樓市調控為何又升級？

文/ 本刊記者 劉暢

整個2016年樓市都處於調控之中，然而多輪調控之後，房價上漲的動力依然存在，並出現了新的熱點問題。於是，今年「兩會」前後，多地陸續將調控政策進一步升級。調控能否奏效？房價背後僅僅是「房價」嗎？

「限購」進入升級版

「遏制熱點城市房價過快上漲」被寫入2017年政府工作報告，話音剛落，新一輪樓市調控措施便在全國多地先後出台。包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內的全國17個城市啟動或升級了「限購限貸」措施，22個城市出台措施對本地樓市進行調控。

3月17日，北京出台最新限購令，宣布「認房又認貸」，針對二套房購買者，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。同時，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。

在市場還未消化這個消息之時，廣州、鄭州、石家莊三地緊跟北京的步伐，在17日晚宣布調控升級：廣州單身居民限購一套，非戶籍居民連續繳納社保要滿5年（此前為3年）才可購買一套；鄭州宣布，對非本市戶籍家庭購房的，3月17日後補繳的社保、個稅憑證不再作為購房的有效證明；石家莊宣布二套房首付比例不得低於50%，對購買第3套及以上住房的家庭，暫停辦理個人住房貸款。

3月19日，保定市政府網站公布「加強房地產市場調控的意見」，正式加入限購大軍。其中較為嚴厲的措施有：暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房；暫停向擁有主城區1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售主城區新建商品住房及二手住房。

為何樓市調控了一年之後，調控政策再次進入升級狀態？這是因為樓市又出現一系列新的熱點問題，攪得人心惶惶。

問題一：三四線城市房價大漲

這些城市因為此前房價漲幅不大，在熱點城市房價大漲並出台「限購」政策后，這些城市便成為房價上漲的主力軍。

3月18日，國家統計局公布的2017年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新房價格環比上漲的城市數量明顯增加，且二手房市場回暖跡象明顯。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。

具體來看，三亞以1.3%的環比漲幅位居70城市之首，西安、重慶漲幅在1%左右，大部分三線城市新房房價環比漲幅在0.3%到0.9%之間。

二手房方面，也是三四線城市領漲：秦皇島、泉州環比漲幅達到1.0%，安慶、贛州也達到0.6%和0.7%。

值得注意的是，三四線城市房價領漲的同時，一線城市房價也有所回暖。一線城市中，廣州環比上漲幅度最高；上海則由負轉正（上漲0.2%）；北京降幅收窄（下降至0.1%，）；只有深圳繼續下行，成為70大中城市中環比降幅最大的城市（環比下降0.6%）。

也許正是一線城市房價的這種「回暖」，傳遞給了周邊城市一種上漲的力量。特別是，隨著京津冀協同發展的進一步深化，很多人看中了環京周邊房產投資價值，紛紛買房置業，在一定程度上助推了當地房價的過快上漲。這種現象在北京周邊的河北省多地都有所反映。

河北省納入「70大中城市房價」統計的石家莊、唐山、秦皇島三市，其新建住宅價格和二手房住宅價格繼續保持上漲趨勢。尤其是石家莊的房價去年以來大幅上漲，截至3月份，其新建住宅同比去年漲幅為18.5%。

在此背景下，除了石家莊、保定，河北省內多個分佈在北京周邊的縣級市也紛紛出台或升級住房限購政策。例如三河、大廠、香河、懷來、崇禮、涿州、淶水等地。

問題二：學區房愈加瘋狂

此輪北京調控升級的背景之一就是二手房價格持續上漲。國家統計局3月份發布的「70個大中城市價格指數」顯示：當月北京二手住宅價格環比上漲了1.3%，而當月新房價格則環比下跌了0.1%。

在北京，推動二手房價格持續上漲的一個重要原因是「學區房」。「北京的學區房全國最貴」早已不是新聞，然而在樓市調控期內，還屢屢爆出天價學區房的新聞——讓人瞠目結舌。

「46萬元一平方米」的天價房出現在去年2月份——當時文昌衚衕一套11平方米的平房，總價530萬元售出，原因就是靠近名校。「46萬元/平方米」可謂創下全學區房單價的記錄。

而今年2月26日，一則題為「北京國小學區房25萬元/平方米仍搶手」的新聞再次挑起人們的敏感神經。報道稱：「一位買家出資1200萬元買走豐匯園小區39平方米的1室1廳，只為讓孩子就讀宏廟國小。」這個「1200萬元」可謂創下學區房總價紀錄。

此外，在北京名校周邊，為了擁有一個入學名額，花費數百萬元買「過道」、買「地下室」的新聞也屢見不鮮。

學區房價格在大城市裡不斷刷新紀錄，刺激著社會的神經，同時也產生了「學位不值錢、學區房值錢」的黑色幽默。

正是因為「學區房」愈加瘋狂，所以此輪北京的調控政策比上海等其他一線城市更為嚴厲。目前上海對於「認房又認貸」的規定是，購買第二套房首付比例不低於五成（普通住宅）和七成（非普通住宅）；而北京對於二套房，首付比例為普通住房不低於六成，非普通住房不低於八成。

劃分學區的政策設計初衷的確是為了鼓勵就近入學，既可以減少擇校需求，又可以降低學生負擔。但從近年來一些大城市的學區房價格漲勢來看，「擇校」的需求並沒有被抑制，反而「學區房」成為家長實現擇校夢想的唯一有效方式。為了讓孩子能上目標學校，家長們對於學區房的追捧無形中助漲了房價。

全國政協委員俞敏洪在「兩會」期間接受採訪時表示：「老百姓在同一城市裡享受平等的教育資源是一種權利；國家必須下硬手段調配所有國小之間的資源，否則學區的劃分就是加大教育不公平。」

2月22日，教育部網站發布了「關於做好2017年義務教育招生入學工作的通知」，明確2017年包括北京在內的19個重點大城市實現100%國小划片就近入學，建議「學區房」問題突出的地方積極推進多校划片。

北京市教委近期表示，2017年義務教育入學工作將啟動，將堅持免試就近入學原則。同時強調，「過道學區房」不能作為入學資格條件，指導區教委在熱點區域試行多校划片，降低學區房的擇校功能。

「多校划片」就能抑制學區房的瘋狂嗎？從實踐的效果上看，並不理想。

「房地產依賴」並未改變

「 一線城市以及二線熱點城市房價漲幅過快」——這個老問題還沒有解決，又湧現出一系列新問題。從某種意義上講，這些新問題、舊問題背後都折射出一個經濟多年來沒有改變的現狀——房地產依賴。

經濟對於房地產業的依賴性可以從三個方面看出來。

1、房地產投資佔GDP的比重

這是最常用、也是最重要的指標。在很多時候，業內把這項指標直接看作「房地產依賴度」指標。

據《房地產報》統計:以2016年房地產投資額占當年GDP比重來看，全國31個省份（市、區）中，海南省的這一數值達到44.2%，排在其後的有寧夏、重慶、安徽、貴州、雲南、北京、四川、福建、浙江，該比值均超過16%。

分城市來看，30個典型城市GDP對地產投資依賴度排名中，三亞房地產投資額佔GDP比重高達86.21%， 其後分別是海口、鄭州、西安、貴陽、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重慶、武漢、廈門，該比值均超過20%。

2、房地產貸款佔總貸款的比重

今年2月17日，央行發布2016年第四季度貨幣政策執行報告。報告披露，截至2016年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為26.7 萬億元， 房地產貸款餘額（包括個人按揭貸款、地產開發貸款、房產開發貸款、保障房開發貸款）占各項貸款餘額的25%。而在2011年，該數字為19.5%，此後持續上升。

如果僅從年度新增貸款來看，「房產依賴」更為嚴重。根據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%。

3、政府收入中房地產的比重

國家的財政總收入包括三塊：1.一般公共預算收入；2.政府性基金收入；3.國有資本經營預算收入。其中，一般公共預算收入和政府性基金收入佔大頭。

在「一般公共預算收入」中，來自房地產的主要是房地產業相關稅收（二手房交易印花稅、契稅、房地產企業所得稅、土地增值稅等），在2016年約為2萬億元。而2016年全國一般公共預算收入約15.95萬億元，來自房地產的收入佔比12.5%。

在「政府性基金收入」中來自房產的主要是賣地收入。數據顯示：2016年「政府性基金收入」是4.66萬億元，其中「國有土地使用權出讓收入」是3.75萬億元。土地出讓收入佔比高達80.5%。

如果綜合考慮，據知名財經評論員劉曉博估算：「目前經濟對房地產的依賴度肯定是超過25%，在特殊的經濟下滑的年份，可能超過三分之一，接近40%；如果考慮到相關的產業鏈條（鋼鐵、煤炭、水泥、玻璃、鋁材、家電、傢具、裝修等），則房地產行業的影響力會更大。」

「房地產依賴」並未改變之前，恐怕「房價」這頭蠻牛短期內還難以馴服。