各路房企搶奪武漢 賣地700億元居全國之首

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不過，在土地市場相對火熱的背景下，武漢樓市並沒有因此水漲船高，相反從一季度數據來看，房價呈高開低走趨勢。

今年以來，全國50個重點城市「賣地」收入大漲，逾7600億元，其中武漢以700億元的收入規模居於首位。

中原地產研究中心4月24日發布的數據報告顯示，2017年以來，50個重點城市「賣地」收入合計為7645.3億元，與2016年同期不到5000億元的水平相比，上漲53.3%。與此同時，不同區域的土地市場也出現明顯分化。50個城市中，以武漢、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市為代表的二線城市土地交易額增長迅速，今年以來超過200億元，而武漢以超過700億元的收入雄踞首位。

上述報告稱，受到中央兩部委要求適當增加土地供應的影響，作為供地主要力量的二線城市土地成交建築面積環比增加478%，直接拉低了部分熱點城市的土地溢價水平，如武漢多宗地塊底價成交。

積極向市場投放土地的武漢，不禁惹得眾多房企紛紛垂涎，其中不乏復地集團、中信泰富、萬科、碧桂園等多家品牌房企。

不過，在土地市場相對火熱的背景下，武漢樓市並沒有因此水漲船高，相反從一季度數據來看，房價呈高開低走趨勢。對此，上述報告指出，增加土地供應對抑制地價、影響房價預期有立竿見影之效。

武漢市場炙手可熱

2016年，武漢土地市場可謂井噴，全年成交金額超過1100億元，位居全國前十，其中新建住宅總計成交約28.8萬套，成交面積約3074.68萬平方米，在2015年的基礎上，兩者漲幅在2015年的基礎上均超過40%，全市樓面均價也突破萬元，達10123.6元/平方米，與2015年相比上漲13.53%。

進入2017年，武漢第一季度成交金額就突破500億元，創造同期歷史新高，這得益於武漢房企新格局。在武漢20強房企的榜單上，本地房企數量正在逐年下降，曾經叱吒風雲的本地房企生存空間漸被擠占，全國性房企卻頻頻舉牌。

今年一季度，復地以總價130.1億元競得漢正街東片P（2016）156號和P（2016）157號地塊，而中信泰富以總價99.2億元競得二七沿江商務核心區北片P（2017）009號地。這兩家企業拿地總額佔到武漢市今年以來700億元土地出讓規模的1/3。

事實上，復地近期在武漢動作頗為頻繁，其在武漢三鎮都創造了新的拿地紀錄。而中信泰富此次重金拿地同樣值得關注，公司去年深陷中信地產與中海地產整合后的人事危機，此次，重金加碼武漢意味著中信泰富或將以武漢作為起點，在商業地產領域再次邁開步伐。

不過，作為去年武漢市場銷售冠軍的萬科，今年首季度在土地獲取方面並沒有顯示出先聲奪人的氣勢。萬科僅在今年1月新增了金銀湖的項目，地價為4.9億元。萬科早在2001年便進駐武漢，成為入駐當地的首個全國性房企，而這一戰略布局帶給萬科的多是驚喜，2016年武漢市場以150億元的銷售額成為萬科中西部區域最大的市場。

此外，今年首季度金地有兩個項目在武漢入市，憑藉旗下金地自在城項目和廣電旗下蘭亭系產品的良好去化，在去年錄得125億元銷售額，可謂盆豐缽滿。

2016年在武漢市場最終惜敗於萬科與金地的恆大，雖然在今年首季度土拍中沒有積極的表現，不過4月19日公告，嘉凱城將以9.2億元的價格，現金收購武漢巴登城49%的股權，至此，嘉凱城將實現對武漢巴登城項目100%控股。恆大早於去年以36億元收購了嘉凱城52.78%的股權，而後者擁有的巴登城地處武漢市江夏區五里界鎮，預計總投資額為100億元。

除此之外，今年1月24日的武漢首場土拍中，金科以底價27億元摘得洪山大洲村住宅地塊，首進武漢，中海地產競得青年路ICC對面的151號雪松路商住地塊，成交價28.64億元，樓麵價19113元/平方米，溢價12.32%，刷新江漢區的樓面地價；隨後2017年2月7日土拍中，碧桂園斬獲黃陂區前川一宗宅地；而去年剛進入武漢的華夏幸福在2017年3月16日聯手武漢市新洲區人民政府共同建設運營的問津產業新城，全面啟動建設。

東西湖、洪山去化僅需2個月

雖然今年以來武漢賣地熱情高漲，不過從短期來看這並沒有使得整體市場的供需關係出現根本性的改變。

目前，武漢樓市正處於供不應求的狀態。據克而瑞2月份全國樓市庫存最新數據統計，武漢2月底的庫存量為734萬平方米，去化周期僅4.6個月，在全國處在低位。

事實上，武漢去庫存周期在持續下降，從2016年8月至今年2月，武漢近7個月的時間庫存去化周期一直保持在3~4個月。而據湖北中原最新的數據報告顯示，目前蔡甸區、東西湖區和洪山區的供給最為緊張，去化周期僅在2.1個月至2.3個月左右。

對於武漢樓市庫存量持續低位的現狀，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:「武漢購房需求較為旺盛，市場消化能力非常不錯，當然去庫存的同時也要警惕房價快速上漲的風險。另外武漢地區需要在今年積極做開發投資，這樣才能夠促進後續供求關係更加平衡。」

事實上，從2016年下半年以來，武漢市政府一直強調「穩房價、強調控」。2016年10月起，武漢市實施地價熔斷機制：一是設定「出讓最高價」，地價達到「出讓最高價」后，採取先競拍后評比規劃方案的形式確定競得人；二是設定「出讓指導價」，地價達到「出讓指導價」后，在「報價區間」內，以最接近所有報價平均價的原則確定競得人。

而在今年4月20日武漢市房管局召開的房地產市場專項整治行動部署會上，相關負責人直言將房價維持在現有水平，「新開樓盤房價一律只能降，不能漲。」

相對於這種行政手段干預房價行為，武漢市政府通過市場手段調整供需關係的做法更加值得借鑒。2017年1月至3月，武漢市累計供應非工業建設用地43宗，供應面積228.34萬平方米，相比去年同期增長約33%。事實上，政府開年在土地供應端的放量情況仍延續了去年年底的態勢，但對比過往年份，今年年初的供應量顯得十分充足。

基於土地的充足供應，儘管面臨房企拿地積極態勢，但武漢土地市場在價格表現上卻相對穩定。其中，武漢市一季度43宗非工業用地中除了5宗土地臨時撤牌，38宗建設用地累計貢獻土地出讓金509.6億元，單季的成交額幾乎接近去年全年土地出讓金額的一半，但季度平均樓面地價達到5732元/平方米，環比上季度基本持平；成交價格方面，受調控和各級政府的管控，首季度全市成交均價10486元/平方米，環比基本持平。

不難看出，武漢市這種行政調控手段配合增加土地供應緩解樓市上行的的打法短期不會改變，4月20日在湖北省政府新聞辦召開的「全省實施一城一策『去庫存』新聞發布會」上，湖北省國土資源廳副廳長曾環宇介紹武漢市國土資源和規劃局已公布2017年至2019年住房用地供應三年滾動計劃，三年供應住宅用地合計3577.74公頃。