最嚴調控讓北京樓市回歸理性 投資客或觀望或離場

購房者在北京亦庄某樓盤進行買房或諮詢，資料圖。

網簽量環比降五成多，六成多業主下調房源報價。一向敏感的二手房市場，4月中上旬各項指標都大幅回落，顯示「3·17新政」正讓北京樓市回歸理性。

開發商違規「商改住」被停網簽、中介門店不得參與炒房、網站上「升值無限」等虛假宣傳的房源必須下架……全方位監管正驅逐著市場潛規則。

丰台青龍湖、大興舊宮、通州台湖……本市住宅供地接連不斷。2017年還未走過四分之一，宅地供應已超去年全年，供應緊張的這根弦正一步步緩解。

不同於以往，3月17日開啟的北京新一輪樓市調控成為真正的「加強版」：政策出台之密集、出手部門之多、反應之迅速、所涉領域之廣前所未有。業內專家分析，北京此輪調控既消近愁，又解遠慮，疏堵結合，穩定了房價預期，讓剛需人群遠離「恐慌式」購房。

重點突破

學區房不再一天一價

11平方米平房過道叫賣150萬元，不惜「假離婚」也要擠進東、西城倒騰學區房(上海中原、代理、租房)……焦慮的家長們，既是學區房價格節節攀升的受害者，又是重要推手。

「今年春節過後二手房再度火爆，『學區房』被瘋炒是原因之一。」西城區一位中介門店負責人直言，「學區房」價格水漲船高，家長們望子成龍盼「學區房」的心情就更迫切，投機客也越把「學區房」當成肥肉「瘋炒」。

這一輪調控，學區房首當其衝。四部門對「過道學區房」聯合說不、平房納入限購等政策封堵了炒房的空子；而教育部門發布的「各中國小不得與房地產商合作辦學」、「今年多校划片的參與學校和比例都將增加」等內容，則劍指學區房被炒的根源，通過增加優質教育資源，扭轉人們對學區房的過度期待。

這恰恰也是此輪調控的與眾不同。「調控已不再局限於房地產行業內部，多個管理部門集體出手，整治力度從嚴，效果更佳。」北京房地產業協會秘書長陳志說。

「現在的學區房已不再是一天一個價，業主著急賣時，價格還能商量。」上述中介門店負責人說。

學區房降溫，也迅速傳導至其他二手房源。來自鏈家的數據顯示，4月第二周，降價業主佔比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。

多管齊下 投資客或觀望或離場

一棟售價900萬元的「獨棟別墅」，網簽時發現真實身份是「科研樓」。前幾天，通州萊茵灣一期「科改住」成為北京樓市調控又一個「冒頭就打」的對象。

這個「藥引子」帶出樓市調控的又一良方。10天後，本市多部門聯合發布《關於進一步加強產業項目管理的通知》，科研等產業項目嚴禁擅自改變規劃用途、作為居住空間使用，否則可能被收回土地。

「38天的時間裡，針對房地產市場密集出台十多項措施，這樣的力度，地產圈的人都蒙了。」本市一家地產公司負責人坦言，相比以往，這回調控出台的若干配套政策，針對性更強，有的放矢，更能刺痛炒房人。

調控新政后這一個多月，「炒」字當頭的二手房市場正向「居住屬性」回歸。來自市住建委的數據顯示，2017年4月上半月，北京市二手房共網簽8000餘套，環比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。

去年，本市商業辦公項目的成交量曾出現大幅跳漲，其中包含大批違規「商住房」；但在今年3月26日，本市重拳整治「商改住」亂象，商辦類物業成交量幾乎驟降至零。

隨著市場的明顯降溫，投資客或觀望、或離場，賣方的預期也有明顯回調。鏈家研究院院長楊現領分析，目前報價漲幅有明顯收窄甚至下跌，4月第二周新增房源掛牌價環比小幅下跌0.02%，「預計隨著帶看量的下滑和市場的進一步降溫，業主強勢態度有所改變，後期的報價將會向成交價靠攏。」

穩定民心的手也同時伸出。「各家網站要在12日24時前，撤下全部存在違規信息的房源，比如『商住兩用』。」4月11日，市住建委等部門約談15家房地產信息網站負責人，執法檢查廣度已由線下中介門店擴充到線上網站。

示範效應 引領全國樓市調控

「企業購買的住房需滿3年以上才能交易」，「3·17新政」中一條不太顯眼的條款，卻開了這一輪調控「限售」的先河。

北京「3·17新政」引發全國房地產市場新一輪調控，「限售」則是此輪調控的新招，接連已有十餘個城市開啟「限售模式」。中原地產首席分析師張大偉說，全國多地調控措施邁入「限購+限貸+限價+限售」時代。

「『限售』，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為3月開始的全國多城市調控新特點，預計未來還會有更多城市執行這一新措施。」張大偉分析，目前已有超過18個城市歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。在「限購」之後，「限售」將進一步抑制短期炒作，防止市場投機行為泛濫。

在房價攀升過程中，部分還沒有達到購房實力的消費者「恐慌式」跟風購房，反而進一步強化了房價上漲的預期。北京這輪調控採取「疏堵結合」、「長短結合」的方式，發布未來住宅用地供應計劃來穩定預期的招數在全國並不多見——一周前，北京歷史上頭一次發布了未來5年的住宅用地供應計劃，今年住宅用地供應也比原計劃將近翻了一倍，將保障30萬套住房建設需求。

「實實在在地告訴老百姓，北京會大幅度增加住宅供應，就是要從供求關係的關鍵點發力，扭轉房價只漲不跌的心理預期。」相關部門負責人解釋，年度供應計劃有利於穩定近期市場預期，而5年計劃則對穩定中長期的市場預期有益。

「毋庸置疑，北京的這一輪調控在全國具有標杆意義。」陳志分析，這一輪調控，已不是簡單限購，而是多舉措、多維度、多部門聯合發力，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。從最近一個多月的實際效果看，調控新政正在促進北京房地產市場更加理性、健康發展。