二手房是不是機會？金水區二手房成交均價大盤點！

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曾經我們盤點過《老東區各個小區二手房市場行情》，很多冬粉都在後台喊，說說金水區二手房唄！

好吧，既然大家都這麼說了，那我就勉為其難的盤點一下吧！

你可別覺得我矯情，實在是金水區的二手房市場情況太複雜，具體體現三個方面：

1、小區多，據說有1700多個小區。

2、家屬院多，佔二手房市場份額7成左右。

3、次新小區都已經十年以上了，置換高潮已過，出房率低。

因此，我把區域重點放在金水老城區，並以花園路為界限，分為金水老城東區和金水老城西區。

本文盤點的是金水老城東區（所以關注花園路以西的朋友們不要著急，還會有下一篇）。花園路以東，中州大道以西，北三環以南，金水路以北。

這個片區主要有三類小區：

第一類：10年左右次新房品質小區（這個區域基本沒有09年之後的新盤）

第二類：99-08年之間開發商的商品房小區，也是鄭州最早一批商品房小區。

第三類：1998年之前的房改房（老舊家屬院）

在對這個片區二手房進行基本調研之後，我們約訪了一位在這個片區有著十年二手房從業經歷業內老炮A（內容有個人偏好，僅供參考）。對於這個片區的各個小區，他如數家珍，小區幾棟樓？多少戶？什麼戶型？價位？等等，他總結這個片區的二手房整體情況如下：

1、片區雙氣是基本標配，沒有是減分；

2、片區內除省實驗國小、農科路國小，其它學區都一般，所以能上省實驗國小是加分項，但能上的小區極少；

3、片區內的小區人車不分流的居多，所以人車分流或者機動車管理的好的是加分項；

4、片區內小區綠化普遍初級，很多小區根本稱不上有綠化，因此綠化好是加分項；

5、片區內小區物業管理層次不齊，省級家屬院物管較之普通小區整體較好；

6、這個片區豐產路以南區域（詳見後圖）是河南老的行政中心，包含眾多省級單位和家屬院，整體生活舒適度很高，配套齊全，生活便利，生活成本低，人文風氣對比其它區域是比較明顯的，但是房源少，房齡老，面積大，單價高，首付門檻高，因為產權和年限問題，多要求付全款；

7、這個片區東明路也東，農業路以南片區（詳見後圖）聚集一批鄭州最早的一批商品房小區，因為處在粗放式開發的初級階段，多層居多，這些小區規劃在今天看來和外立面一樣多老舊不堪，沒有綠化或者綠化較小不成體系，物業管理懶散，居住舒適度普遍偏低，居住人群雜、亂，以租戶居多，但某些小區某些房源也不乏一些亮點，比如得房率高、贈送面積大等，這類小區出房率低，大戶型沒有小戶型市場接受度高，單價相對均價低，戶型多樣，門檻兒相對低；

8、這個片區農業路以北以及農業路南未來路以東（詳見後圖）多是08年之後的商品房小區，這些小區相對較早的一批商品房小區而言，高層為主，有成體系的綠化，有相對成體系的物業管理，有品牌意識，但規劃還是有階段性的局限比如人車不分流等，因為多有十年房齡，這些小區整體介於舊和新之間，面臨各種老化問題，居住舒適度一般；戶型多樣，均價跨度大，可以淘到性價比不錯的房子，但因為置換高潮已過，出房率低，價格堅挺；

9、文中提到「性價比中」，是價格相對房子不高不低，沒有虛高；「性價比一般」，代表價格相對價值有點虛，可接受範圍；

這類小區主要集中在農業路以北，（未來路以東也有幾個代表小區）開發時間多為08年之後。

這類小區有兩大特點：

1、新（相比另外兩類，這類小區就是新房了）

2、少，非常少，不僅小區少，出房率也非低。

恆升府第，除了幾棟高層是雙氣之外，其它的都是單氣，綠化一般、物業一般，外立面整體還可以，非學區，均價15000元/㎡，性價比中；

鑫苑名家，名盤、綠化物業不錯（雖有破敗，但相對其它還是能看出鑫苑物業的風采）人車不分流，園區內有私立的實驗國小和幼稚園，均價18000元/㎡，性價比中；

鑫苑名家都市家園，和鑫苑名家一個級別；

正弘旗，物業、綠化都不錯，學區一般，豐產路國小和六十中，房源以大戶型為主（140㎡），小房子不多，單價16000元/㎡，性價比高（但總價高）；

陽光新城，小區整體環境和舒適度高，物業、綠化均良好，外立面新，人車分流，學區一般，多層均價25000元/㎡，面加大，價格相對金水區偏高，性價比不高。高層均價18000元/㎡，價格相對還可以；

君悅城，2010年的房子，相對區域內是比較新的盤，之前因為物業管理公司的原因，在二手房市場表現很差，但是去年換過物業公司之後，小區整體環境有很大的改變，綠化一般，剛需緊湊戶型為主，均價18000元/㎡，性價比中；

名門國際，雙氣、物業不錯，綠化一般，緊湊小面積為主，均價18000元/㎡，性價比中；

非常國際，雙氣、物業一般，三期整體素質高於一期和二期，其中三期18000元/㎡，一期、二期均價16000，性價比一般；

非常soho，整體一般，16000元/平方米，價格合適；

嘉辰時代公寓，70年公寓，整體形象不多，物業管理很不錯，均價18000元/㎡，性價比高；

綠洲雲鼎，新、雙氣，綠化、物業均一般，均價17000-18000，性價比一般；

金成時代廣場，裡面有幾棟高層住宅，位置好，自住少，人員構成亂，均價16000元/㎡，性價比一般；

天倫星鑽，整體一般，位置好，房源新，均價17000-18000元/㎡；

好萊塢，單氣，標間，14000元/㎡，一般；

廣匯PAMA，位置好，戶型不錯有大陽台，綠化非常好，人車分流，算是金水區中高檔小區，均價20000元/㎡，出房率高；

山頂御鑫城，10年左右的房子，雙氣，物業管理、綠化一般，整體而言中下水平，均價16000-17000元/㎡；

主要分佈東明路以東未來路以西；

這個區域的房子比08年以後的房子會整體便宜2000元/㎡，作為鄭州較早期的商品房小區，整體規劃和戶型都有很多局限性，物業管理初級，綠化可以說基本沒有，以單氣為主，再加上超過10年，整體設備、外立面都已明顯破敗，這個區域房子均價是15000元/㎡，性價比一般，部分小區不推薦。

中亨都市花園，這個小區有商品房也有單位團購房，戶型不錯，部分多層，物業管理相對規範，均價17000元/㎡，性價比中；

錦江國際花園，05年的房子，整體都很一般，均價12000元/㎡；

東文雅小區，有安置房和經濟適用房，均價14000-15000元/㎡，喜歡的可以買；

未來花園，05年的房子，位置好，辦公居多，物業綠化一般，戶型一般，均價15000元/㎡，性價比中；

花園新村，多層，學區（農科路和47中）均價14000元/㎡，如果有上學需求可以關注；

金水花園，氛圍東區和西區，相比較東區好一點，建業物業，綠化一般，停車是個問題，周邊有私立國小建業小哈弗，東區均價18000元/㎡，西區均價15000-18000元/㎡；

明鴻新城，港資，但整體中低檔，均價13000元/㎡，性價比一般；

海星花園，中下，均價13000元/平方米，性價比一般；

中銀小區，中檔，15000-16000元/平方米，性價比一般；

都市華庭，小區只有兩棟樓，沒有綠化沒有院子，一般中下，均價13000-14000元/㎡；

恆熙花園，移動公司家屬院，房子一般，但物業管理不錯，均價20000元/㎡；

天裕小區，廣電局家屬院，房子一般，但管理的不錯，均價20000元/㎡；

金成東苑和金成中苑，98年的房子，小區的特點是大三房帶雙衛，在同時期的小區裡面這是一個有點，均價14000-15000元/㎡，性價比一般；

北邦花園，02年的房子，多層帶電梯，這在同時期的多層裡面也是一大優勢；

宜家美景，02年的房子，目前大戶型均價15000元/㎡，小戶型均價13000元/㎡；

安泰嘉園（公安廳家屬院）以公安廳單位人居多，整體環境一般，均價16000-17000元/㎡；

萬隆花園，均價15000-16000，單氣，性價比不高；

第三類小區主要分佈在姚寨路以東，農業路以南，金水路以北，花園路以東；

這個區域最大的特點是這個區域可以說是河南省老的行政中心，遍布了98年之前的房改房（家屬院）。

比如省政府、省事務管理局、省發改委、省財政廳、國稅局、河南日報社等等家屬院，均價在20000元/㎡。

這類小區的房源特點是，出房率特別低，幾年都不出一套，但是裡面的綠化很不錯，就像小公園，就是喧囂都市裡的一片凈土，物業管理普遍比較好，小區人員純粹，一般外人很難隨意進出小區，小區配置比較好，比如溫泉入戶。

再一個特點是戶型大，單價貴，多要求全款，它的主要受眾還是機關單位的員工，對於沒有特殊需要的一般客戶，沒必要購買，除非你就是有錢想在老城區買一個安靜的房子，也行。

另外除了省政府家屬院可以上省實驗小區，這類小區的學區也一般。

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最後，採訪結束，我問A，為什麼你的評價中物業一般，綠化一般，房子已經破敗的小區，你在說性價比的時候還是說「中」呢？沒有覺得價格虛高嗎？不值嗎？

A說，如果這些價格放在去年，我也覺得房價貴，但經過去年瘋漲之後，特別是經過3、4月份之後，房價已經被夯實了，因為這些小區二手房出房率極低，所以基本上賣出的那一套就是小區最便宜的了，未來再出的房源肯定不會比上一套便宜，所以我性價比中的意思就是這個價格在整個價格體系裡面是合理的，至於貴不貴，是市場說了算。

在這個區域08年之後的小區基本上都10年以上了，該置換的早就置換過了，出房率非常低，只佔總成家比例的30％，另外70％是98年之前的房改房（家屬院），但房改房家屬院出房率也極低，特別是機關事業單位，賣房意願很小，但基數大，因此在整個片區的成交比例也大。

另外這個區域新盤極少，10年內的新房都是稀缺的，所以老破舊不是特別大的問題，因為一定這樣一個客群是首選在這個區域置業的。

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