阿里騰訊都在做地產！房企如果借不到便宜的錢，將被迫出賣自己！

  此前，馬雲一直說自己不搞地產，但很快被發現阿里除了買地、買樓、賣房子，戰略投資商業地產，還為中小開發商募集資金。BAT的另一個巨頭，騰訊也通過買地、入股，不時閃現在地產界。

  近日，媒體報道稱，以馬化騰為首的騰訊高管與香港私募房地產基金基匯資本組成財團，正尋求一筆高達1億歐元的貸款，以收購法屬波利尼西亞的一家豪華度假酒店。

  據稱，該財團成員包括以馬化騰為首的幾位騰訊系高管，遊戲開發商Riot Games的共同創辦人Brandon Beck，紅杉資本基金創始及執行合伙人沈南鵬，以及私募股權基金公司華映資本管理合伙人Askar Alshinbayev。

  騰訊買樓，從國內買到了國外，已經讓不少人有點小驚訝。更多的人則指出，財團里的人物都大有來頭，1億歐元（約7億人民幣）對他們來說簡直九牛一毛（根據胡潤富豪榜，馬化騰擁有的財富高達1650億元），為啥不自己掏，還要去貸款？！

  只能說，上述是沒錢人的思維，有錢人從來都是越有錢越借錢，借到就是賺到。什麼是金融？有一塊錢做一塊錢的生意不叫金融，有一塊錢做十塊錢的生意才叫金融。因為金融的本質之一是信用和槓桿，能借到是你的本事。而且，對於手握微信的騰訊和擁有支付寶的阿里來說，通過金融打劫房地產還很有優勢。

  調控不斷加嚴

  借不到錢，或者成本太高

  都很危險

  首先，調控絲毫沒有放鬆的跡象，不僅購房者貸款被限制，開發商的融資渠道也不斷被封堵。比如，最近中基協正式發布備案4號，嚴控地產融資和資金流向。

  此前，明源君就多次指出，能否拿到足夠的錢，決定你是否可以做大規模；能否拿到足夠便宜的錢，決定你的利潤。

  增量市場上，最近幾年，房地產企業的集中度快速攀升，背後的核心因素是融資成本。2014年光耀集團死於民間高利貸，15億的貸款製造了十幾億的利息，導致銀行對其貸款的利率也極高（2013年底，光耀天津項目向韓亞銀行申請的一筆8500的半年期貸款，年利率高達21.6%）。

  信託及私募利息水平在15%~20%，超過20%的利息水平便被稱為高利貸，光耀等部分中小房企此類借貸成本在30%~40%，必然吞噬絕大部分甚至全部利潤，即便沒有死掉也是靠拆東牆補西牆來維持。目前，即便是百強房企，不少貸款利率水平也保持在10%左右，不低！

  此前，中型房企對諸如購房尾款ABS融資十分熱衷，因為中型房企向銀行貸款利率較高，國內發債受到限制，海外發債信用不太夠。相較而言，購房尾款ABS的成本還比較能讓人接受。不過，這類渠道很快就被封堵。

  即便是大麥克，融資成本過高也會壓力山大。許家印在2017年度會議上特別指出要降低融資成本，因為利率降一個點就能省幾十億的融資成本，這就是利潤！明源君認為，恆大將2017年的目標定為4500億，向「規模+效益型」轉變是十分明智的，因為如果資金成本高，而利潤又薄的話，公司就是一隻帶著沉重鐐銬的大象，難以起舞。

  前端融資成本差距擴大，後端整個房地產行業開發利潤下降，推動著大量的中小房企或者退出行業或者被併購。

  想要玩轉存量市場，同樣要能借錢，借便宜的錢。馬化騰、沈南鵬自己是有錢，但是他們的錢可以投往增值更快的地方，而借的錢可以很便宜！比如，恆大自己賬面上有3000多億的存款，但還在不斷借錢，留有這麼多現金，既有保證現金流安全的考量，也有借的錢可能比自己的錢便宜，3000多億的存款利息多一個點，一年也能多幾十億的利潤！

  最近，益田集團以深圳益田假日廣場為標的物，落地了深圳地產圈內的首個商業地產資產證券化項目，融資規模達53億，比益田集團的年收入還要高。一些觀點覺得成本並不低，但是明源君認為，這也並不高啊！益田的負債壓力並不是很大（截至2016年6月末，益田的資產負債率為63.18%），這麼干明顯是在籌集資金以備快速擴張。

  企業尋求快速擴張的過程中，難免要借一些成本較高的錢。相比之下，益田通過ABS拿到的錢成本已經較低。如此，其可以進一步做大規模，通過規模提升其信用，繼而在今後借到更便宜的錢。

  至於未能走上這條路的就面臨著賣身的危險。其實美國也是這麼過來的。美國原來的五大開發商，加速增長期都在1992到2005年，比如美國的帕爾迪，1992年的市佔率只有3%最有，最高達到了8%。背後的重要原因就是大房企在融資方面有優勢。因為美國的小型房地產公司也是通過貸款公司借錢，利率很高，而大房企利率就低很多。

  房企會不斷分化

  專業的人，干擅長的事

  金融是核心

  其次，明源君此前已專門撰文探討，認為未來的房企會逐步演變成「導演」+「製片人」美國模式，即在房地產投資、開發、運營全價值鏈上強調專業分工和資源整合的模式，這其中，金融運作會是核心。

  現在急著往金融跑的開發商，多半是資金鏈出了大問題，冒著被重罰的危險，大肆發萬能險舉牌，其實很難兼顧地產和金融，因為萬能險的成本業要7個點左右，並不便宜；而實踐證明，從金融倒過來做地產的，通常又大又好。

  未來，依靠賣新房擴大規模的，做到銷售額幾千億的巨頭的可能性越來越小。但是做地產基金、做REITs的機構等，卻還有很大的空間。既可以為開發提供資金，還可以做存量市場。

  2月14日，越秀房地產投資信託基金在香港召開2016年全年業績會。該公司去年的營業收入和總資產均上漲不少。

  行政總裁林德良表示，雖然2016年越秀房托的租金收入出現明顯增長，但是未來公司也不會放棄尋找合適的收購機會，主要關注一二線核心地段，尋找有成長性的優質物業為收購標的。

  越秀房托的底氣來源很多，但資金成本低一定是最重要的一個。2016年越秀房托的融資成本已從3.42%降至3.29%，達到了公司期望的目標。而目前，公司的借貸比例為38.9%，低於港交所45%的正常水平線，還有不小的空間。

  至於文章開頭提到的基匯資本，其運營模式為「收購、修整、轉讓」，好萊塢羅斯福酒店、上海353廣場、北京新三里屯項目（就是現在的太古里）都是其獲利頗豐的著名收購案例。修復和運營能力是其長項，募資能力更是其拿手好戲。

  基匯資本是持有型的房地產私募基金，也就是純股權投資基金，做的是長期投資的準備。不少類似的基金都會放不同程度的槓桿，比如2012年10月，高和資本斥資7.9億併購了位於上海靜安中華企業大廈，經過精裝修改造，將大廈的散售價格從3萬一平提高到5萬一平。而高和自有資金出資與整體收購對價是1:6的超高槓桿，獲益頗豐。一個重要的原因是，其非自有部分的資金比較便宜！這個不是哪個開發商砸點錢，短時間就能夠做起來的。

  阿里和騰訊

  一個有做金融的先天基因

  一個有優勢

  最後，手握支付寶的阿里和擁有微信的騰訊，具有適合做金融的基因。手裡有足夠便宜的錢，再和基匯資本這樣專業的機構強強聯手，完全可以在房地產金融領域跨界打劫，在增量和存量市場都有所作為。

  阿里不用說，十餘年的數據和信用體系建設，是阿里金融最獨特的地方，也是其具有壁壘的核心競爭力。經過多年的發展，阿里金融已經形成了幾大核心板塊，涵蓋支付（支付寶）、信貸（阿里小貸）、擔保（商誠融資擔保有限公司）、互聯網保險（眾安在線），還有涉及投資併購的一達通等。來錢的渠道多，價格也相對便宜。想要干點房地產的事，只是願意不願意的問題。

  騰訊的金融基因弱一點，因為從信貸的角度看，不管是微信還是QQ，流量優勢只是一個方面，更重要的還是在於風控和定價。社交數據的信用化，更多的是補充信息而非支撐信息，因此，其即便是在金融業最發達的美國也未能真正落實。騰訊在強化金融基因方面，還有不少路要走。

  不過，此番以馬化騰為首的騰訊高管聯手基匯資本涉足商業物業的收購，顯示其對存量房地產市場有所圖謀。未來，不排除其會繼續加碼，賺房地產的錢。要知道騰訊的金融基因沒阿里強，但騰訊是京東的股東。覬覦微信巨大用戶量，想跟騰訊攀關係的金融機構太多！