萬科股權之爭后的首份半年報

隨著上市公司半年報陸續放榜，8月24日晚間萬科A今年的中報也正式出爐。股權之爭后的首份半年報，萬科交出的成績單並未讓投資者失望。

在公司業績較為亮麗的情況下，萬科也面臨著一些挑戰。尤其是近年來房企的多元化轉型成為業內關注和討論和焦點，萬科也在尋求多元化的試水。不過，從萬科今年上半年財報來看，公司多元化布局效果暫未顯現。

寶能持股未變

隨著一份藏匿力量制衡換屆名單的交付表決,萬科長達近兩年的股權之爭落下帷幕。在華潤、恆大相繼離場后，萬科的股東席位也有了一些新變化。

萬科披露的2017年半年報顯示，截至今年6月30日，萬科股東的總數約為25.32萬戶。據東方財富軟體顯示，萬科的股東總數呈逐漸減少的趨勢，萬科今年一季度的股東總數約為32.7萬戶。相較於公司股東總數的減少，掌握在前十大股東手中的股權比例出現「集權」的情形。據萬科披露的2017年半年報顯示，今年上半年萬科的十大股東掌握了該公司約65%的股權，而今年一季度末，前十大股東合計持有萬科57.34%股權，其中捷運集團和寶能系的持股比例均在20%以上。

在經歷一系列的股權轉讓后，捷運集團穩坐萬科「頭把交椅」。回溯歷史可知，在捷運集團受讓恆大所持萬科股份之前，寶能系持有萬科A的比例為25.4%的股份，為公司的第一大股東。而捷運集團在完成與華潤的交易后，以15.31%的股權比例位列萬科第二大股東，持股14.07%的恆大為第三大股東。2017年6月9日，捷運集團與恆大集團下屬企業簽署了相關協議，恆大集團下屬企業將所持有的15.53億股公司A股股份（以下簡稱「標的股份」） 以協議轉讓的方式全部轉讓給捷運集團。截止2017年7月6日， 標的股份全部完成了過戶登記，捷運集團共計持有32.43億股萬科A股股份，占公司總股本的29.38%。上述股權轉讓完成後，恆大不再持有萬科的股份。這也使得捷運集團成為萬科第一大股東，寶能系被迫「降」為第二大股東。

實際上，在董事會完成換屆后，關於寶能是否退出萬科則成為市場關注的焦點。而根據萬科最新公布2017年半年顯示，寶能系的持股比例並沒有發生變化。截至目前，作為萬科第二大股東的寶能系共持有萬科A股28.04億股，占公司股份總數的25.4%。據了解，寶能最後一次增持萬科A股股票介於2016年7月7日至2016年7月19日。綜合測算，寶能持股成本在15.44元/股—16.53元/股，共計持有28.04億股，耗資約在430億元—460億元之間。若以8月24日萬科A收盤價23.09元/股計算，寶能的賬面浮盈逾200億元。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受採訪時表示，寶能未來逐漸退出可能是一個大趨勢，不過，短期來講，寶能持股還是追求一個簡單財務投資以及股票帶來的收益。而目前不退出也是強調財務投資的角色，假如寶能後續退出的話，未來的接盤者以及萬科管理層的態度也都是需要權衡的。

銷售增長 榜首之爭仍需發力

除了股東持股的變化外，萬科股權之爭后的首份半年報格外吸睛。儘管今年全國重點城市房地產市場調控趨緊，但是品牌房企銷售表現依然搶眼，萬科、碧桂園、恆大三家房企的榜首之爭也頗具看點。

萬科上半年財報顯示，在報告期內，萬科集團實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；萬科實現銷售面積1868.5萬平方米，同比增長32.6%；實現營業收入 698.1 億元，同比下降 6.7%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.5%。

從數據上看，萬科上半年銷售同比增幅45.8%，相比2016年全年同比39.5%的增幅有所上漲，但是從行業橫向對比來看，今年上半年萬科銷售增幅仍低於均值。

機構數據顯示，今年上半年銷售規模過千億元的房企有7家，銷售額增長率平均為61.87%，500億—1000億元陣營的房企銷售額增長率平均達60.16%。

從今年上半年房企銷售額排名前三位的房企銷售增幅對比來看，碧桂園和恆大這兩家房企的銷售增幅均超過萬科。根據恆大公告，該公司前六月銷售額已達2440.9億元，同比增長72%；碧桂園財報顯示，今年上半年碧桂園連同其聯營公司及合營企業合共實現合同銷售金額約2889.1億元，同比增長131%。

在房企銷售額榜首爭奪中，今年上半年，碧桂園暫時排名榜首，不過，萬科、恆大、碧桂園三家房企上半年銷售額並沒有拉開太大的差距。業內預計，今年三家房企的纏鬥將延續到年底方能揭曉最終排名。

一位房地產研究機構的負責人告訴北京商報記者，今年房地產市場整體大環境不比去年，但是行業集中度仍在不斷提升，「強者恆強」的趨勢愈演愈烈。目前，行業前三的房企上半年銷售額都在2500億元上下，下半年房地產市場趨於穩定后，銷售放緩的情況有望得到改善，預計今年龍頭房企的門檻會在4000億元以上。

從萬科上半年財報來看，上半年萬科實現竣工面積636.5萬平米，較2016年同期減少9.4%，佔全年竣工計劃的比例為26%。由於大部分竣工集中在下半年，上半年萬科結算規模較去年同期略有下降。受此影響，上半年萬科實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%。

董事會秘書朱旭表示，從當前進度來看，全年竣工面積預計將與年初計劃基本持平，全年的結算規模依然有保障。

另外，由於銷售明顯快於結算，截至6月底，萬科的已售未結資源金額進一步增至3838億元，較上年末增長37.9%，為公司後續業績實現奠定了堅實基礎。以此來看，萬科全年銷售額超過4000億元並非難事。

房地產營收佔比超90% 多元化效果未現

近年來，房企的多元化轉型成為業內關注和討論和焦點，萬科也很早就提出轉型。早在2013年年底，萬科就提出了向「城市配套服務商」轉型，即圍繞客戶消費升級和城市配套發展的需求，向商業地產、物流地產、教育、養老、體育等領域拓展。

從今年上半年財報來看，萬科的多元化布局效果暫未顯現，房地產仍是該公司營業收入的絕對主力。

財報顯示，今年上半年萬科實現營業收入698.1億元，其中房地產業務結算收入655.2億元，佔總營業收入的93.9%；物業服務營業收入約30.0億元，佔總營業收入比例為4.3%；其他業務收入僅12.9億元，總營收佔比僅1.8%。

有業內人士分析稱，房地產業務及物業服務是萬科的主營業務，目前仍是該公司營收的主力，其他包括商業地產、物流地產、長租公寓、養老產業等都是萬科的拓展業務，從目前的財報上來看，萬科多元化業務的營業收入佔比依舊不高，並且短時間內很難改變這一現狀。

事實上，最近幾年萬科一直在進行多元化布局，不過所佔比例並不大，但是，今年萬科的多元化布局有了實質性轉變。如今年7月17日，萬科聯合厚朴投資、高瓴資本、中銀投聯合組成的財團以790億元人民幣收購新加坡物流巨頭普洛斯，成為亞洲歷史上最大的私募股權併購。萬科表示，對普洛斯收購是推進「城市配套服務商」戰略的重要舉措，有助於完善公司在物流地產領域的布局。

今年3月，萬科以128.7億元收購了黑石集團名下的商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。財報顯示，商業開發和運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業地產平台，專註於國內商業地產投資、開發和運營管理，截至6月底，共持有及管理的商業物業面積超過850萬平方米。

此外，萬科長租公寓的布局也開始提速。財報顯示，萬科所著力打造的集中式長租公寓品牌「泊寓」，截至6月底，泊寓業務已覆蓋21個城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超2萬間。預計年內泊寓的獲取房間數將超過10萬間。

值得一提的是，在「萬億目標」下，萬科未來一半的收入要來自房地產銷售之外的新業務。不過，從眼下萬科多元化業務的營業收入額來看，萬科距離這一目標還有很長的路要走。

北京商報記者 彭耀廣 劉鳳茹