浦東金橋去年凈利增長30% 營收「三連降」困局待破

每經實習記者 唐潔 3月31日，浦東金橋(600639，SZ)發布2016年業績報告，實現營業收入14.69億元，同比減少2.02%，但歸屬於上市公司股東的凈利潤增長30.8%至6.17億元，實現毛利率和凈利率為64.8%和42%，分別提升1.3和提升10.5個百分點。 《每日經濟新聞》記者翻閱財報發現，浦東金橋近三年營業收入連續下滑，但對應的凈利潤卻穩步增長。這與其營業成本、稅金及附加下降密切相關，僅這兩項下降金額過億元。 借勢浦東新區的"十三五"規劃紅利，浦東金橋則明確轉向"新興城區開發運營商""的新角色，在當前上海優質土地日益稀缺的背景下，試圖通過土地轉性及土地回購等盤活工業用地，使其土儲提升。 據悉，金橋開發區是上海先進位造業基地和新興生產性服務業集聚區，電子信息、汽車及零部件、現代家電、生物醫藥四大重點行業並駕齊驅，工業總產值占浦東新區的1/4，占上海的1/15。 金橋集團作為上海金橋開發區唯一的開發運營商，主要承擔園區的開發、建設、運營和管理。浦東金橋是金橋集團旗下唯一上市平台。截至2016年年末，該房企在金橋開發區的在建總建築面積達到105萬平方米，在租的房地產面積達到233萬平方米，業態涵蓋住宅、商業、辦公、廠房等。 記者注意到，浦東金橋的商業模式重在通過盤活土地推進"二次開發"戰略。適逢90年代批租土地使用年限陸續到期有望回購、近年上海政府多次發文全方位支持盤活工業用地等兩大機遇。 年報顯示，浦東金橋去年3月、12月分別新註冊成立由鵬、由川兩家項目公司，作為收購開發區內存量物業及未來運營的主體。去年6月，該房企完成原心華制衣廠房收購，新增建築面積約1.8萬平方米，去年下半年持續追蹤諾基亞通信廠房出售，目前已確認收購價格，可新增建築面積約3.7萬平方米。 作為一家以投資性房地產出租為主要經營模式的國有企業，浦東金橋穩速增長的租金收入保證了其現金流的穩定。比如，2016年租金營業收入約11.90億元,同比增長1.6%，其中商業類物業出租率92%，住宅類物業出租率97%，遠超出廠房、科研樓等出租率水平。 據浦東金橋方面透露，2017年全年其預算收入目標為34.23 億元（不含債務融資），以此觀之，這將比去年29.23億元收入增加僅17%。 長江證券研報指出，浦東金橋所持投資性物業全部位於上海自貿區內，受益於國家對自貿區的扶持以及項目所處區域的優越性和升值空間，公司投資性物業發展值得期待，但華創證券擔憂其銷售低於預期，持有資產價格下行風險。