重慶新政究竟擋住了多少「三無人員」？

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。小Q導讀：數學組的兔醬帶你了解曾一度被推到浪尖的重慶樓市。

2月份統計局發布了《2017年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》后，經過解讀可見一二線熱點城市房價幾乎已經止漲，在焦慮的等待2月份價格變動情況的同時，將前幾個月的售價變動表按照環比做了個排序后，發現有幾個平時較為「低調」的城市常駐在榜上，例如西安、泉州、揚州等，重慶、三亞更是在12月和1月都佔據了冠亞軍的位置。

在連續不斷地幾道「急急如律令」之後，一線城市和熱點二線城市的樓市似是停止了瘋漲，而被擋在限購高牆外的購買力並沒有立刻安分下來，而是陸續湧向其它並未限購和調控的二三線城市。首當其衝的重慶、三亞、西安等城市由於原本房價基數不高，市場相對成熟，有一定的人口聚集能力，也有能夠支撐豪宅產品發展的購買力，成為了這部分投資型購房者的不二選擇。

在此類城市中，重慶作為近期市場關注度顯著提升，房價環比上漲幅度居全國前列，近期也有相關限購限貸政策出爐的最典型城市，在此，兔醬收集了一些數據，試圖找出它的主要客戶及行為特徵。

仍然以本地客戶為主，外地客源佔比下降至7%

不同於大家平時關注的熱點城市，重慶在房地產市場一直以來發展的步伐都較為平緩，從2010年至2016年，成交均價從6359元/平方米上升至7083元/平方米，可謂良心房價的標杆，也正是因為溢價較低無法吸引到投資客的目光。

在今年元旦迎來一個炒房的小高峰后，1月數據顯示外地客戶佔比達到11%，自1月13日市政府發布311號令后，隨著「三無」人員購房受到限制，重慶市場熱度快速降溫，二月份外地客戶佔比回落至7%。在2月的外地客群中，成都客戶佔比最大，主要原因為成都限購令頒布后購買力溢出，其次則為來自北上廣深四個一線城市的投資客戶。

重慶外來購房者來源地佔比（單位：%）

既然購房的主力仍是本地客戶，兔醬就收集了更多的本地客戶看房信息。重慶人的地緣情結還是較為嚴重的，大部分客戶在看房的時候，還是依然選擇在自己居住的區域繼續看房。從採集數據來看，渝北區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區和南岸區這五個中心城區的看房客戶中，佔比最大的就是本區客戶，沙坪壩區本區客戶佔比高達50%，九龍坡區本區客戶佔比相對較少，但也超過3成。

從統計來看，北碚區和大渡口區的客戶，幾乎不發生在其他區域的看房行為，這兩區客戶地緣情結最為嚴重，但與此同時他們在本區看房客戶中佔比也僅有25%和16%，說明這兩區本地的購買力水平較弱。

和這兩個區不一樣的是，渝北區的客戶活躍在各區看房行為中，渝北區本地人在當地看房的客戶佔比高達41%，居渝北區首位，同時，北碚區佔比最高的客戶來源於渝北區，就連從地理位置上來看最遠的大渡口區也有10%的客戶來自渝北區。

從數據來看，九龍坡、南岸、巴南、渝北這幾個區的項目最受歡迎，客戶來源組成較為豐富，幾乎重慶各區都有前往看房的客戶，還有客戶來自重慶周邊。

重慶各區看房本地客戶來源佔比TOP3（單位：%）

將採集到數據的樓盤按單價進行分類，可見發現隨著項目單價的提升，重慶本地客戶佔比在不斷下降。單價7000元以下的項目中，只有接近5%的客戶為外地客戶，95%的客戶來自重慶本地；單價11000元以上的項目中，重慶客戶佔比下滑到了81.8%，有18.2%的客戶來自於外地。

結合前段時間的炒房熱潮來看，渝中區的房價在1、2月飆升，2月份商品住宅均價14781元/平方米，已經成為全市均價的2倍，也許可以猜測，當炒房團浩浩蕩蕩的奔赴重慶的時候，他們就是直奔這些城市核心區域的高端產品去的。

重慶2月份住宅均價7748元/平方米，簡單的把單價7000元以下、7000-9000元項目歸類為剛需類項目，單價9000-11000元和11000元以上項目視為改善及以上類項目。

廣州、福州的投資客非常青睞單價較低的產品，但是其他外地客戶更加偏愛高單價產品，深圳客戶幾乎只看單價11000以上的項目，上海、北京超過5成的客戶看的是單價9000以上的項目。成都客戶則較為極端，極大一部分只看單價7000元以下的項目或單價11000元以上的項目，中間檔次的客戶較少。

由於單價較高的項目大多位於交通便捷，配套齊全的城市核心區域，屬於不可替代的稀缺資源，所以相對單價低的項目來說，這樣的項目未來溢價空間更大，也更容易吸引外來客戶的投資。

此外，還發現了一些小彩蛋：

1：單身貴族在婚前置業時，面積不是他們關注的最重要因素，品質才是。有些項目的來訪客戶未婚率超過4成，甚至有些高達6成，這些單身人士所傾向的項目多為小面積產品，總價在50-60萬左右，平均單價也達到近萬元，遠高於市平均房價。

2：與辦公區域相比，休閑購物區域與看房區域相關性更大，例如：在南岸區休閑購物的客戶幾乎只在南岸區看房，在大渡口區休閑購物的人也在大渡口區大量看房。在重慶看房的客戶都更加在意居住地周邊商業配套是否足夠齊全，對通勤便利的要求相對較低，這也許和重慶格外緩慢的生活節奏有關。

3：客戶來訪次數中，兩次和三次的關聯性較大， 也就是說，案場營銷著力點在客戶的第二次來訪上。如果能提高對第二次到訪的客戶的把握，轉化為有效成交的概率會大大提升哦。