全國城市房價漲幅地圖：這一輪暴漲到底多恐怖？

近期，國家統計局發布了一組數據，數據顯示一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。

在限價、限售等政策手段作用之下，大多數城市房價趨於穩定，部分城市已經進入高位盤整。

這意味著，本輪房價暴漲已進入收尾期，是時候消化經驗和教訓了。

過去二十年，我們經歷了房價三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存餘波未了。

這是2017年7月全國主要城市房價行情地圖：

這是70個大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分佈：

可以看出，從2015年房價開始反彈以來，九成以上的城市房價出現上漲。毫無懸念，本月房價漲幅超過40%的城市：一線城市「北上廣深」四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥「三隻王」。

但仍有兩城在下跌。這兩個城市是錦州和丹東，都來自東北老大哥。

一線城市：廣州漲幅沒有你想象的小

本輪房價上漲，深圳領頭羊

暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當先一騎絕塵。

2014年10月，當大多數城市房價還在跌跌不休時，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續兩年的暴漲，在2016年9月達到最高點，整體漲幅超過70%。隨後深圳房價步入高位盤整期。

按官方的說法，深圳房價連續十個月下跌，但目前數據說話，整體漲幅僅僅回落不到6個百分點，聊勝於無。

房價走勢打臉廣州衰落論

一線城市裡，最不被看好的是廣州，當初就說「廣州房價為何漲不過深圳」，隨後又喊「合肥鄭州房價漲幅秒殺廣州」，再後面「杭州即將超越廣州成為一線城市」！

然而，房價走勢卻相當打臉。

雖然2015-2016年廣州房價猶如慢牛上山，但進入2017年，調控儘管一再加碼，限購、限貸、限賣等「砰砰」一招接一招，房價卻一飛衝天。連續半年領跑於一二線城市，從中心城區到外圍郊區，多數樓盤房價翻倍。

北京反超深圳，廣州反超上海

2016年10月，史上最嚴調控出台，深圳與上海的房價開始進入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產稅暫時不出台、一線城市收縮土地供應等消息影響，北京廣州房價同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。

本輪上漲周期里，一線城市房價漲幅實際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經濟基本面最良好、產業優勢最突出、人口流入最積極的區域，房價上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對於房價已經高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。

二線城市：同是省會，命運大不同

與一線城市普漲不同，二線城市呈現分化態勢。

有三個城市漲得微妙

廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時間早於廣州，漲幅也與廣州不相上下。

不管是事實還是人為,這三地土地供應都相對緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關係，而南京更是最早推出了限房價、限地價乃至搖號抽籤買房等政策手段。過度干預，這三個二線早於與一線城市旗鼓相當。

杭州作為新一線城市，房價漲幅也超過了30％，快接近於40％！

我們正在進入強省會時代

隨著經濟步入新常態，過去的普遍高增速不再，強省會時代正在來臨。作為集聚全省政治經濟資源的省會城市，其房價上漲態勢，更能代表整個省域的狀況。

然而，東三省的經濟形勢一度令人感到十分堪憂。經濟衰退、人口流出、重工業優勢不再，雖然在普漲效應的示範之下，瀋陽等地的房價出現反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。

三四線城市：大拆大建后誰是接盤俠？

2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚勢頭如此暴烈，值得深思。

拆遷棚改的蝴蝶效應

就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數房價都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應，另一方面則是棚改貨幣化改革製造出來的本地需求。

以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？

未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？

幾個結論

1.本輪房價周期起因於去庫存，去庫存本意是為了消化產能，但問題在於樓市有其特殊性：房價越漲越多人買，房價越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同於漲房價，只有房價上漲，才有庫存可去。

2.一二線城市越調越堅挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計遊戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。

3.房價什麼時候出現拐點？判斷的依據不是限購、限貸、限售政策有多嚴厲，而是土地供應面、經濟基本面、貨幣基本面有無發生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應不斷增加，經濟對房地產的依賴度有所降低，那麼樓市一定會出現回調。

任志強的憤怒：未來房價必漲！

一向語不驚人死不休的任志強，這次又給我們丟了一個深水炸彈。

在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上，任志強與張維迎等經濟學家對2017年房價展開了一次深刻的探討。

在此次研討會上,任總的核心論斷是：錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發，所以下一輪會比這一輪漲得更高。

▲ 任總從供應和需求兩個方面佐證了他的觀點：

❶ 供應端：土地供應已經連續兩年下滑

任總表示：2015年土地供應就是負的33%，很多城市土地已經出現短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供應繼續下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少？1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開工，所以它15年和16年連續2年的土地供應負增長將影響到未來城市的庫存。目前一線城市庫存平均已經只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。

如果一線城市不再建房，不出6個月，市場上將沒有新房庫存，這樣房價怎麼會不漲。當然這是最極端的情況，我們現在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什麼關係？

任總給出的數據是1:2.12。什麼意思呢？平均每竣工了1套房，就賣了2.12套，按照一線的6個月庫存，這麼個調控法，等到無房可賣，房價肯定要出大問題。

❷ 需求端：一線城市人口還將繼續飆升

目前，因為土地稀缺，部分一線城市已經在限制人口，比如北京提出一個「誓死守住人口2300萬的底線」。並且市裡給各個區還下了任務，區里就把任務分割給了管轄下的各個企業，但結果卻收效甚微。

這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫療，以及更好的前景，「把人轟走，你轟得走嗎？」

人往高處走是人的天性，不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃註定必然失敗！

世界歷史上，早就無數次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬人口的時候，當時就跟北京一樣，下決心把人口控制住，於是就發展東京的衛星城市，修了條高速鐵路，說半小時就能到大阪，大家去大阪生活吧。張鬍子

結果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了，現在東京多少人了呢？3750萬。

只要人口還在源源不斷的往一線城市湧入，房價怎麼會不漲呢？

▲ 信志強住洋房，聽牛刀住牛棚

這些年，在國內市場上，由於任總屢測屢中，他儼然已經成了像神一樣的人物。

2010年，樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時候，任總卻發表了房價必漲論，並揚言：「你們還是別當傻瓜了，把幻想放下去吧！」

結果，2010年房價暴漲，全國平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。

2015年，任總再次發表房價暴漲論：「由於限購政策，2013年和2014年土地供應量減少，2015年房價還將上漲。」

當有人問任總到底該不該買房時？任總對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了，回到：「都問了十幾年了，還在問。不要等，有錢該買房就買房。」

事實證明，任總再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除，一線城市像壓抑已久的火山，突然噴發。其中，深圳更是跳漲50%，隨後北京、上海輪番上漲，並蔓延至二線城市。

看來，只要是任總一開金口，我們務必要非常重視。

這十多年，他說的話有些雖然非常刺耳，很多老百姓不愛聽。但聽他話的人，財富早就上一台階了。

▲ 只要M2在漲，房價必然上漲

那為什麼這些年我們的調控政策一直失靈呢？為何我們每次調控完之後就會報復性反彈呢？包括這次任總何以如此自信，堅信下輪會漲得更高。

總結出來大概有以下幾種：

一、由於M2的高速增長，比如2009年的27.7%，以及目前放緩的11.3%，致使資金沒有更好的地方儲存，大家只能堆積到房產。

經濟好時，GDP高速發展，M2飆升，大家最好的選擇是買房。經濟不好時，政府要基建，M2也會飆升，大家最無奈的選擇還是買房。

而國內的資金去向就那麼幾類，除了房產，確實沒有更好的選擇。

比如：放銀行那肯定是虧損的，如果M2是11%，銀行只有5%，那每年資金就會貶值6%。

股市也是差強人意，一贏二平七輸，多少英雄都在股市折戟，不要說保值了，能活著出來都不錯了。

信託就更不用說，拿著8%的利息，不僅沒有干過M2，每天還過得提心弔膽，夜不能寐。

大家全民買房，這麼大的需求量，房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的，我們的房價就會長期向上。

二、只要政府調控房價或者房價向下，開發商就會謹慎拿地，一旦以後庫存不夠或者政策放開，需求就會爆髮式增長。

這也就是任總會說下一輪會比這一輪漲更多的原因，因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。

房企的各路資金通道被毀后，目前的房企錢都沒有，還靠什麼拿地，靠什麼建房。即使政府土地供應量上天，沒有人買地，那都是徒勞。

這輪調控有數據顯示，國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下，已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見國內房企資金鏈已經多緊張。

最後導致的結果就是，1月份，國內40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現了中心土地流拍。

所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會更少，下次房價就會漲得越多。張鬍子

一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲；一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。

雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個臨界值，房價就會如火山一樣噴發，無法抑制。這也就是為何任總能這麼有底氣的說，房價下一輪將比這輪漲更多的原因。

如果是真正的剛需，只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市可能都是上車的好機會。

（via 房屋屋（its-home）作者：凱風）