2017年中國物流地產市場發展現狀及行業發展趨勢

物流地產行業是目前地產行業內增速最快的子領域，也是政策上最為支持的領域。物流地產在國內起步較晚，近幾年的供應一直處在40%~60%左右的增速，2010年-2015年複合增速達到46.1%。而住宅、商業、寫字樓等已告別高速增長的時代，2010年-2015年複合增速均小於10%。在政策方面，住宅涉及民生，目前政策的定位是「房子是用來住的，不是用來炒的」，政府在房價上漲過快時往往採取打壓手段抑制需求，而物流地產主要為生產經營服務，利於促進經濟的發展，政府在政策上也給予較多的支持。

過去5年，物流地產與各類傳統物業相比增長最快

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全行業增長平穩，固定資產投資增長迅速。根據倉儲與配送協會統計，2015年全國通用倉庫面積達9.55億平米，2014年為9.1億平米，同比增長約5%，這一增速相對穩定。與之相對應的是倉儲固定資產投資增長迅速。根據國家統計局數據，2015年全國倉儲固定資產投資達6620.15億元，同比增長28.3%，2011-2015年的複合增速達到28.4%。遠高於同期固定資產總投資16.2%的增速。

2013-2015年倉儲面積分析

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2011-2015年倉儲固定資產投資

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高標準倉庫佔比僅約2%，但增長迅速。截至2015年底全國通用倉儲面積雖已達到9.55億平米，但其中高標準倉庫佔比非常小。根據高力國際估算，2015年底完工投入使用的高標準倉庫面積約2000萬平米左右，占通用倉總量的2%左右。高標準倉庫的供給增速也明顯高於倉儲總量的增速，根據高力國際的統計，2010年以來，高標準倉庫供應增速一直在40%~60%左右，2015年高標準倉庫新增供應約700萬平米，增速達到54%，而同期倉儲總量的增速僅在5%。

2015年，高標準倉庫約佔通用倉倉儲總面積的2%

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2011-2015年高標準倉庫供應面積

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高標準倉供應方集中度高。高標準倉庫供應方集中度非常高，普洛斯（GLP）是業內的龍頭，2015年普洛斯的供應面積達到1180萬平米。據統計，普洛斯約佔行業前十份額的55%。 2016年普洛斯供應面積達到1490萬平米，行業前五供應合計達到2070萬平米。

2016年高標準倉庫前五供應面積

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區域分佈上，高標準倉庫分佈仍以三大都市圈為主。產業與消費是高端物流地產行業最重要的兩大需求。目前高標準倉庫的布局也與經濟、人口等指標密切相關。根據戴德梁行的數據，2015年底存量的高標準倉庫布局中以三大都市圈為主，其中長三角區域最多，僅上海就有接近600萬方的存量。長三角區域是經濟最為活躍的區域之一，地處平原地帶，交通網路密布，電商經濟發達，屬於江浙滬包郵區，對物流地產的需求大。而從目前開發商拿地情況看，未來城市布局還是以三大都市圈為主，特別是核心城市周邊的二三線城市，如廊坊、東莞、佛山等。另外部分具有人口和經濟集聚效應的省會城市如昆明等也有新增供應。

2015年底主要城市高標準倉庫存量

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高標準倉庫供應增長迅速，但仍供不應求。2010年以來，高標準倉庫供應增速一直在40%~60%之間，在持續的高增長下，租金一直在上漲，空置率普遍處於低位，與同期寫字樓空置率接近，依舊是供不應求狀態。

全國主要物流片區平均租金一直在增長

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2015年第四季度，主要城市物流地產空置率

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國內消費增長持續，零售尤其是電商增長為高標準倉庫需求帶來增量。國內消費的增長尤其是電商行業的增長是高標準倉庫增長的主要動力之一。零售行業對高標準倉庫需求的帶動主要來源於三個方面：1）零售行業整體的增長推動對倉儲需求的增長，國內零售行業目前還維持著10%以上的增速，帶動倉儲需求的增長；2）電商行業滲透率增加帶動對倉儲需求的增長，目前零售行業中網購規模在持續擴大，相同的交易規模下，電商比傳統零售行業需要的物流倉儲面積更大，是將傳統零售中對商鋪、購物中心等的需求轉移成對於物流地產的需求；3）電商更傾向於使用高端的高標準倉庫以提升效率降低物流成本。根據普洛斯的研究，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐7萬元左右的交易額，按這個測算目前電商行業規模為4.7萬億元，對高標準倉庫儲的需求就在6700萬方左右，遠超目前供給。如果按電商行業每年18%增速的發展，僅電商行業的發展就能支撐高標準倉庫儲市場按每年40%增長發展至2021年。

2006-2016年社會消費品零售總額及增速

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2012-2016年網路購物規模及增速