下半年高新區大牌房企扎堆推盤，有何優劣？如何選擇？

2017下半年的高新區預計會很熱鬧：讓購房者等的心焦的金科城2期8月12日樣板間亮相，西四環外的榮盛花語水岸本周六營銷中心開放，保利文化廣場預計本月入會認籌，碧桂園西湖也摩拳擦掌……眾多可圈可點的新項目扎堆入市，再算上萬科城、恆大城、正弘高新數碼港等在售樓盤，「新舊」大戰一觸即發，勢必將高新區推向樓市的風口浪尖之上，這裡越來越熱鬧了！

（本文詳列樓盤一覽）

既然說到高新區，我們就多聊幾句。高新區作為鄭州規劃最早的新區，早在1988年就開始建設，但發展十分緩慢，且因鐵路阻隔，長期只依靠北三環彩虹橋與市區連接，成為「隔絕在外，獨立生長」的典型代表。不過區域彙集了鄭州大學、解放軍信息工程大學、鄭州輕工業學院、河南工業大學等高校，又有各類產業園吸引超3000家企業匯聚，可以提供更多的就業機會，優勢明顯。且近幾年隨著捷運、農業路高架等道路的修建運行，區域交通得到很大的改善。在2016年8月之前，高新區房價相對較低，且區域內教育資源豐富，很多買不起金水區、中原區學區房的剛需人群將目光投向這裡。

但自去年「瘋狂」樓市之後，高新區的房價也漲勢驚人，目前住宅均價13000元/㎡左右，甚至一些項目高層價格已經飆升到18000元/㎡，超過了三環內的二七、管城甚至中原區。當「價格窪地」的標籤被摘下，且商業配套匱乏，只依靠「教育+捷運」的單一賣點，不知道高新區是否還能延續之前的「熱賣輝煌」。

（高新區房價走勢圖）

整個高新區樓盤眾多，在售的項目就有二三十個，目前已經集結了恆大、萬科、保利、金科、碧桂園、榮盛、正弘等多家品牌房企。今天主要挑出下半年預計開售的一些新項目，並結合其直接競品進行講述，另對各個項目適合什麼購房群體做了簡單區別，希望為大家置業提供有效的幫助。

PART1：貼身肉搏，孰強孰弱？

【金科城】

項目概況：

金科城位於科學大道與瑞達路交匯處東南角，佔地面積258000平方米，建築面積1080000平方米，容積率3.11，綠化率：30.10%，停車位7845個，比例為1:1.2，規劃有25棟樓，總戶數7030戶。目前一期部分樓棟已封頂，二期規劃有高層、洋房，高層規劃有建築面積約為88-126平米房源，本周末（8月12日）樣板間開放，具體開盤時間待定。

項目評價：

1、金科作為全國10強地產品牌，實力值得肯定。作為其入駐鄭州首個項目，金科城一期售價合理，市場口碑不錯；二期價格未定，但周邊房價漲的太快，就看開盤價格幾何了。

2、項目緊鄰高新區的門戶大道——科學大道，且距離西三環較近，周邊有丹尼斯、萬達（在建）等商業配套，生活氛圍濃厚；不過距離捷運1號線較遠，較近的有後期8號線。

3、1期與2期之間間隔時間太長，可是熬苦了一批等待的購房者。不過既然熬到現在，就多對比看看，找到更適合自己的。

4、適合剛改、剛需群體，值得關注。

【錢隆城】

項目概況：

錢隆城位於西三環科學大道向西200米（解放軍信息工程大學東），佔地面積791563平方米，建築面積4414110平方米。項目容積率4.5，綠化率30.01%，停車位比：1:1.1，規劃有21棟樓，23437戶。在7月15日推出1、2號樓，房源為建面約88-140平米三房四房，目前均價13200元/平，具體以售樓部為準。

項目評價：

1、臨近西三環科學大道，算是同區域內距離市區較近的項目，周邊商業配套有丹尼斯、萬達（簽約），學校也引進了華師附中和附小，距離捷運8號線、9號線都不算遠，配套成熟完善。

2、價格在區域內相對較低，整體定位偏剛需。

3、小區容積率高，居住舒適度會受影響。且開發商屬於閩系，後期物業等不敢保障，要知道，距離不遠的升龍又一城簡直就是「標杆」，讓購房者遲疑啊。

4、適合囊中羞澀的剛需群體，改善請放棄。

【保利文化廣場】

項目概況：

保利文化廣場位於鄭州高新區銀屏路、雪松路、楓楊街及科學大道合圍地塊，住宅、公寓、寫字樓、商業街區，佔地286畝。項目的商業以公寓為主，余量做底商，包含保利旗下的多個文化品牌，如保利拍賣、影院、書城、藝術展覽中心以及保利總部大廈等，未來以自持為主。一期佔地90畝，容積率4.5，規劃有6棟住宅和5棟公寓，成品住宅預計推出79-145㎡戶型，涵蓋兩房、三房、四房。預計本月入會認籌，開盤時間待定，具體詳情以售樓部為準。

項目評價：

1、項目地塊一直被圈著有兩三年了，今年才塵埃落定，開始對外宣傳，比較火爆的就是捷運上關於讀書的廣告，引爆了大家的朋友圈。保利屬於國企品牌開發商，實力還是值得肯定的，該項目又是其首次嘗試精裝，值得期待。

2、項目佔據高新區科學大道沿線的核心位置，距離捷運1號線、8號線都不遠，周邊大學、社區林立，配套設施完善。

3、項目規劃彙集住宅、公寓、商業、寫字樓為一體，開發建成之後定位為高新區標誌性商業綜合體，政府對其也極為重視。

4、周邊直接競品項目較多，如金科城、正弘高薪數碼港等，尤其是金科城，兩者推出時間節點有重合，又同樣是裝修房，就看怎麼PK了。

5、適合剛需、剛改群體，值得關注，但介意容積率的請放棄。

小結：西三環與西四環科學大道沿線，是高新區開發最早，相對最成熟的區域，當然也是價格最高的區域。從2010年的美景菩提到2012年的升龍又一城，之後2013年的正弘高新數碼港，2016年金科城，如今錢隆城、保利文化廣場也殺入團戰，再算上周邊大大小小的項目，累計數十個之多，如此強度下的貼身肉搏，孰強孰弱？有待驗證。

PART2：新舊PK，哪個能勝？

【榮盛祝福花語水岸】

項目概況：

榮盛祝福花語水岸位於高新區農業西路與西四環交會處北500米處，總佔地約180畝，總建面積近30萬方，容積率3.5，綠化率30%，建築密度25%。規劃12棟32、33層，2T4的高層產品，帶裝修交付，小區配套有幼稚園、公立國小、2棟四層的商業。本周末售樓部開放，預計本月入會認籌，具體開盤時間待定。

項目評價：

1、榮盛在鄭州的另一個項目是北龍湖的榮盛華府，屬於榮盛「府邸」系列，而花語水岸則是其「花語」系列，走的裝修高層路線；依託外圍規劃中的須水河景觀帶，整體居住環境適宜。

2、項目位於西四環以西，位置比較偏，目前周邊的生活配套不完善。

3、目前證件不全，具體開盤時間待定，購房者需要做好等待的準備。

4、定位剛需、剛改，位置較偏，可適當關注。

【大正鯤府】

項目概況：

大正鯤府位於科學大道和須水河東路交叉口向南200米，總佔地863畝，總建築面積150萬方。一期佔地面積132畝，建築面積42.5萬方，規劃有8棟洋房，10棟高層，高層76㎡兩房，94-117㎡三房，洋房122-158㎡四房。目前前期諮詢中，具體開盤時間待定。

項目評價：

1、開發商是鄭州容大房地產開發有限公司，股東是許昌河南正大房地產開發有限公司。作為其進入鄭州的標杆項目，在產品設計上比較上心，但作為首次入鄭的地市開發商，資金實力是一個大考驗。

2、項目體量不小，一期位於萬科城對面，周邊有捷運1號線、8號線（規劃中）等，交通便捷；商業配套主要依託萬科城商業街。

3、定位剛需、剛改；具體推出時間不定，購房者需要做好等待的準備。如果想在該區域入手，建議多對比多看，有合適的就下手，該放棄就放棄，不要死磕某一個項目。

【萬科城】

項目概況：

萬科城位於科學大道與西四環交匯處西北角，佔地面積1054000平方米，建築面積越3200000平方米，容積率2.80 ，綠化率30%，停車位共2783個，規劃樓棟總數：92棟。目前平層公寓均價9500元/平米，LOFT均價11800元/平米，另項目五期住宅在售，均價13800元/平米，建面約77-108平米，具體情況以售樓部為準。

項目評價：

1、實力品牌房企，雖然之前因萬科紫台「圍牆」維權事件，其品牌形象有一定的影響，但萬科實力依舊不容小覷。

2、位於西四環以西，目前生活配套、交通等都不完善，不過萬科「造城」的功力著實很強，這只是時間問題。且項目簽約了華中師大附小，周邊也有立才實驗學校、鄭州中學第二附屬國小、鄭州大學實驗國小等教育配套，又緊鄰鄭州大學、鄭州輕工業學院等高校，教育資源豐富。

3、臨近須水河（該段已改造完成）、天健湖公園（在建中），生活環境舒適宜居。

4、大牌房企對區域價格的拉升能力實在強悍，萬科城的價格對比其區位來看，品牌溢價很足，已經透支未來房子部分的價值了。

5、目前主推公寓，適合投資人群；另住宅適合剛需，能接受價格的可以關注。

小結：西四環外比較荒涼，但依託萬科「造城」的實力，周邊又有鄭州大學、鄭州輕工業學院等高校，區域發展還算可以。自萬科進駐以來，憑藉強大優勢可謂一枝獨秀，而近兩年隨著城市不斷外擴，不少項目也紛紛落地，這一片也開始熱鬧起來。新舊PK戰一觸即發，就是不知道誰能勝出了。

PART3：一南一北，虎踞龍蟠！

【碧桂園西湖】

項目概況：

碧桂園·西湖目前屬於鄭州四環以內最大的住宅項目，總佔地6000餘畝，橫跨高新區和中原區兩大區域。一期分6個地塊開發，整體位於西三環與農業路，雕塑公園對面，一期容積率在3.0-3.5之間，產品有建面約88-135㎡高層、140-200㎡洋房以及300㎡大平層；依照地塊分別定位改善和剛需，在面積上有區分。預計開盤在今年第四季度，或將毛坯交付，具體以售樓部信息為準。

項目評價：

1、該項目屬於合村並城改造項目，產品規劃包含商業、酒店、學校、住宅（高層、小高層及多層），未來生活配套全面，且緊鄰西流湖生態公園，環境舒適宜居。

2、整體定位偏改善，但也有八九十平米偏剛需的小三房，人群劃分不明顯。據稱或將放棄精裝，改毛坯交房，這算不算大環境下的妥協？

3、周邊有捷運1號線、8號線（規劃建設中）以及9號線（規劃建設中），但一期距離捷運站點都有一段距離，需要換乘，這就有點尷尬了。

4、目前前期諮詢中，預計要到第四季度才能開盤，需要等待，著急買房的可放棄。

【恆大城】

項目概況：

恆大城位於蓮花街與銀杏路交叉口北500米，佔地面積40000平方米，建築面積140000平方米，容積率3.50 ，綠化率38%，地上28個停車位，地下1200多個停車位，7棟樓，總戶數1250戶。目前在售房源建面約為82-143平米，帶裝修，房價17200-18000元/平米之間，具體一房一價，以售樓處為準。

項目評價：

1、項目涵蓋範圍較大，包括有商品房和安置房，規劃有國小、中學，配套規劃完善。

2、距離沉砂池較近，大環境有保障，再者恆大對小區綠化造景有一套，舒適宜居。

3、作為知名品牌房企，很多地方還是值得信賴的。前期項目恆大翡翠華庭預計今年年底前交房，可作為一個直觀的比較參考。

4、所處區域在高新區東北部，並不算是區域核心位置。且在當前大環境下，對標同區域的其他項目，價格太高，也因此在上個月底開盤去化並不理想。相對而言，其性價比就有待考量了。

5、從面積來看適合剛需、剛改群體，但價格已經脫離大眾了，所以剛需可直接放棄。

小結：恆大和碧桂園強大的品牌實力不容小覷，兩者在高新區的布局都不屬於核心區域，一北一南，虎踞龍蟠。碧桂園尚未入市，價格還不明確；但恆大城的價格真心超出大家目前對高新區房價的心理預期，成為區域房價的「領頭羊」。先不說未來房價如何，就目前而言，外地大牌房企對鄭州區域房價的拉升太明顯，這一點著實讓人HOLD不住啊。

結語：

其實整理這篇文章的時候，心情很複雜，看著高新區均價從七八千漲到一萬三，這個區域的大門已經開始逐漸對剛需族關閉了。一年時間，每平米差價四千！唏噓感嘆也好，罵罵咧咧也罷，你不接受也得接受，這就是現實。

往者不可諫，來者猶可追。

面對大調控背景下，來之不易的理性選擇階段，無論是剛改還是剛需，既然無法逃避買房，就請珍惜機會，好好挑選吧。但最好別過度遲疑和彷徨，因為鄭州的發展只會更高、更快、更強！

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