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下半年高新區大牌房企扎堆推盤,有何優劣?如何選擇?

下半年高新區大牌房企扎堆推盤,有何優劣?如何選擇?

2017下半年的高新區預計會很熱鬧:讓購房者等的心焦的金科城2期8月12日樣板間亮相,西四環外的榮盛花語水岸本周六營銷中心開放,保利文化廣場預計本月入會認籌,碧桂園西湖也摩拳擦掌……眾多可圈可點的新項目扎堆入市,再算上萬科城、恆大城、正弘高新數碼港等在售樓盤,「新舊」大戰一觸即發,勢必將高新區推向樓市的風口浪尖之上,這裡越來越熱鬧了!

(本文詳列樓盤一覽)

既然說到高新區,我們就多聊幾句。高新區作為鄭州規劃最早的新區,早在1988年就開始建設,但發展十分緩慢,且因鐵路阻隔,長期只依靠北三環彩虹橋與市區連接,成為「隔絕在外,獨立生長」的典型代表。不過區域彙集了鄭州大學、解放軍信息工程大學、鄭州輕工業學院、河南工業大學等高校,又有各類產業園吸引超3000家企業匯聚,可以提供更多的就業機會,優勢明顯。且近幾年隨著捷運、農業路高架等道路的修建運行,區域交通得到很大的改善。在2016年8月之前,高新區房價相對較低,且區域內教育資源豐富,很多買不起金水區、中原區學區房的剛需人群將目光投向這裡。

但自去年「瘋狂」樓市之後,高新區的房價也漲勢驚人,目前住宅均價13000元/㎡左右,甚至一些項目高層價格已經飆升到18000元/㎡,超過了三環內的二七、管城甚至中原區。當「價格窪地」的標籤被摘下,且商業配套匱乏,只依靠「教育+捷運」的單一賣點,不知道高新區是否還能延續之前的「熱賣輝煌」。

(高新區房價走勢圖)

整個高新區樓盤眾多,在售的項目就有二三十個,目前已經集結了恆大、萬科、保利、金科、碧桂園、榮盛、正弘等多家品牌房企。今天主要挑出下半年預計開售的一些新項目,並結合其直接競品進行講述,另對各個項目適合什麼購房群體做了簡單區別,希望為大家置業提供有效的幫助。

PART1:貼身肉搏,孰強孰弱?

【金科城】

項目概況:

金科城位於科學大道與瑞達路交匯處東南角,佔地面積258000平方米,建築面積1080000平方米,容積率3.11,綠化率:30.10%,停車位7845個,比例為1:1.2,規劃有25棟樓,總戶數7030戶。目前一期部分樓棟已封頂,二期規劃有高層、洋房,高層規劃有建築面積約為88-126平米房源,本周末(8月12日)樣板間開放,具體開盤時間待定。

項目評價:

1、金科作為全國10強地產品牌,實力值得肯定。作為其入駐鄭州首個項目,金科城一期售價合理,市場口碑不錯;二期價格未定,但周邊房價漲的太快,就看開盤價格幾何了。

2、項目緊鄰高新區的門戶大道——科學大道,且距離西三環較近,周邊有丹尼斯、萬達(在建)等商業配套,生活氛圍濃厚;不過距離捷運1號線較遠,較近的有後期8號線。

3、1期與2期之間間隔時間太長,可是熬苦了一批等待的購房者。不過既然熬到現在,就多對比看看,找到更適合自己的。

4、適合剛改、剛需群體,值得關注。

【錢隆城】

項目概況:

錢隆城位於西三環科學大道向西200米(解放軍信息工程大學東),佔地面積791563平方米,建築面積4414110平方米。項目容積率4.5,綠化率30.01%,停車位比:1:1.1,規劃有21棟樓,23437戶。在7月15日推出1、2號樓,房源為建面約88-140平米三房四房,目前均價13200元/平,具體以售樓部為準。

項目評價:

1、臨近西三環科學大道,算是同區域內距離市區較近的項目,周邊商業配套有丹尼斯、萬達(簽約),學校也引進了華師附中和附小,距離捷運8號線、9號線都不算遠,配套成熟完善。

2、價格在區域內相對較低,整體定位偏剛需。

3、小區容積率高,居住舒適度會受影響。且開發商屬於閩系,後期物業等不敢保障,要知道,距離不遠的升龍又一城簡直就是「標杆」,讓購房者遲疑啊。

4、適合囊中羞澀的剛需群體,改善請放棄。

【保利文化廣場】

項目概況:

保利文化廣場位於鄭州高新區銀屏路、雪松路、楓楊街及科學大道合圍地塊,住宅、公寓、寫字樓、商業街區,佔地286畝。項目的商業以公寓為主,余量做底商,包含保利旗下的多個文化品牌,如保利拍賣、影院、書城、藝術展覽中心以及保利總部大廈等,未來以自持為主。一期佔地90畝,容積率4.5,規劃有6棟住宅和5棟公寓,成品住宅預計推出79-145㎡戶型,涵蓋兩房、三房、四房。預計本月入會認籌,開盤時間待定,具體詳情以售樓部為準。

項目評價:

1、項目地塊一直被圈著有兩三年了,今年才塵埃落定,開始對外宣傳,比較火爆的就是捷運上關於讀書的廣告,引爆了大家的朋友圈。保利屬於國企品牌開發商,實力還是值得肯定的,該項目又是其首次嘗試精裝,值得期待。

2、項目佔據高新區科學大道沿線的核心位置,距離捷運1號線、8號線都不遠,周邊大學、社區林立,配套設施完善。

3、項目規劃彙集住宅、公寓、商業、寫字樓為一體,開發建成之後定位為高新區標誌性商業綜合體,政府對其也極為重視。

4、周邊直接競品項目較多,如金科城、正弘高薪數碼港等,尤其是金科城,兩者推出時間節點有重合,又同樣是裝修房,就看怎麼PK了。

5、適合剛需、剛改群體,值得關注,但介意容積率的請放棄。

小結:西三環與西四環科學大道沿線,是高新區開發最早,相對最成熟的區域,當然也是價格最高的區域。從2010年的美景菩提到2012年的升龍又一城,之後2013年的正弘高新數碼港,2016年金科城,如今錢隆城、保利文化廣場也殺入團戰,再算上周邊大大小小的項目,累計數十個之多,如此強度下的貼身肉搏,孰強孰弱?有待驗證。

PART2:新舊PK,哪個能勝?

【榮盛祝福花語水岸】

項目概況:

榮盛祝福花語水岸位於高新區農業西路與西四環交會處北500米處,總佔地約180畝,總建面積近30萬方,容積率3.5,綠化率30%,建築密度25%。規劃12棟32、33層,2T4的高層產品,帶裝修交付,小區配套有幼稚園、公立國小、2棟四層的商業。本周末售樓部開放,預計本月入會認籌,具體開盤時間待定。

項目評價:

1、榮盛在鄭州的另一個項目是北龍湖的榮盛華府,屬於榮盛「府邸」系列,而花語水岸則是其「花語」系列,走的裝修高層路線;依託外圍規劃中的須水河景觀帶,整體居住環境適宜。

2、項目位於西四環以西,位置比較偏,目前周邊的生活配套不完善。

3、目前證件不全,具體開盤時間待定,購房者需要做好等待的準備。

4、定位剛需、剛改,位置較偏,可適當關注。

【大正鯤府】

項目概況:

大正鯤府位於科學大道和須水河東路交叉口向南200米,總佔地863畝,總建築面積150萬方。一期佔地面積132畝,建築面積42.5萬方,規劃有8棟洋房,10棟高層,高層76㎡兩房,94-117㎡三房,洋房122-158㎡四房。目前前期諮詢中,具體開盤時間待定。

項目評價:

1、開發商是鄭州容大房地產開發有限公司,股東是許昌河南正大房地產開發有限公司。作為其進入鄭州的標杆項目,在產品設計上比較上心,但作為首次入鄭的地市開發商,資金實力是一個大考驗。

2、項目體量不小,一期位於萬科城對面,周邊有捷運1號線、8號線(規劃中)等,交通便捷;商業配套主要依託萬科城商業街。

3、定位剛需、剛改;具體推出時間不定,購房者需要做好等待的準備。如果想在該區域入手,建議多對比多看,有合適的就下手,該放棄就放棄,不要死磕某一個項目。

【萬科城】

項目概況:

萬科城位於科學大道與西四環交匯處西北角,佔地面積1054000平方米,建築面積越3200000平方米,容積率2.80 ,綠化率30%,停車位共2783個,規劃樓棟總數:92棟。目前平層公寓均價9500元/平米,LOFT均價11800元/平米,另項目五期住宅在售,均價13800元/平米,建面約77-108平米,具體情況以售樓部為準。

項目評價:

1、實力品牌房企,雖然之前因萬科紫台「圍牆」維權事件,其品牌形象有一定的影響,但萬科實力依舊不容小覷。

2、位於西四環以西,目前生活配套、交通等都不完善,不過萬科「造城」的功力著實很強,這只是時間問題。且項目簽約了華中師大附小,周邊也有立才實驗學校、鄭州中學第二附屬國小、鄭州大學實驗國小等教育配套,又緊鄰鄭州大學、鄭州輕工業學院等高校,教育資源豐富。

3、臨近須水河(該段已改造完成)、天健湖公園(在建中),生活環境舒適宜居。

4、大牌房企對區域價格的拉升能力實在強悍,萬科城的價格對比其區位來看,品牌溢價很足,已經透支未來房子部分的價值了。

5、目前主推公寓,適合投資人群;另住宅適合剛需,能接受價格的可以關注。

小結:西四環外比較荒涼,但依託萬科「造城」的實力,周邊又有鄭州大學、鄭州輕工業學院等高校,區域發展還算可以。自萬科進駐以來,憑藉強大優勢可謂一枝獨秀,而近兩年隨著城市不斷外擴,不少項目也紛紛落地,這一片也開始熱鬧起來。新舊PK戰一觸即發,就是不知道誰能勝出了。

PART3:一南一北,虎踞龍蟠!

【碧桂園西湖】

項目概況:

碧桂園·西湖目前屬於鄭州四環以內最大的住宅項目,總佔地6000餘畝,橫跨高新區和中原區兩大區域。一期分6個地塊開發,整體位於西三環與農業路,雕塑公園對面,一期容積率在3.0-3.5之間,產品有建面約88-135高層、140-200洋房以及300㎡大平層;依照地塊分別定位改善和剛需,在面積上有區分。預計開盤在今年第四季度,或將毛坯交付,具體以售樓部信息為準。

項目評價

1、該項目屬於合村並城改造項目,產品規劃包含商業、酒店、學校、住宅(高層、小高層及多層),未來生活配套全面,且緊鄰西流湖生態公園,環境舒適宜居。

2、整體定位偏改善,但也有八九十平米偏剛需的小三房,人群劃分不明顯。據稱或將放棄精裝,改毛坯交房,這算不算大環境下的妥協?

3、周邊有捷運1號線、8號線(規劃建設中)以及9號線(規劃建設中),但一期距離捷運站點都有一段距離,需要換乘,這就有點尷尬了。

4、目前前期諮詢中,預計要到第四季度才能開盤,需要等待,著急買房的可放棄。

【恆大城】

項目概況:

恆大城位於蓮花街與銀杏路交叉口北500米,佔地面積40000平方米,建築面積140000平方米,容積率3.50 ,綠化率38%,地上28個停車位,地下1200多個停車位,7棟樓,總戶數1250戶。目前在售房源建面約為82-143平米,帶裝修,房價17200-18000元/平米之間,具體一房一價,以售樓處為準。

項目評價

1、項目涵蓋範圍較大,包括有商品房和安置房,規劃有國小、中學,配套規劃完善。

2、距離沉砂池較近,大環境有保障,再者恆大對小區綠化造景有一套,舒適宜居。

3、作為知名品牌房企,很多地方還是值得信賴的。前期項目恆大翡翠華庭預計今年年底前交房,可作為一個直觀的比較參考。

4、所處區域在高新區東北部,並不算是區域核心位置。且在當前大環境下,對標同區域的其他項目,價格太高,也因此在上個月底開盤去化並不理想。相對而言,其性價比就有待考量了。

5、從面積來看適合剛需、剛改群體,但價格已經脫離大眾了,所以剛需可直接放棄。

小結:恆大和碧桂園強大的品牌實力不容小覷,兩者在高新區的布局都不屬於核心區域,一北一南,虎踞龍蟠。碧桂園尚未入市,價格還不明確;但恆大城的價格真心超出大家目前對高新區房價的心理預期,成為區域房價的「領頭羊」。先不說未來房價如何,就目前而言,外地大牌房企對鄭州區域房價的拉升太明顯,這一點著實讓人HOLD不住啊。

結語:

其實整理這篇文章的時候,心情很複雜,看著高新區均價從七八千漲到一萬三,這個區域的大門已經開始逐漸對剛需族關閉了。一年時間,每平米差價四千!唏噓感嘆也好,罵罵咧咧也罷,你不接受也得接受,這就是現實。

往者不可諫,來者猶可追。

面對大調控背景下,來之不易的理性選擇階段,無論是剛改還是剛需,既然無法逃避買房,就請珍惜機會,好好挑選吧。但最好別過度遲疑和彷徨,因為鄭州的發展只會更高、更快、更強!

-END-

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