樓市分化進入新周期:一二線"遇冷",三四線"發燒"

編者按：進入「五限時代」的樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應聲而落，房價趨穩。然而，單靠一個「限」字，難以從根本上釋放購房需求。面對依然強勁的購房預期和旺盛的實際需求，樓市管理正步入后調控時代。

中共中央政治局日前召開會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。《經濟參考報》即日起推出「樓市后調控時代」系列報道，察訪樓市實情，探索如何利用好當前的窗口期，建立長效機制，促進樓市平穩健康發展。

歷經「9·30」「3·17」兩輪房地產調控持續發力，一二線城市齊齊進入環比「量價齊跌」階段，周期性拐點正在不斷逼近。不過，樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期，數據顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。業界人士認為，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱門城市調控鬆動跡象，二要避免三四線城市房價炒作現象。

一二線城市周期性拐點不斷逼近

國家統計局公布的數據顯示，2017年1至6月份，全國房地產開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1至5月份回落0.3個百分點。1至6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1至5月份提高1.8個百分點。

全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現「量價齊跌」的態勢。國家統計局發布2017年6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。初步測算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。

中原地產首席分析師張大偉認為，在調控政策的影響下，一二線熱點城市房價全面被控制，樓市調控的影響已經在一線城市全面出現。他進一步指出，當前房地產各項關鍵數據全面回落，樓市漲幅觸頂跡象明顯。其中，平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化，從成交結構看，一二線城市成交量明顯減少，導致了價格加速下調。

「房價下跌的時候往往是『利率高原』形成的時候。」保利地產首席分析師吳定金表示，不少銀行把居民房貸都視作「雞肋」，不僅二套房貸利率推升至基準利率的20%，更是把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面利率優勢方面的政策正逐步取消。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，70城房價指數，相當於房地產行業的「上證綜合指數」。從統計的角度看，同比增幅曲線的收窄，和環比增幅不斷變小有關，但當前同比增幅還沒有由正轉負，因此樓市並未出現大拐點，但樓市調整是一個逐漸降溫的過程，當前環比「量價齊跌」，周期性拐點正在逼近。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，近三個月的市場走勢表明，北京「317新政」及後續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中，政策的輪番出台使得樓市的投資投機需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房向居住屬性回歸，購房者的心態向理性回歸。市場交易量的降溫還會繼續，但降幅將逐步收窄。

三四線城市樓市升溫現風險

樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期，全國樓市銷售依然明顯呈現分化。從統計局數據看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交佔比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心「第21屆地產金融形勢發布會」上說：「今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。」

從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。中原地產首席分析師張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。

以佛山為例，當地拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等開發商不斷進駐，大大加劇了當地的競爭。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至6月20日，佛山的土地出讓金總額已達到395億元。

記者採訪了解到，為了維持規模增長，不少企業改變了以往去一二線城市拿地的看法，對於一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局，有些三線城市已經成為房企爭相拿地的陣地。以保利地產為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米，佔全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產均有土地入庫。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短周期內，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經歷輪動擴散的過程。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發后，開發商進入的風險將不斷累積。

張大偉預計，本輪樓市分化進入新周期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點。

環熱點城市「溢出」效應顯著

眼下，隨著北上廣深及南京、合肥、廈門、杭州等一二線熱點城市調控政策的執行，其周邊各「環熱點城市」承接「溢出」效應愈加顯著，大部分城市商品住宅市場呈「量價齊升」態勢，當地政府紛紛出台調控政策，為樓市降溫。然而在諸多因素下，環熱點城市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門和業內專家建議，未來可考慮在「一城一策」基礎上加強「區域協調施策」，提高調控實效。

自去年10月安徽合肥出台限購限貸政策以來，毗鄰合肥的六安市房地產市場逐步升溫，銷售量屢創新高。六安市房地產市場管理局統計顯示，2016年全市商品房銷售面積達663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅為全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大關。

今年一季度，六安房地產市場繼續升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房均價為同比增長21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發現，每家售樓部都用大幅海報掛出了「合六城際鐵路」的走向圖、站點分佈等。根據國家發改委已批複的規劃，合六城鐵將使六安進入合肥「一小時通勤圈」。

六安悠然藍溪項目一位售樓經理熱情地介紹說，「3月份我們曾加推過一次，均價還不到5000元，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。5月底我們準備開幾棟大平層，預計價格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣。」

在江蘇句容市，受南京調控后「外溢」及首條跨市捷運S6線（寧句城際）的影響，句容樓市同樣從去年10月開始「量價齊升」，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購房者中南京人佔90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求。

為控制過熱局面，環熱點城市成交漸熱的強三四線衛星城市陸續出台調控政策，給樓市降溫。記者梳理髮現，陸續出台調控政策的環熱點城市有：環京津的保定、滄州、廊坊、淶水、涿州、懷來、張江口等，環滬寧杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環廣深的中山、佛山、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購、限貸、限賣、控制備案價格、加大土地供應等各個層面。

區域協調施策 承接疏解剛需

嚴躍進表示，已進入「史上最嚴調控」的熱點城市對周邊區域的房地產市場將繼續產生深遠影響，後者已進入「去庫存」和「控房價」雙軌并行階段，調控難度將繼續增加。

這一觀點也得到了受訪的地方主管部門和業內人士認可，他們提出，對於房地產市場已經有緊密聯繫的核心城市和其周邊環熱點地區，需要有新的調控視角和手段。

世聯行董事長陳勁松提出，隨著經濟的融合以及城際交通的徹底改善，房地產市場原先以城市劃分的「板塊」將在未來三年發生巨大變化，城市界限越來越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實施的「一城一策」調控可能會無法適應市場變化。

為此，陳勁松等人建議，首先要通過完善現有的城市群市長聯席會議等機制，將區域房地產市場逐步作為一個「中觀整體」看待，在「一城一策」的基礎上，逐步探索「區域協調施策」。

保利地產首席分析師吳定金則認為，當前這種「城市群調控場」的態勢已然初具雛形，對區域市場整體回歸理性產生了積極作用。但由於不同城市長期的行政分割，在協調程度、形成調控合力的能力、以及政策科學性上還需進一步完善。

二是完善政策設計，合理承接中心城市住房需求，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產市場管理局副局長馮義進提出，句容市在城市群規劃上已經有為南京提供配套服務的定位，其他環熱點城市也類似，積極融入中心城市是發展方向之一。

「考慮到這些因素，可適時調整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房，而不是必須在句容繳納一年社保或個稅，使句容能夠合理承接南京的剛需。」馮義進說。

三是加快完善環熱點區域的不動產登記信息聯網，推動信息共享和互通互認，為區域協調施策提供信息基礎。受訪人士建議，可設定信息聯網倒計時時間表，使投機炒房者儘快「曝光」，提高限購限貸等調控政策的實施效果，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機炒作需求，維護市場秩序。

綜合經濟參考報