房地產風暴席捲香港：恆大一度猛漲11%，樓市驚現新邏輯！

財經之家

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摘要：內房股在香港受到炒作，告訴我們當前房地產市場也許並不冷！

一、房地產風暴席捲香港：恆大一度猛漲11%！

今天（3月13日），香港股市出現令人瞠目結舌的一幕：內地房地產股「揭竿而起」，大幅上漲！

內房股大漲，為領漲板塊。恆大收漲9.86%。富力地產漲8.91%。碧桂園漲5.14%。融創漲4.17%。

恆大盤中漲幅一度高至11%，按照6.95港元計算，恆大總市值盤中觸及952.4億港元，接近2015年5月5日創下的1200億港元左右的歷史最高值。

二、為什麼？

恆大股價走高或主要受引入恆大地產引入300億元戰略投資的利好消息影響。該公司3月11日發布公告稱，就附屬恆大地產引入300億元人民幣戰略投資事項，公司將以進一步公告形式披露達致履約承諾項下恆大地產於2017年、 2018年及2019年三個財政年度的履約彌償保證承諾的基準及假設。

此外，媒體稱萬科將於本月24日舉行董事會會議，或在3月27日前迎來新一屆董事會選舉。媒體引述接近前海人壽的人士稱，寶能系希望參與萬科本次董事會換屆選舉。而持股14.07%的恆大為萬科第三大股東。

央行行長周小川10日表示，房貸的增長有助於三四線城市去庫存，負面作用是會使一二線城市房價上升。

另據香港經濟日報報道，市場原憂慮「房產稅」，但兩會期間並沒有安排相關立法事項。摩根大通指出，做法令其確信政策支持樓市，加上現時土地成交已回落，庫存風險減弱。

國金地產研究小組分析師胡華如/賈翔夫認為，內房股上漲有基本面支撐，漲幅靠前的個股並非中海、華潤，而是雅居樂、碧桂園。那麼，基本面超預期的邏輯在哪兒？

成交數據不是真實的，是被政府控制和監督的，去年十月以來，百城價格指數被禁發布，天津、成都、合肥、長沙、石家莊等城市的新房銷量數據很快缺失了，後來大家發現三四線城市銷售表現好，上市公司的銷售數據更是大超預期，現在大家在慢慢認同三四線會超預期，對一二線還比較謹慎。

我們的看法是，基本面就沒變差過，大家看到的新房銷量和二手房成交（比如深圳）均有著明顯的政府干預，並不能被看作市場表現很差。實際上，三四線城市依然要一分為二來看，都市圈內（我們看好七個，分別是京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝、山東半島、海西，遼中南我們還不確定）庫存持續下降的、有比價效應的、價值重估有支撐的三四線我們看好，而且持續看好。對於現在調控嚴厲的16個一二線城市，我們當然看好，沒有變差過，我們在後面會慢慢發現布局這些城市的公司銷售額會持續超預期，對於調控壓力不太大的重點二三線城市（比如重慶、南昌、石家莊、長沙、東莞、珠海等）市場預期較為一致，都比較看好，這些城市有可能會因為價格上漲壓制不住引發調控，但調控很難在構成利空。

三、樓市驚現「新邏輯」，很多人完全沒看懂！

「兩會時間」已經過去了三分之二，會上向樓市傳遞的信號，估計出乎很多人的意料。這些信號，構成了2017年樓市的新邏輯！

對於2017年的樓市邏輯，很多人沒有看懂或者沒有想到，包括大名鼎鼎的海通證券首席經濟學家姜超，以及在兩個月之前英年早逝的「周期天王」周金濤。

「兩會」期間，關於樓市比較著名的發言有：

1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說：「居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，槓桿率不高，但是這樣一個增速需要引起我們的關注。」

銀監會副主席王兆星表示：房地產市場對經濟增長、對財政稅收乃至對銀行業資產和利潤增長都有很大的貢獻。所以，從銀行角度來說，我們更希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大的泡沫，也不願意看到出現巨大波動。

2、對於房貸問題，央行周小川行長表示：總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

關於「槓桿率」的優化問題，副行長易綱是這樣說的：的槓桿率總體不是特別高。從結構看，住戶部門和政府部門的槓桿率還不是特別高，但是企業部門，就是非金融企業部門的槓桿率從全球比較看，是比較高的。

3、關於房地產稅，全國人大新聞發言人傅瑩透露：2017年，房地產稅草案不會提交全國人大審議。

4、國土部部長姜大明在回應「70年住宅土地使用權到期后的續期問題」時說，：「我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。」

他還表示：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

5、住建部長陳政高則表示，自己對的房地產市場充滿了信心。「判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件，要看基本面，而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。」經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。

央行掌握著貨幣政策，銀監會控制著信貸政策，人大影響著房地產稅立法進程，國土部掌管土地供應，住建部則掌管住房政策、房地產市場監管，可以說，這是最能影響樓市的5大部門。

這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是：重申了中央「房子是用來住的，不是用來炒的」的基本思路，傳遞了一定程度的市場監管、調控信號，但更多地正面評價了房地產行業的作用，對市場呵護有加。

回過頭來看地方政府的政策，也基本上採取了「擠牙膏式調控」：政策逐步出台，力度一點點地加，而不是疾風豪雨式的。其結果是，土地市場仍然火爆，部分城市房價繼續上漲。

中原地產研究中心統計顯示，2017年1月至2月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看，武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。

在北京、環北京地區，以及成都、青島等地，房價依然在上漲。

樓市2017年的「邏輯新變化」，有助於改變香港股市上對內房股的估值。

結語：內房股在香港受到炒作，告訴我們當前房地產市場也許並不冷！

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