熱點城市進入存量房時代 房企搶灘二手房市場

調控深入，各地進入存量房時代的特徵逐漸明朗化，與此同時，最近中介掛出的二手房源呈下滑態勢，成交也在低位徘徊。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，判斷一個城市是否進入存量房時代，只需要看其二手房交易量是否超過新房。這將呈三大特徵：二手市場活躍的城市，表明投資活動越多，資金流入量越大；房價上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈，張宏偉認為均價1.5萬元/平方米的城市是主流；租賃市場會開始興起，切入長租公寓的時機來了。

一線城市、熱點城市土地供應縮量，二手房成交主導市場的趨勢將越發明顯。有券商預測，到2020年，存量房交易佔新房成交的比例將提升至70%。

存量時代城市格局

杭州就是正在進入存量時代的熱門城市之一。在過去兩年去庫存的政策影響下，可售新房數量下滑明顯，加上新推地塊的預售證審批要求提高，新房從拿地到入市的供應周期在變長。自2015年起，杭州市二手房成交量明顯增加，此現象在主城區尤其明顯。

杭州市住保房管局市場處的數據顯示，2015年杭州主城區二手住宅成交43794套，超過同年新建商品住宅的43679套，實現了逆轉。

到了2016年，主城區二手住宅共計成交69580套，比新建商品住宅的成交多出17814套，主城區率先進入存量房時代。

北京則更早進入了存量房時代。2009年，其二手住宅成交量已達26.7萬套，遠超當時新建商品住宅11.5萬套的成交量。

2016年，北京二手房成交量繼續攀升，在所有商品住宅中佔比超過8成。據亞豪君岳會統計，北京全年二手房成交突破27.2萬套，新房成交量僅為4.7萬套。

指數研究院報告表明，除一線城市外，南京在2016年突破15萬套二手房成交量，不僅相當於2014年和2015年兩年成交量的總和，也比2016年新房銷量多出2.4萬套。成都、天津、杭州的二手房交易套數和新房交易套數在進入2016年後也都達到了1︰1左右。

對此中原地產首席分析師張大偉於16日向記者表示，從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，尤其大部分熱點一二線城市，二手房交易量都已超50%。

從市場趨勢看，北京二手房市場已經出現了成交量大跌，成交價格微跌的現象，預計從趨勢看，在淡季6-8月，成交量有可能繼續低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。

相比新房市場的規範，二手房交易過去一直存在許多漏洞，一名業內人士指出，此領域相對處於「野蠻生長」階段，交易信息不完全透明，還有虛假房源、二手房經紀人業務水平良莠不齊等問題。

不過，早已進入存量時代的上海，二手房交易過程產生的資金就受到官方監管，買家將房款打到指定的監管賬戶，在未完成房產交易過戶前，可確保這筆資金的安全性。

房企搶灘

有業內人士認為，房企通過公開市場拿地已變得越來越難，這導致其開始尋求土地以外的投資機會，比如二手房市場。這既是防禦房地產領域政策調整風險的考慮，也是在2017年市場降溫預期下的一種主動防禦策略。

對於房企而言，告別黃金十年，二手存量房交易市場將取代新房交易市場成為資本追逐的熱點。開發商萬科、融創都開始搶灘二手存量市場。

4月19日，萬科投資30億元入股鏈家集團。今年初，融創以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%股權。

數據顯示，在二手房交易領域，鏈家在北京、上海、天津、成都、青島、大連、武漢、重慶的市場佔有率為第一。

張宏偉指出，隨著新房市場逐漸觸碰到天花板，萬科一直在尋找新的業務增長點。萬科的商業邏輯是利用自身的房地產生態系統捆綁新的業務增長點，這包括養老、教育、度假、租賃公寓、物流地產等地產業務，及裝修與智能家居、建築產業化等延伸業務。

今年年初，萬科總裁郁亮也公開表示，萬科希望傳統開發業務以外的新業務也能達到跟開發業務相提並論、並駕齊驅的水平。

房企切入長租公寓的邏輯也在於此。