不大漲不大跌 我可能遇到了一個假樓市

昨天下午一則新聞，統計局發布了2月份70個城市的房價變化：喜大普奔的說，跌了。

看看領頭羊的表現：

15個一線和熱點二線城市中11個城市新建商品住宅價格環比下降、3個城市持平，除了廣州一個城市環比上漲0.6%。漲幅已經是連續4個月回落。

這是去年國慶節史上最嚴的調控之後，房價的變化，應聲而落，持續下行。

再看看北上廣深四大城市的數據。

10月之後，房價的環比漲幅都從之前的2%左右，迅速掉到了0%左右。深圳做得最好，從10月到2月，全部都是負數。(看到這些數據排列的那麼有規律，我有些想笑又不敢笑).

這些城市全部都實現了本輪房價的調控目標：實現房價環比零增長。廣州稍微有些例外，因為大廣州的房價這一輪漲得不多，所以，調控的壓力也輕一些。

沒有哪一次調控比這次更加立竿見影的了，說要它在什麼時候跌，立馬就能在什麼時候跌。也沒有哪一次調控比這次更加精準到位的了，說要它零增長，就能準確控制在每月的跌幅在0-1%之間。

我們可能遇到了一個假樓市。

還有什麼比這樣的調控更加成功的，我給打滿分。後人觀之，絕對稱之是房價史上的一道奇觀。

相信未來幾個月，還是這樣的景象。

但同樣還需要看到的第二點是：房價為什麼跌幅一定都要控制在0-1%呢？不能把跌幅搞到10%嗎？或者20%，30%？那樣，吃瓜的群眾才買得起啊。

有時候，堅持從實際的角度獨立觀察市場，是需要堅定的勇氣的。現在回頭看起來，有形之手的意圖從一開始就是要實現房價穩定的，渴望維持一個不大漲不大跌的牛皮市，並以此來進行時間換空間的征程。在這個任務完成之前，這樣的調控方式可能都會繼續，這個繼續不一定是一直這麼搞，但卻是會時緊時松的來那麼一回。房價漲起來的時候就控一把，跌的時候就暗暗松一把。總之就是，別給我大漲，但是也千萬別大跌。

還有重要的第三點。這樣的價格，對於你看待房價未來的走勢有多大意義？

沒有太多。

因為這樣的價格是扭曲的，失真的，失真的意思是，價格已經失去了調節供需關係的功能，你不能再把它作為買房決策的參考依據，它只是為了滿足民意的狂歡。

我們都知道在過去的幾個月里，那15個重點的一二線城市都發生了什麼故事。環比零增長的房價結果，是建立在有形之手對新建樓盤價格的強力管制的基礎上的。雖然市場上從來不乏有人支持這樣做，但是，這樣做的結果我們必須要意識到，就是：大家未來需要對國家統計局發布的這些房價數據，保持適度的漠不關心。未來判斷房價的變化和自己是否買房，只能依據自己到市場上踩盤的零碎的切身體驗，那會造成未來大家對房價的認識更加混雜。

還有重要的第四點，這樣的跌幅，對於剛需的買房人來說，有什麼幫助嗎？

暫時還看不到。

因為，房價跌得實在是太少了，就算你意思一下，也不要跌百分之零點幾吧。這個跌幅，對於房價一年漲50%的深圳來說，你就是不調控它，市場的自然震蕩也比這個多。這個跌幅，對於房價5-6萬的深圳來說，買不起的剛需還是買不起。

我們期望真實的價格能夠成為資源配置的手段，意思是，當價格因為市場供需的關係變化而出現下跌時，投資回報會減少，需求會下降供應會增加，資金會流出，投入到別的行業去。但是現在，房價跌了這麼一點點，大家的預期是：不漲了，但是也不怎麼跌，反正將來還是可能會漲。這樣的認識是現在市場上，尤其是四大城市的較為主流的看法。

可這樣的認識一形成，大家就都卯足勁兒趴在那兒等著抄底。手裡有資金儲備的開發商，在房價連續下跌的這四個月，死命的去買地。手裡有資金的剛需投資客，在這個期間，也是趴在那兒，等時機去抄底。而手裡有房子的小業主，也是要硬著頭扛著，怎麼著都不降價放貨……

總之，現在的資金是啥也不幹，不流進也不流出，更不要說去實體了，它就是趴那兒，跟打埋伏等兔子似的。

所以，這個百分之零點幾的跌幅，既讓買不起房的剛需們看到了房價不漲了而聞雞起舞，又讓手裡握一堆房子的房主看到房價也沒有跌而暗暗竊喜。反正，你看到了不漲，我看到了沒跌。

也許你會說，這只是開始，下面會跌了呢？畢竟政府在控制啊。的確，不少人會這麼想。而對於另一些人來說，他們又可能會看到：既然還是政府控制，那我怕啥，跌到受不了他就放開了。

談到未來的房價走勢，關鍵還是要圍繞著政府來說。

正如那個千古之問：政府能不能控制價格？

對我們來說，當然能。我們不同的地方在於，政府的權力足夠大。所以，每當有人問起調控能不能打跌房價時，我們都必須異口同聲的回答：會。套用一句流行語就是：世界上沒有政府調控控制不了的房價，如果有，那就兩次。如果調控出台控制不住房價，那麼調控就會一直出，直到把房價打趴下為止。

但不知有多少人想過，這個邏輯反過來也成立。所謂能力越大，責任越大。有形之手既然要控制房價漲，也要控制房價跌。不然漲了有人不滿意，跌了也同樣有人不滿意。結果就變成了：政府要對市場價格的漲跌負責任——既不能大漲傷害到剛需，又不能大跌傷害到房主，而本來這個風險應該是自由交易的個人獨立承擔的。

這就是為什麼這麼多年，房價漲老百姓會罵社會不公期待政府管管，房價跌老百姓會去砸售樓處期待政府救救的深層邏輯。因為大家都認為，我是無辜的，今天這樣的局面不是我造成的，政府必須要出面，總之就是：國家要兜底。

所以，按照這樣的邏輯，如果接下來房價繼續這樣牛皮市還好，而如果意外的發生了大跌，那麼政府也會奮不顧身一馬當先的出來救市，如果一次救市不管用，那麼就會有第二次，救市政策會一直出，直到把房價救起來為止。2008年的4萬億，和2015年的去庫存，都是這樣的玩法。

但問題來了，過去的10多年，往往我們看到的是，政府在大力托市的時候非常賣力，而在強力打壓的時候又不怎麼賣力。比如大力托市的時候，洪水猛獸般的貨幣可勁兒砸啊。而在打壓的時候，通常都是像家長打孩子，高高舉起輕輕放下。比如大多數的房地產調控，尤其是這一次，三令五申喊得多凶啊，結果還是要「實現房地產的穩定健康長遠發展」，漲幅只要逐步回落就可以了。

最後談一點對未來房價的認識。春節過後，我發現想買房的人又蠢蠢欲動了。

1、這次的調控不同於以往的地方在於，政治化的色彩最重，因此可能會持續較長的時間，因為大城市的房價的確太高了。不是漲幅過高的問題，而是絕對值過高的問題。但又不能直接一巴掌打趴下，所以，調控會時不時的壓著，但有安全閥。為建立長效機制贏取時間，也等著居民收入跟上來。

2、市場在一段時間裡都會是個牛皮市，整個1年都很難有大的反彈，不適合短炒(如果可以，希望最好以後都不要短炒了)。一旦有大的反彈，調控又會加緊。對於剛需來說，少看點雞湯多看點房子是正道理。非買不可的話，就別窮等著抄到底了，買房子是一個長期行為，自己能承受又需要，覺得長期還看好，那就別想著什麼都佔了。有時候，我發現有些買房人很有意思，怕房價漲，喜歡罵炒房客，罵開發商。但當炒房客離場，開發商降價了，他們又不敢下手了。所以，問題還是在於自己的獨立判斷，以及獨立為自己的購房行為擔責的勇氣。

3、對未來保持適度的樂觀，對於深圳，對於，我都認為未來都不會像一些觀點描繪得那麼慘。正如巴菲特所說，過去的240年，看空美國經濟的人都錯了。過去的30多年，看空深圳看空經濟的人也都錯了。如今雖然未來的複雜性在加劇，但、深圳繼續上升的根本趨勢並沒有中斷的跡象，我也沒覺得真的會走回頭路。還記得川普剛剛上台人民幣狂跌時，大家都是怎樣心驚肉跳的嗎？覺得要變天了，市場要崩盤了。現在呢？沒見誰還記得自己當初說過什麼了。基本面不會顛覆，大城市房價的長期安全性還是較高的。

4、過去10多年是一個普漲的牛市，過去3年是一個結構性牛市，少部分大城市漲，大部分小城市不漲，城市之間的分化在加劇。買房子的方向其實已經不用多說了，大家都形成共識了，留在最好的城市，留不下來就去離它最近的城市。不一定要圖賺多少錢，但是抗跌性一定是最好的。