房企掘金上海新租賃時代

日前，上海市政協委員屠海鳴在《關於借鑒香港「群租房」管理經驗，加強白領公寓、單身公寓等集中式租賃住房監管的建議》提案中表示，上海應儘快研究制定商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時，實行「發牌」制度，對於符合條件的這類租賃住房，發放允許經營的「牌照」。

8月11日，上海市住房和城鄉建設管理委員會明確回復稱：上海將研究制定「商業用房改建為租賃住房」的實施細則，對於「類住宅」清理整治過程中尚未銷售的項目，也可以考慮轉型為租賃住房。

從九部委聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，到上海「十三五」規劃明確預計新增供應租賃住房約70萬套，再到上海「商改租」意向明確，有關政策的接連出台正在推動上海租賃市場向新的方向發展。

事實上，自2015年長租公寓迎來發展元年，上海的租賃市場在眾多房企的湧入下快速成長而今兩年過去，租賃市場中誰在租？誰在做？怎麼做？也逐漸成為行業發展被關注的重點。

城市化進程的快速推進和一線城市發展的不斷加快，正在催化著上海租賃市場的成熟。隨著租房領域消費升級的趨勢愈演愈烈，長租公寓獲得年輕租房群體的青睞。

據V領地青年社區發布的調查數據顯示，近1萬名調查樣本中有近8成租客年齡為30歲以下，其中「90后」和「95后」群體更是佔到半數以上。

數據顯示，長租公寓的租戶群體中大學部及以上學歷的租客佔74%，研究所及以上佔比達14%。有出國學習或工作經歷的租客佔16%左右。在租戶工作領域方面，互聯網、金融、地產、諮詢等行業的白領組成了青年租客的大多數。租戶的薪資收入情況基本在6000元~10000元/月，房租費用基本佔到其薪資的30%。

V領地青年社區首席執行官周君強表示，「根據我們的抽樣調查，受過高等教育，年齡為「88后」的單身男女是當前消費長租公寓產品的中堅力量。他們大多從事互聯網和金融行業，上班不滿5年,能夠接受1小時以內的通勤距離。同時又普遍追崇『宅』文化，熱衷網購,日常生活服務依賴線上完成，是典型的『互聯網子民』。」

儘管從V領地青年社區提取出的數據樣本有一定局限性，但以點觀面也能夠基本摸索到當下上海長租公寓市場中租客的基本特徵。「高效、便捷和有品質的生活方式已成當代年輕人的普遍需求。相比於傳統租房模式，長租公寓因私密性好、配套全、安全係數高、社交成本低等優勢而受到年輕人的青睞。」周君強稱。

實際上，在整個行業的大洗牌中，長租公寓早已成為眾多房企探索新業態的主要目標。

據克而瑞研究院的數據統計，當前在房地產市場中排名前三十的房企已經有三分之一進入了長租公寓領域。對於租賃市場的參與者而言，從房地產開發商，到中介、公寓運營商，博弈間如何成功掘金除了需要對於客戶群體有清晰的把握，更要具備資金實力與運營能力。相比之下，開發經驗豐富、資金實力雄厚的房地產開發商在長租公寓行業中優勢更加明顯。

以碧桂園為例，2017年，碧桂園上海區域也繼萬科、龍湖、旭輝之後試水長租公寓領域。管理架構調整后，碧桂園上海區域著手搭建長租公寓管理部、產城事業部、商業管理部的組織架構。

據碧桂園集團上海區域總裁高斌介紹，碧桂園上海區域自2017年5月開始拓展長租公寓市場。截至目前，已經通過整棟長租獲取約1500套房源，旗下長租公寓品牌的打造正在積極研究的過程中，預計在今年年底會有300到500套長租公寓房源正式入市。

據悉，碧桂園目前已在洽談長租公寓項目，操作思路包含兩種：一種是直接利用碧桂園旗下的物業，一種是大面積租賃外面的物業，改造完成後再統一對外出租。

高斌告訴中房智庫研究員：「隨著租賃市場的成熟與有關政策的推動，一旦租賃人群能夠在租房體系下辦理居住證，享受到教育、醫療等社會福利，『必須買一套房』的傳統思路也會被逐漸打破。」

從2016年12月開始發展長租公寓市場的旭輝集團近期也放話希望在五年內達到20萬間的發展規模，進軍行業前五。在旭輝領寓首席執行官張愛華看來，長租公寓行業的發展空間巨大，通過旭輝領寓的研究和數據模型得出的結論，十年後長租公寓總的供應量將增長9倍，將從2016年200萬間的規模，達到2025年2000萬間的規模。

張愛華表示，一個行業不能用一兩年的時間去看它賺不賺錢，長租公寓是一個有發展遠景的新興行業，至少有20年以上的發展周期，所以需要更多的耐心和更長的時間去打磨。

「相對於其他社會資本而言，房企做長租公寓有著得天獨厚的優勢。一方面一般房地產開發企業都擁有自己的物業管理公司，對於社群的把控更為清晰。另外，相對於其他社會資本而言，房地產開發商的資金實力更為雄厚，也更願意去培養新的業態。有一些資本在做這件事時可能是出於戰略或股權投資，而房企更會把這件事當成自己的生意來做。」高斌表示。

明源地產研究院首席研究員劉策也對中房智庫研究員表示：「目前市場的租售比正處於歷史低谷，未來很有可能迎來一個長周期，遇到租約抄底的機會。而租售比也極有可能會提高，在存量市場打開新的機會窗口。另一方面發展存量、租賃市場也是對目前增量市場的很好的補充探索，值得開發商有所作為。」

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