觀點：常州房價一萬五究竟是理所當然還是痴人說夢？

觀點主旨：誰說樓麵價七千，常州均價就一定會走向一萬五？誰給你的勇氣？梁靜茹嗎？

我看到好多人都在說什麼常州房價要一萬五了。我就覺得有點震驚。震驚的是這句話後面的理所當然和絕對自信。

關於價格我們來討論一下。

樓麵價七千多不等於房價要一萬五，這是沒有絕對對等關係的。

有個公式：預測房價=地價（樓麵價+土地契稅+市政配套費）+建築成本+營銷成本+財務成本+企業所得稅+預期利潤。

說房價與樓麵價呈正比例關係，常州今年的首次土拍，四宗商住地塊樓麵價在6229-7342元/㎡區間，粗略估算下來房價不會太低，保守售價在13000-14000元/㎡，

但是這個推理有個必備條件：房產市場一片大好的前提下，這樣的推理才合理。

問什麼是一片大好的房產市場？今年目前來說肯定是，樓市幾乎已經到了逢開盤必搶房的地步，很多房企對常州樓市的前景充滿信心。

但有信心是一回事，實際又是另一回事了。當初六七千均價眾多房企紛紛放棄常州的時候，你敢說留下的房企對市場沒有信心？那你怎麼能確定未來常州房產市場的情勢還會繼續好下去？這個誰都說不準。

就個人看來，目前房產市場的不利因素還有很多：

1、購買力是否有後繼之力。

大家都知道常州的外來人口不多，那我就想問了現在這個逢開盤必搶房的購買力是哪來的？是消耗的原有剛需，還是透支了未來？這個我不說大家都懂了，一旦沒有持續購買力，供需關係沒有那麼緊張，那房產市場還會有多好？

2、城市競爭力欠缺

老問題，去問一下你們身邊的親戚朋友同學，要多少人畢業之後願意來常州發展的？又有多少人願意在常州紮根在常州的？之前去了一二線城市打拚的青年，有多少人願意回到常州來的？

當房價持續飛漲，房價工資比繼續擴大，常州原本微乎其微的優勢在淡化，要知道旁邊無錫均價也才一萬出頭啊！反正我要是出來打拚的小年輕，我肯定去無錫了。生活成本一樣，誰要留在小城市呢？

3、樓盤價值無體現，區間單一

現在很多小區啊，算不上小區，僅僅就是房子，除了房子，啥也沒有！配套在哪裡？交通不便、學區一般、綠化不行，還動不動就跟風飛漲，不知道誰給的勇氣？梁靜茹嗎？

現在常州這個市場上簡直談不上性價比這三個字，不管哪個盤都是一個價，反正絕對是和均價兩個字卯上了，好像誰家房子不賣過均價就丟人似的。實在綜合素質不行的，立馬分分鐘改精裝，一副不賣出天價誓不還的架勢。

一個房子要採光採光不好，配套配套不行，買它幹啥？你買個倉庫不也是一樣嘛！

噴完了，回到正題

樓麵價和房價沒有絕對的正比關係。並不是說樓麵價高房價一定高，有時候市場情況特別不好，房價還有可能出現低於樓麵價的情況的，不是我瞎說，前車之鑒不是沒有的。

舉例：鹽城，鎮江，之前土拍樓麵價都拍到9000多了，但經過一階段現在均價回落到8000左右。又比如無錫曾經拍出不少地王，現在處境貌似都不算好。

要知道麵粉漲價，麵包就會漲的理論並不絕對適用樓市裡。這塊地怎麼用，怎麼開發，還是增加公司土地儲量，來保證融資，並不一定體現在房價上漲上。很多時候開發商會根據自身、周邊情況作出合理價格。為了回收成本，少賺點也是有可能的。

觀點主旨：我敢說半年內常州房價會漲到1.5萬！梁靜茹給不了的勇氣市場可以給！

大抵是從今年起，常州的房地產市場進入了供應緊縮的市場周期，目前來講庫存應該還不足3個月，這的確是一個典型的供不應求的市場大環境，而且還將長期持續下去。

為什麼供不應求將會持續？

據官方數據顯示，2017年度常州市區經營性用地出讓計劃總量為435公頃（6525畝）差不多相當於435萬方的土地，按照平均容積率2來計算，頂多870萬方，這裡面還要排除有些地塊的商住樓/商服區域，真正用在建住宅的量應該為60%左右，差不多僅有五六百萬方的住宅供應量，有統計數據顯示，去年常州一年去化的量約為635萬方，也就是說今年的土地供應都拉不平去年的消耗。接下來至少兩到三年的時間常州仍將處於供不應求的狀況。

常州是一個有潛力的城市

為什麼這麼說呢？常州房價從去年3月開始進入上漲通道，大抵是8月底進入快速上漲通道，截止到今年已經有大部分小區的房價都接近翻倍，僅僅用了半年的時間，常州完成了4-5年的房價補漲，這一輪的上漲大抵都是在填坑，基本上填平了不少房價的窪地。要知道2016年的夏天，大部分樓盤的出售均價都是五六千，現在卻都是在11000-12000左右，有些樓盤甚至提前先達到了1.3-1.4萬/㎡的水準。

常州目前新房觸頂的房價大致在2萬元/㎡，是裝修房有溢價成分在裡面，而目前商品住宅的均價剛剛超過一萬的水平線，也就是說常州雖然早已進入萬元時代，可是從上個月開始均價才剛剛過萬。而二手房目前觸頂房價大約在3萬元/㎡左右，二手房均價也才剛剛踩過萬元線，所以說這是一個擁有充足潛力的城市！曾經深圳房價激增，很多大佬就是看到市中心有了過10萬的房價，基本是均價的兩倍，上漲空間很大。

來常州買房置業真的就是填坑或者做了接盤俠么？

從GDP這個數據上看，常州這個城市絕對是一個經濟基礎紮實的城市，2016年常州完成了5700億元的總量，增幅為8.5%。撇開直轄市、計劃單列市和省會城市，普通地級市的經濟總量統計發現，共有18個城市的經濟總量超過了4000億大關，常州是第10位。470萬人口完成這個指標是相當不錯的。

如果說，GDP所能夠反映的只是一個城市的經濟基本面。那麼，我們再來看上市公司數量的排名。滬深A股上市公司數量前60名，常州居33名，共有23家上市企業，這個數值基本上超越了全國88%的城市。就連很多省會城市都不如常州，例如鄭州、石家莊、南昌、太原，細心的人會發現這些省會城市的房價還是相當可觀的。如果你有空去常州的鄉鎮去轉轉，你發現常州擁有龐大的鄉鎮企業體系，每個鄉鎮都有很多中小型企業，在這些中小型企業的背後是一個個擁有龐大購買力的附屬家庭。

還有一項指標十分重要，2016年沿海74市居民人均可支配收入，常州排在第十九位，江蘇省第四，僅次於寧蘇錫，高於天津、青島、東南沿海等城市。

這些數據單拎出來可能覺得不那麼給力，合在一起你會發現，常州仍然處於國家發達城市的行列。可能美中不足的是常州的人口凈流量，目前來講增長緩慢，有些年份甚至出現了負增長，人口增速對於房價的上漲有很密切的關係，如果這項指標也蓬勃向上，相信常州與無錫蘇州的差距會縮的很短。

為什麼我說常州均價1.5萬並不是夢

常州主城區的房價就該是1.5萬-2萬+！去年常州跳漲的原因只是，過去賣的太低了！常州在完成補漲而已！站在經濟基本面上看，常州當前的房價是穩定的！

而且城市房價的缺口還是存在的，常州是個向心力比較強的城市，可以看得出市中心一塊區域的二手房基本是觸頂房價，再往周邊就會稍微第一點，現在已經存在的是三個副中心，新市政府、鐘樓開發區以及湖塘中心片區。目前鐘樓開發區與天寧的城東新區房價都還略顯溫和，以新市政府為中心的區域房價也出現了猛漲，周邊的飛龍、恐龍園、薛家、新橋片區仍然有上漲空間。當然在新市府大片區之內3-5年內肯定還會有新的副中心，也就是以新北區政府為核心的區域，這個城市缺口遲早會被抬升補平！近4000元/㎡的價差，也遲早會完成補漲！所以常州，可以考慮購房的窪地區域還有一些。

有人說常州的房價多半是炒上去的，並不紮實，泡沫終有一天會吹破，房價還會下滑，我勸你看看常州的一些經濟指標和近幾年的市場情況，開發商比一般平頭老百姓要敏感的多，如果常州沒有潛力，扎堆來常州買地的情況根本不會出現，現在很多品牌開發商用三四線城市的資金去平抑一二線城市的風險，三四線城市仍然有賺錢的機會，也就是說房價還有上漲的空間。不過說實話，土拍確實只是個參考，決定價格的還是市場和經濟基礎。

常州樓叔

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