負巨額的債務，為子女上學而加入到購房的行列當中。

雖然在目前高房價下，僅僅就滿足居住功能而言，買房更划算。因為用購買住房的投資利息來租同樣一套住房已經綽綽有餘。但是，很多人仍然不租房，而選擇買房的主要原因，就是因為租房解決不了子女入學問題，不能到更好的學校就讀。

因此，未來租售同權一旦實現，租賃住房也能得到同樣的教育機會，則因子女入學而不得以購房的家庭將轉向租房。這樣便減少了人們買房的需求，從而對抑制房價起到一定作用。如果房價漲幅得到抑制，買房沒有差價可賺，那麼投機投資的需求也會大大減少。進而，減少房價上漲的壓力。

租賃住房市場的發展不僅是市場的選擇，也是政府的導向。現在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應。未來「十三五」期間，北京將增加150萬套住房供應，其中租賃類住房將佔30%。上海「十三五」期間預計新增供應近170萬套各類住房，其中包括70萬套租賃住房，佔總數的41.2%。

目前很多城市已經進入了存量房時代，很多存量房是上個世紀八九十年代的老房子，這些老房子戶型小、總價低，區位好、有較好的教育資源配套，正好適宜用於發展租賃住房。租賃住房是真正的剛性住房需求，能夠實現真正的就近就業居住，隨學而居，為實現職住均衡、緩解城市交通擁堵起到一定積極作用。

未來通過政府稅收、金融等政策支持，機構租賃、長租公寓將得到大力發展，過去租賃住房關係不穩定的局面將大大改變。未來租賃交易信息平台也將建立起來，通過信息平台的建立，不僅為租賃雙方提供租賃服務，也真實的記錄租賃雙方的租賃關係，穩定的租賃關係也為租售同權的實現提供了依據，未來在某地穩定的租住若干年以後就有可能得到均等化的教育資源等服務。

在發展住房租賃市場時，我們可以借鑒德國等其他國家的經驗，為穩定的租賃關係的建立提供政策支持和法律保障。目前德國租賃住房的家庭佔到55%，與其政府保護承租人的權利的政策是分不開的。根據德國房屋租賃法，出租者沒有權利將租戶趕走，租金漲幅3年內不得超過20%，2015年又調整為10%。

我們目前住房擁有率在80%以上，租賃市場的份額畸低，機構租賃更是只佔2%左右，而發達國家機構租賃要佔20%-30%的比例。因此，在發展租賃市場時，一定要分析的國情，對症下藥。目前發展租賃市場的一個主要問題是，在目前高房價下，購買住房用於租賃經營是實現不了盈利的，所以，不能一味的學習德國的房租控制辦法，而是堅持公平交易的原則，對租賃雙方給予相應的政策支持，既應出台相應的稅收、金融支持政策，提高機構和個人租賃住房的積極性，更多的供給租賃房源；另一方面也應給予承租人賦權，實現租購同權尤其是教育資源的賦權；還要建立租賃住房交易信息平台，完善租賃市場信息。

租售同權一定會對租賃市場起到極大的推動作用，使購租並舉成為現實，也為平抑房價、為房地產市場平穩健康發展做出應有的貢獻。(作者系首都經濟貿易大學教授)