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2021/12/25
文/謝逸楓
老說合肥房價上漲幅度全球第一、第一，調控加碼與庫存回升及融資渠道收緊，房價馬上就要崩盤了，要暴跌了。究竟外界的傳說是不是這樣，那麼合肥房價離暴跌還有多遙遠，離崩盤還有多長，憑什麼就不崩盤、不崩盤？按照當前1月合肥市場看，房價穩定，沒有出現大跌，依舊堅挺。政策短期之內不會放鬆，大量新房增加供應，庫存連續四個月上升。儘管處於限購、限制備案、限價、限售、限簽的狀態，但並沒有出現降價的現象，大部分樓盤都保持著原有的價格，高價項目維持在區域最高價位，意味著並非不能賣高價，而是不讓賣。即使環比漲幅下降，實際上是結構性下降，假摔而已。
2017年的春節關於合肥房價「崩盤」的言論愈演愈烈，合肥樓市的上空籠罩著不安的氣氛。但是，從合肥樓市多個熱盤密集加推搶跑樓市來看，合肥房價崩盤、暴跌的可能性微乎其微。2017年，隨著胡潤全球房價指數發布，全球房價年度漲幅榜火熱震撼出爐，其中漲幅前十名均是大陸城市，而合肥更是以48.4%的房價漲幅排名全球第一。高企的房價讓全國矚目，也讓許多普通購房者苦不堪言。2016年10月2日晚上，合肥政府緊急召開發布會，正式宣布實行限購，再加上限貸、限價、限地王、新廣告法事件等，樓市高漲的勢頭終於得到「懸崖勒馬」，如今持續了將近四個月的發酵，合肥市場由火熱漸趨冷靜，剛需購房者的觀望心理也更加明顯。
2016年底中 央 經 濟工作會議明確了2017年樓市發展方向，首次定調「房子是用來住的、不是用來炒的」，給全國的購房者們打了一劑強心針，作為全國房價漲幅最高的合肥自然首當其衝。官方數據顯示，截止到2017年1月31日，合肥共剩餘可售住宅類商品房27353套，環比2016年12月份，住宅庫存量上漲了1121套，環比漲幅達7.45%。這也是合肥市區住宅庫存連續四個月回升。可以預見的是，隨著庫存量的回升，合肥樓市已經漸漸從賣方市場向買房市場轉變。同時隨著2017年大批量新地塊的上市，市區庫存量有望進一步回升，房價暴漲的動力已然不足。
2016年10月以前合肥房價處于飛速增漲狀態，10月限購之後合肥房價停漲，橫盤。從上面的一些數據可以看出，合肥目前的房價已經偏離了正常增速，政府出手限購為的是控制住過快的增長，讓合肥的價格處於合理的空間。推動因素：1、高地價、地王項目;2、市區周邊價格上漲;3、銀行貸款支撐;4、開發商資金充足。2016年上半年12宗地王的問世，合肥限購之前不少地塊都是政府拿來設置價格紅線的，而政府給出的備案價格卻達不到合理的項目入市價格，有的地塊樓麵價基本都與區域的最高備案價持平。按照目前的限價政策，開發商不會虧本賣，政府不願意讓你高價賣，如果繼續限價這將是一個不可調和的矛盾。
自限購以來，不限購的三縣房價開啟了複製模式，地王——高價地——一房難求(號頭費)——漲價，幾乎和限購之前的市區如出一轍。在三縣價格集體上漲的情況下，市區的「優勢價值」正在逐漸被壓縮，木桶最短的木板與最長的差距正在縮小。對於市區而言這並不是一個喜聞樂見的現象，一旦限購政策放開可能將迎來新一波的暴漲，為此三縣可能將在2017年著手限制區域房價的上漲，近期長豐出讓的地塊就出現了限制備案價的條款。對於合肥的樓市，拐點更多可能意味著是銷售、銷量的拐點，2017年住宅成交量會是一個拐點，合肥房價「跌跌不休」應該是不可能的。
2017年1月31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行出爐，其中，武漢住宅平均房價14381元/平米，環比下跌2.4%。31省市平均房價同比漲幅前十名分別是濟南、北京、南京、杭州、哈爾濱、海口、呼和浩特、昆明、西寧和銀川。數據顯示，2017年1月份31個省會城市中19城房價環比微幅上漲，12城下跌，總的來看，上月31省會城市房價開始企穩。其中，天津、武漢、上海等城市房價環比出現下滑。天津房價環比跌近10%，其次是南昌，房價環比跌7.2%。1月全國各省會城市房價將繼續穩中微漲。
從平均房價來看：北京房價依然居首，每平方米為58128元，環比上月漲4.2%，同比漲47.45%。銀川仍保持末位，均價4916元，房價仍在「4字頭」，相信明年銀川房價依舊平穩。天津上月房價環比下滑9.7%，但平均房價仍高於廣州，排名第四位。另外，上月房價環比漲幅最大的南昌，房價環比也出現下滑。1月份31個省會城市房價排名前十為：北京、上海、南京、天津、廣州、杭州、福州、武漢、合肥和濟南。續10-12月全國二十多城限購限貸政策下發后，1月部分城市發起第二波房價限購政策，部分熱門城市房價出現下滑，如天津、武漢、上海。但仍有部分城市房價還上漲了。總體來說，2017年首月房價仍是以上漲為主，預計全年房價走勢平穩。
從數據顯示來看，房價環比上漲的省會城市有19個，環比漲幅超過3%的城市只有6個，環比下跌的城市有12個，下跌幅度最大的是天津，環比跌幅達到了9.7%，南昌也以7.2%的跌幅排名第二，上海下跌了3.8%。從漲幅榜來看，濟南的房價環比上漲5.4%，排名全國第一，平均房價13490元，除了北京、南京、杭州外，房價漲幅排名前十的都是曾經墊底的城市，看來熱點城市正在降溫已經不是傳言。從平均房價來看，北京房價依然居首，南京已經超過廣州、杭州等城市，平均房價排名第三，均價超1萬的城市有12個，在省會城市中已經很難找到房價較低的城市了，只有銀川的房價還保持著5000元每平米左右，其他城市均價幾乎都在6000元以上，房價之高可見一斑。
去年合肥房價猛漲，漲幅居世界、全國前茅，投資客聞風而動、率先搶籌。10月以後合肥調控、樓市限價，房價上漲空間已無，降價甩盤、獲利回吐顯然是個案投資客所為。合肥土地供應、新開工面積、批准上市面積其實都處於低位，比如自2012年以來累計銷售住宅面積5170萬平米，而推出住宅用地的規劃建築面積累計僅為3746萬平米，明顯屬於透支狀態。目前來看合肥整體市場供應量上不來，這種局面很難在短期內得到改觀。除非合肥連續三年將現有住宅用地供應在去年的基礎上提高50%以上（約1000萬平米規劃可建面積），同時銷售面積都控制在去年的80%（780萬平米以下）。
去年開發商賺得盆滿缽滿，沒有理由降價。倒是政府限價，導致不少樓盤都報不上價，由於限價，部分高性價比的樓盤繼續熱銷，低價樓盤也容易快速去化，說明剛需和改善性需求依然非常強勁。因此，合肥不存在房價「大落」的可能。只是因為房價上漲過快和調控，導致投資客悻然離場、剛需族無力再買，改善客因房價企穩而觀望不前，成交量萎縮是極為正常的，不僅是合肥，其它熱點二線城市也同樣如此，這既是政府維持低水平供求弱平衡關係的期望，也是調控政策抑制樓市火爆所希望的結果。
熱點二線城市處於人口流入的長期趨勢下，包括合肥的市場終究還是會恢復的，短期的低水平供求均衡並不能改變這些城市住房供應不足的矛盾，房價只是微幅回調，並不存在明顯下跌的可能性，畢竟人還是在繼續流入，供求關係並沒有發生根本性的逆轉。合肥去年土地樓面均價已經達到11222元/平米，是2015年的3932元/平米的2.85倍，而住宅銷售均價僅為10735元/平米，未來房價上漲壓力依然很大。不過，上海的房子越賣越少是顯而易見的，再也不可能再現去年的輝煌景象了。今年上海能賣到金融危機的2008年銷售量就算是很不錯了，未來還會逐年減少。房子供應越來越少，需求越來越多，房價還會下跌，這也有人信？
2016年，上海市純商品住宅（剔除保障房）成交面積為1374萬平方米，較2015年下降8.2%。2015年屬於房地產短周期當中有的上行第一年，特徵是量大增、價中漲；2016年屬於上行第二年，特徵是量小跌、價大漲。2016年上海樓市過熱，體力透支，同時在調控政策抑制效應之下，樓市降溫勢所必然。預純商品住宅量跌三成或四成，重新跌回1000萬平米以內。2016年，上海市純商品住宅新增供應面積為926萬平方米，新增供應面積與成交面積之比為0.6，與2015年的0.79相比，供不應求態勢進一步加劇。
回顧歷史，在典型的樓市降溫年份（如2008、2011、2014年）2017年，新增供應皆大於新增成交。因此，2017年上海新房將再現供大於求的態勢。截止到2016年12月底，上海新建純商品住宅庫存總量為650萬平方米，環比11月增加2.8％，同比減少39.3％，上海的新房庫存量已接近2011年的水平。顯而易見，隨著成交量的萎縮和供求關係的漸變，本輪上海樓市去庫存已出現拐點。預計2017年庫存將震蕩式走高。
12月份上海新建純商品住宅存銷比為6.3個月（存貨除以過去6個月的月均銷量），較11月份的5.6個月略有上升。與上述的存貨走勢一致，預計2017年存銷比也將呈逐步增長態勢。2016年，上海市純商品住宅銷售均價為38977元/平方米，較2015年上漲21.8%，創年度最高值。從全年各月的成交均價來看，5月以來，受地王效應刺激及高端住宅熱銷帶動，新房成交均價呈階梯式上升態勢；11月底限貸政策再次升級，加上政府控制中高檔項目的預售許可證，大量成交的均為郊區項目，使12月新房成交均價環比下跌12.4%。
2016年，上海二手住房成交面積3137萬平方米，同比增長5.9%，創歷史新高，且二手房成交面積達到新房（純商品住宅）成交面積的2.3倍。上海早已步入存量房主導的時代。從全年各月度的成交面積來看，與新房市場類似，3月份二手房成交面積486萬平方米，創年內月度最高值，8月份受房貸收緊傳聞發酵影響，湧現恐慌性購房熱潮，二手房面積沖高到436萬平方米。第四季度二手房市場顯著降溫。
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