綠城35億賣掉京城商用物業 北京萬科等曲線接過燙手山芋

■本報記者 王麗新

北京商辦市場陷入冰點之際，綠城出售了北京多幅商用物業資產。接盤者中出現了北京萬科、綠城舊日高管羅釗明等身影。

5月7日晚間，綠城宣布，其與買方中投發展就分別出售綠城銀石及杭州力濤的全部股權達成協議，出售代價分別為17.85億元及16.91億元。據了解，這兩個標的資產涉及北京朝陽區三幅有商用物業規劃的土地和樓宇資產。

另有聲音稱，北京萬科可能參與開發上述地塊。截至記者截稿，萬科方面並未予以回復。

「據我們了解，萬科也在轉型，商業及辦公類物業的開發及持有也是萬科轉型的方向之一，因此，萬科參與開發運營上述項目的可能性很大。」長富匯銀執行總裁楊明偉向《證券日報》記者表示，北京對商業項目的限購政策對類似於上述地塊的集中式辦公物業的價格影響有限，不會改變商辦物業的趨勢。

綠城35億元出售商業資產

據了解，綠城此次轉讓的兩個公司分別持有北京朝陽區三幅商業項目用地。綠城銀石擁有的資產是兩幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積合共約為1.3萬平方米，擬開發為商用物業。杭州力濤間接持有一幅位於北京市朝陽區的地塊，總地盤面積約為3204平方米，連同位於其上若干屬於服務式公寓的樓宇。

根據兩家目標公司於2017年4月30日的權益應付代價及資產凈值等，綠城預期將通過出售這兩家公司獲取的錄得除稅前估計收益分別約12.56億元及3.76億元。

對於此次出售，綠城表示，集團不時檢討現有土地儲備及開發項目，而該等出售事項將讓其實現於綠城銀石及杭州力濤的投資收益、獲取額外現金流入，及重新調配更多財務資源至日後潛在投資機遇或本集團營運資金。

對此，楊明偉向本報記者表示，綠城的優勢還是在於高品質的住宅開發和物業管理，因此綠城轉讓該項目不排除是希望集中精力做自己擅長的事。實際上，據記者了解，綠城在北京布局不多，基本以住宅開發為主，集團對沉澱資金量較大的商業資產，運營興趣並不大。

「此類項目沉澱資金規模較大，北京的商辦市場又陷入冰點，解封時間尚不確定。」上海易居房地產研究院總監嚴躍進向本報記者稱，這個時候通過股權轉讓可實現資金回籠，確保企業安全運轉。

值得關注的是，有媒體報道稱，在2015年12月份，綠城曾披露過計劃將綠城銀石全部股權出售予某家物業開發公司，作價19.5億元。最終，綠城終止了與上述買家的協議，繼而牽手中投發展。

接了「燙手山芋」？

據了解，此次的買方中投發展成立於2011年，定位為新型城鎮化建設，目前開發的項目有7個，其中一級開發的6個，分別為TBD項目，北七家項目，密雲項目，天津項目，唐山項目，盤錦項目和亦庄項目，二級開發項目建築面積約170萬平方米。

而2016年12月中旬，中投發展公開掛牌轉讓的94%股權在北京金融資產交易所進行競賣。北京綠城陽光投資有限公司（以下簡稱「綠城陽光」）以26.8億元擊退萬科、保利，拿下中投發展100%股權。隨後，綠城陽光的股東有所變化。其股東包括北京萬科、寧波大榭萊福投資合夥企業（有限合夥）、深圳市迪暉投資發展有限公司、萊福資本管理有限公司，占股分別為40%、34.34、%20%及5.66%。據公開報道顯示，北京萬科首席執行官劉肖的名字亦出現在綠城陽光董事欄。

值得一提的是，萊福資本的間接股東為羅釗明及阮宜玲夫婦。而且，萊福資本還在寧波大榭萊福中擁有99%的股權。另外的1%的股權依舊由羅釗明及阮宜玲共同持有。這意味著，羅釗明夫婦、北京萬科各持有綠城陽光40%股權，進而間接擁有中投發展各40%的權益。

而對於35億元接盤了商用物業項目，業內有聲音稱，北京萬科、羅釗明等是間接接盤了「燙手山芋」，因為綠城入手三年後仍舊選擇脫手這個項目，可見即使是四環內的商業用地，打造燕莎核心商圈的5A級國際商務寫字樓的美好願景也是不容易變成現實的。

而對商用物業運營能力同樣並不見長的北京萬科，若參與開發運營，也不見得能刷出業績。尤其在目前北京商辦物業全面限購的市場環境中，分割面積賣給個人的銷售渠道已經被封，若持有運營，則要沉澱大量資金，甚至多年難以盈利。

對此，嚴躍進表示，萬科積極開發運營，符合其對北京核心地段優質商辦物業開發運營的信心，但有一幅地塊為服務式公寓的樓宇，當前對商業公寓的管制較多，對該項目銷售還是持有運營的決定都會考驗接盤者。

另外值得關注的是，拋開開發運營問題，對於當下難以獲得土地儲備滿足擴張需求的企業來說，嚴躍進認為，通過參股企業來間接獲取土地，雖然有一定的穿馬甲的投資色彩，但這種模式等同於間接併購，後續會有其他房企效仿。另外，楊明偉也認為，從二級市場獲得土地開發運營權，土地區位優勢明顯，交易模式靈活，是全國性房地產企業獲取土地資源的重要方式，甚至已經成為部分企業獲得土地儲備的主要方式。