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樓市分化進入新周期:一二線"遇冷",三四線"發燒"

樓市分化進入新周期:一二線"遇冷",三四線"發燒"

編者按:進入「五限時代」的樓市正在降溫,政策層層加碼之下,交易量應聲而落,房價趨穩。然而,單靠一個「限」字,難以從根本上釋放購房需求。面對依然強勁的購房預期和旺盛的實際需求,樓市管理正步入后調控時代。

中共中央政治局日前召開會議強調,要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制。《經濟參考報》即日起推出「樓市后調控時代」系列報道,察訪樓市實情,探索如何利用好當前的窗口期,建立長效機制,促進樓市平穩健康發展。

歷經「9·30」「3·17」兩輪房地產調控持續發力,一二線城市齊齊進入環比「量價齊跌」階段,周期性拐點正在不斷逼近。不過,樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期,數據顯示,三四線城市的土地市場仍然火爆,多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。業界人士認為,當前樓市調控需保持定力,一要遏制熱門城市調控鬆動跡象,二要避免三四線城市房價炒作現象。

一二線城市周期性拐點不斷逼近

國家統計局公布的數據顯示,2017年1至6月份,全國房地產開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份,商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%,增速比1至5月份提高1.8個百分點。

全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現「量價齊跌」的態勢。國家統計局發布2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算,6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%,二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。

中原地產首席分析師張大偉認為,在調控政策的影響下,一二線熱點城市房價全面被控制,樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。他進一步指出,當前房地產各項關鍵數據全面回落,樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中,平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化,從成交結構看,一二線城市成交量明顯減少,導致了價格加速下調。

「房價下跌的時候往往是『利率高原』形成的時候。」保利地產首席分析師吳定金表示,不少銀行把居民房貸都視作「雞肋」,不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%,更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%,銀行方面利率優勢方面的政策正逐步取消。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,70城房價指數,相當於房地產行業的「上證綜合指數」。從統計的角度看,同比增幅曲線的收窄,和環比增幅不斷變小有關,但當前同比增幅還沒有由正轉負,因此樓市並未出現大拐點,但樓市調整是一個逐漸降溫的過程,當前環比「量價齊跌」,周期性拐點正在逼近。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,近三個月的市場走勢表明,北京「317新政」及後續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中,政策的輪番出台使得樓市的投資投機需求被徹底打壓,市場因此迅速退燒,住房向居住屬性回歸,購房者的心態向理性回歸。市場交易量的降溫還會繼續,但降幅將逐步收窄。

三四線城市樓市升溫現風險

樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期,全國樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看,三四線城市接近全面上漲,6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市,二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市,基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數據顯示,從成交結構看,一二線城市樓市成交佔比明顯減少,三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心「第21屆地產金融形勢發布會」上說:「今年上半年,三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點,但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點,高達75%。」

從全國市場看,隨著樓市調控,一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地產首席分析師張大偉表示,上半年,佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,平均土拍溢價率超過40%,相比往年有明顯上升。

以佛山為例,當地拿地成本較廣州、深圳等一線城市低,而二級市場成交表現又居廣東省前列,兩方面因素疊加之下,吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開發商不斷進駐,大大加劇了當地的競爭。據中原地產研究中心統計數據顯示,截至6月20日,佛山的土地出讓金總額已達到395億元。

記者採訪了解到,為了維持規模增長,不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法,對於一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市,很多房企都表示有意布局,有些三線城市已經成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產為例,該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米,佔全部拓展的70%,而在今年第一季度,這一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市,保利地產均有土地入庫。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,過去兩年的上升短周期內,樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線,正在經歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱,多年未漲的一波爆發后,開發商進入的風險將不斷累積。

張大偉預計,本輪樓市分化進入新周期,一二線在調控下降溫,三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。

環熱點城市「溢出」效應顯著

眼下,隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點城市調控政策的執行,其周邊各「環熱點城市」承接「溢出」效應愈加顯著,大部分城市商品住宅市場呈「量價齊升」態勢,當地政府紛紛出台調控政策,為樓市降溫。然而在諸多因素下,環熱點城市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門和業內專家建議,未來可考慮在「一城一策」基礎上加強「區域協調施策」,提高調控實效。

自去年10月安徽合肥出台限購限貸政策以來,毗鄰合肥的六安市房地產市場逐步升溫,銷售量屢創新高。六安市房地產市場管理局統計顯示,2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米,同比增長126.1%,增幅為全省之首;銷售金額308.79億元,首次突破300億大關。

今年一季度,六安房地產市場繼續升溫,全市銷售商品房面積同比增長20.37%,銷售金額同比增長46.8%,商品房均價為同比增長21.81%。4月底,記者在六安走訪多家樓盤發現,每家售樓部都用大幅海報掛出了「合六城際鐵路」的走向圖、站點分佈等。根據國家發改委已批複的規劃,合六城鐵將使六安進入合肥「一小時通勤圈」。

六安悠然藍溪項目一位售樓經理熱情地介紹說,「3月份我們曾加推過一次,均價還不到5000元,132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準備開幾棟大平層,預計價格漲到6500元左右,房源同樣是100多套,估計根本不夠賣。」

在江蘇句容市,受南京調控后「外溢」及首條跨市捷運S6線(寧句城際)的影響,句容樓市同樣從去年10月開始「量價齊升」,全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人佔90%以上,承接了南京大量的剛需和投資購房需求。

為控制過熱局面,環熱點城市成交漸熱的強三四線衛星城市陸續出台調控政策,給樓市降溫。記者梳理髮現,陸續出台調控政策的環熱點城市有:環京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等,環滬寧杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等,環廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控制備案價格、加大土地供應等各個層面。

區域協調施策 承接疏解剛需

嚴躍進表示,已進入「史上最嚴調控」的熱點城市對周邊區域的房地產市場將繼續產生深遠影響,後者已進入「去庫存」和「控房價」雙軌并行階段,調控難度將繼續增加。

這一觀點也得到了受訪的地方主管部門和業內人士認可,他們提出,對於房地產市場已經有緊密聯繫的核心城市和其周邊環熱點地區,需要有新的調控視角和手段。

世聯行董事長陳勁松提出,隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善,房地產市場原先以城市劃分的「板塊」將在未來三年發生巨大變化,城市界限越來越模糊,區域概念強化,僅僅以行政邊界實施的「一城一策」調控可能會無法適應市場變化。

為此,陳勁松等人建議,首先要通過完善現有的城市群市長聯席會議等機制,將區域房地產市場逐步作為一個「中觀整體」看待,在「一城一策」的基礎上,逐步探索「區域協調施策」。

保利地產首席分析師吳定金則認為,當前這種「城市群調控場」的態勢已然初具雛形,對區域市場整體回歸理性產生了積極作用。但由於不同城市長期的行政分割,在協調程度、形成調控合力的能力、以及政策科學性上還需進一步完善。

二是完善政策設計,合理承接中心城市住房需求,幫助疏解中心城市功能。句容市房地產市場管理局副局長馮義進提出,句容市在城市群規劃上已經有為南京提供配套服務的定位,其他環熱點城市也類似,積極融入中心城市是發展方向之一。

「考慮到這些因素,可適時調整政策,允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房,而不是必須在句容繳納一年社保或個稅,使句容能夠合理承接南京的剛需。」馮義進說。

三是加快完善環熱點區域的不動產登記信息聯網,推動信息共享和互通互認,為區域協調施策提供信息基礎。受訪人士建議,可設定信息聯網倒計時時間表,使投機炒房者儘快「曝光」,提高限購限貸等調控政策的實施效果,在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需,又能精準打擊投機炒作需求,維護市場秩序。

綜合經濟參考報

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