梳理「以房養老」四種模式

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梳理「以房養老」四種模式

「以房養老」在國外已被實踐證明是一種成熟的養老融資途徑。在的上海、北京、南京等城市相繼有過「以房養老」的試點，卻受到不同程度的冷遇，原因可歸結為：第一，機構對「以房養老」的社會需求把握得不夠清楚，缺乏科學的事前論證；第二，由於法律制度方面的漏洞，房屋產權不清晰；第三，制度設計欠縝密，產品形式單一。

為了真正發揮「以房養老」盤活房產、加快金融支持養老服務業發展的積極作用，探索出一條具有特色的「以房養老」路徑，應對符合國情的「以房養老」模式進行梳理和總結。

售房養老模式

指達到一定年齡並擁有房屋產權的老人，通過出售現有住房將房屋的資產價值提前變現，並採取以大換小、售後返租或入住養老院的養老模式。這一模式一般適用於生活貧困或急需用錢、獨立居住的老年人。售房養老模式操作手續簡單、牽涉主體較少、售房款可由售房者自由支配，能在一定程度上改善售房者的生活水平，對房屋產權所有者具有較大的吸引力。但是，售房養老模式要求需達到一定的年齡、擁有房屋產權，且在售房交易完成後就自動失去對原有住房的產權。售房養老模式的運營機構一般是保險部門、社會保障機構、房地產公司或專設機構等特定部門，政府住房保障主管部門一般發揮政策扶持、稅費減免優惠、監管督查、信息諮詢等作用。

售房養老模式最先在上海實施，2006年上海市公積金管理中心推出「以房自助養老」，啟動了「以房養老」的試點工作。具體的操作方案是：年齡在65歲以上的老人，將產權房的產權賣給市公積金管理中心，交易完成後，老人領取一次性資金。反過來，公積金管理中心再將房屋租給老人，雙方約定好租金，直到老人去世，房子由市公積金管理中心收回。

租房養老模式

指老年人將自己的大房子出租，而另外租住較小房子，通過獲取租金差價作為收入補償，或利用一部分租金入住養老機構的養老模式。該模式一般適用於有一定收入但經濟條件並不寬裕的老年人。

租房養老的自主性較強，老年人能通過比較，作出對自身更有利的決策，也能確保對房屋產權的控制。與其他變更房屋產權的養老方式相比，租房養老使老年人更容易接受。不過，租房養老模式一般要求原有房屋面積較大、地段較好，在市場交易過程中需要投入大量時間、精力尋找承租人和合適的小房房源，操作程序繁瑣。租房養老的運營機構一般是房產中介，政府對房產中介進行實時監管和定期業務指導。

租房養老模式最先在北京實施。2007年，北京市養老服務機構、石景山區委、區民政局三方聯合承辦了首家「養老房屋銀行」———北京壽山福海國際養老服務中心。具體做法是，老人在保留產權的條件下，出租其房屋，自己住在養老院，享受五星級養老服務，出租房屋所獲得的租金歸養老院所有。老年人委託中介機構出租住房，可選擇按月、季或是按年出租。

反向抵押貸款模式

指老齡住房所有者將自有房屋抵押給金融機構，由金融機構按月為房主支付一定數額養老金，房主繼續獲得原有房屋的居住權。房主去世后，金融機構將房產出售所得款項償還之前支付給老人的養老金。

住房反向抵押貸款模式的實質是，通過對住房產權或使用權的分離、轉移、流動以籌措養老費。反向抵押貸款模式一般適用於擁有住房的中低收入老年人，尤其是丁克家族。反向抵押貸款模式能使老年人在存活期間同時擁有房屋所有權和居住權，在老年人去世后才將房屋產權一次性轉移。在此期間，老年人能獲取較大的現金收入和較好的養老服務，使老年人生活得體面、有尊嚴。

在實踐中，反向抵押貸款模式的運作程序複雜、操作難度大、牽涉對象較多、運行周期較長，一些銀行、公積金中心、養老院都試圖借鑒國外反向抵押貸款模式但均未成功。在住房反向抵押貸款模式的運營管理中，銀行、保險公司等金融機構一般為貸款方，養老福利機構為養老服務的提供者，政府一般出台優惠政策、進行業務指導、實施動態監管。

反向抵押貸款模式最先在南京實施。2005年4月，南京市湯山留園老年公寓最早推出住房反向抵押貸款養老模式。擁有該市60平方米以上產權房、六旬以上的孤殘老人，自願將其房產抵押給留園公寓的，經公證后可入住老年公寓，並終身免交一切費用，老年公寓承擔老人的吃、住、看病就醫費用。

保障性住房養老模式

指政府將空巢老人、失獨戶、鰥寡老人等弱勢群體和中低收入老年人納入保障性住房建設體系，為其提供年老生存期間的物質生活資料和照料服務的養老模式。

具體分為三種形式：第一，老齡住房所有者將現有住房通過出租或出售給政府的方式，獲得本人生存余命期內養老所需生存資料、生活照料服務或資金收入，待住房所有者去世後由住房保障管理中心將房屋產權收回並納入保障性住房體系進行資產運營管理。第二，政府將部分保障性住房轉化為養老用房，並適當地配備養老設施，提供養老服務，針對不同年齡和不同生活自理能力的老年人，提供以中、長期租賃模式為主的養老服務。第三，政府將現有保障性住房通過抵押、讓渡部分產權、出租、出售等方式，獲取部分「以房養老」的資金支持，為無經濟來源、無子女照顧等弱勢老年人提供基本生活來源、居住房屋或者入住養老機構所需資金。

作為一種新型的「以房養老」模式探索，保障性住房養老模式的優勢體現在：第一，利用現行保障性住房資源，有助於盤活沉澱住房資產，為養老服務提供財力支持。第二，為妥善解決低收入等弱勢群體的養老保障問題提供了新的思路，極大地提高了老年群體的福利水平。第三，可吸引巨額的保險資金、社會保障基金、住房基金投資，為經濟發展注入新的活力。

不過，保障性住房養老模式也面臨著房產價值變動風險、利率風險、預期壽命風險、法律法規和政策漏洞、金融市場環境不穩定等風險因素。

目前，保障性住房養老模式還處於理論探討之中，國內還沒有實踐，期待保障性住房養老模式的試點。

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