房產調控背後的「資源詛咒陷阱」

千呼萬喚的北京房地產新政終於在3月17日出台，最核心的政策是「認房認貸」，並提高了二套房的首付比例，成功躋身限購最嚴格的城市，這很「帝都」！

最嚴新政的效果如何？可以想見的是，交易量肯定大幅下滑，但是房價下調呢？還需要觀察。北京的房地產市場的周期性越來越弱，原因之一在於二手房的交易佔比越來越大，新房逐步退出北京市場；原因之二在於，過去數年來越來越嚴格的限購，使得價格做得「很實」，一方面嚴格限購使得房源供給下降，另一方面高比例首付，比如首付8成，意味著房價下跌80%才有可能違約和斷供。

據網友從鏈家APP上做的北京、上海各價位二手房數量統計，可以看到北京二手房的供應量遠小於上海，尤其是中低總價的房源，這反映了北京嚴峻的供需矛盾。

2010年4月30日，京十二條開啟了北京限購的歷程，過去7年的經驗證明了限購對控制房價效果不明顯，而且邊際效應越來越弱，這也是2016年北京「930」新政幾乎完全沒有效果的主因。「317」新政也是同理，「317」新政沉重打擊了換房鏈條，而目前北京二手房源主要是換房者，這意味著北京二手房源也將大減，換不起索性不換了，也就不賣了，這使得價格調整得很緩慢。

那麼出台新政的目的何在呢？北京購房人群可以分成四種類型，有購房資格又有錢，有購房資格但沒錢，沒購房資格但有錢，沒購房資格又沒錢。沒購房資格又沒錢的人不關注，有購房資格又有錢的人已經買了，有購房資格但沒錢的人主要靠出售現有住房來籌措資金，即換房者，也是本次新政衝擊最大的人群，沒購房資格但有錢的人最希望房價平穩，因為他們在等資格。

考慮到北京房價下跌空間不大，「317」新政有長期存續的可能性，也就意味著，很大比例的人群，今後都沒有機會和能力換房了。但是這樣的北京卻喪失了活力和包容，在某種意義上講，北京正在慢慢滑入「資源詛咒陷阱」。

「資源詛咒陷阱」是個經濟學概念，其理論解釋是指一些地方過度陶醉於自然資源優勢不能自拔，固化於產業鏈的低端，致使產業結構單一，生態環境壓力加大，核心競爭力缺失，持續增長乏力，使得豐富的自然資源最終成為經濟發展的「詛咒」而不是「福音」。而北京的資源就是房產，如果一個家庭擁有一套房，彷彿就是擁有一個礦產，但是房產有兩個問題，一個是雖然估值高但是缺乏現金流，一套上千萬的自主房沒有任何現金流；第二是高昂的要素成本，使得很少產業能夠存活，從而無法形成較大比例的、擁有穩定收入的人群，從下圖可以看到，房價冠絕全國乃至全球的北京，其消費增速居然遠低於全國平均水平。

未來的北京，會是誰的樂園！