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房價上漲導致人民幣匯率升值還是貶值!

房價上漲導致人民幣匯率升值還是貶值!

【消息面解讀】

如果人民幣大幅貶值,那麼這可能是引發這個巨大房地產泡沫破滅導火線。如果的房地產泡沫破滅,這不僅會進一步造成國內房價下跌,也可能引發國內銀行危機、金融市場危機、經濟危機。這是政府不願意看到。

這裡的問題就是,房價與匯率具有關聯性及緊密性。這是市場都知道的常識。但是房價與匯率關聯性如何,這裡根本就沒有具體討論。比如國內房價在上漲,是影響人民幣匯率上漲還是下跌?反之,如果國內房價下跌呢,對人民幣匯率的影響又是如何?只是說有壓力,但這種壓力是什麼,是升值不是貶值,根本就沒有說。或是,人民幣的貶值或升值對房價會產生什麼樣的影響,儘管市場大眾很想知道有什麼答案,但論壇同樣沒有具體回答。

對於房價與匯率,它們是兩個市場的不同價格。先說房價,它是房地產市場商品房的價格。但住房與其他商品來說,它是一種十分特別的商品。它既可以投資也可以消費。作為住房的投資品及消費品,儘管物品是一個,但由於兩者性質不同,其定價基礎、價格傳導機制、價格運作機制是完全不一樣,從而導致的兩者供求關係也不同。同時,住房又一種不動產,是不可貿易商品。所以,作為消費品的房價傳導到匯率上去要經過很多的環節。即由不貿易商品的價格,再到可貿易商品的價格,再到匯率。所以在這種情況下,房價不會直接地傳導到匯率上去,房價的漲跌對匯率影響不是很直接的,也不會太大。

但是住房作為投資品的房價則不是一樣,在這種情況下,房地產基本上金融化了,房地產市場的價格基本上取決於投資者的預期。而投資者預期又取決於金融市場的價格(匯率與利率)。金融市場的利率不僅決定了投資者的融資成本,也決定了投資者回報率高低,從而又進一步影響投資者的預期,影響房價,並通過金融市場的利率可傳導到匯率上去。

至於匯率,它是本幣與外匯之間的價格。它既有一國與另一國的綜合實力關係,也與不同國家的匯率制度有關。如果一個國家的匯率是市場匯率,另一個國家的匯率是政府管制下的匯率,那麼這兩者之間的比價關係是無法由市場價格來確定的,更無法傳導。如果是市場匯率,情況則不是一樣,匯率不僅與國與國之間綜合實力有關,也與市場的投資者預期有關。因為匯率完全是一種金融化的價格。

對於人民幣匯率,其匯率制度一直在強調市場化,強調建立以市場為基礎的人民幣匯率形成機制,但是人民幣匯率的市場化或真正成為市場化的匯率還有很長的路要走。儘管今年美國沒有把人民幣列為匯率操縱國,但同樣人民幣匯率與市場化的匯率還是相差很遠。當前的人民幣匯率至多也只是帶有市場因素的准價格。

在這種情況下,房價對人民幣匯率的影響主要分以下幾個方面。一是如果住房是一種金融化的投資品,房價一直在上漲,特別是整個國內外整個市場投資者都看好國內房地產市場,預期國房價還會上漲,同時國內外資金流入限制程度不高,那麼這時國內外的資金都會湧入房地產市場。如果國外的資金湧入國內房地產市場,那麼這時候當然會導致人民幣升值而不是貶值。就如早些時候,房價上漲了十多年,人民幣也持續升值了十年以上,直到人為的調整。在這個時期,人民幣的持續升值導致大量的外國資金流入,外匯占款成了大量的基礎貨幣,它也成了創造市場流動性的主要方式。大量的流動性湧向市場,房價也隨之上漲。

但是,當國內房價推得很高,特別是一線城市的房價漲到天花板上去了,房地產泡沫吹得巨大時,無論是國內投資者還是國外的資金都不看好國內房地產,都認為的這個泡沫將破時,這時房價很高,對人民幣匯率的影響主要表現為早些時候流入國內資金開始逃出市場。所以,這時房價很高,不僅容易影響人民幣匯率的穩定,也會導致人民幣匯率的貶值。所以,央行的官員說,如果房價越高,對我們的匯率壓力越大。估計就是在上述意義所講的。也就是說,當不少城市的房價推得太高,房地產泡沫吹得巨大時,如果國內外的投資者都預期這個巨大的房地產市場將破滅,那麼這將造成對人民幣貶值巨大的壓力。所以政府要對當前一些城市的房地產市場進行調控。對此,國內外的投資者該是警覺了。因為,在這些政府官員看到,這個巨大的房地產泡沫隨時都可能破滅的危險。而1997年亞洲金融危機爆發就是與泰國等東南亞國家房地產泡沫破滅導致這些國家貨幣大幅貶值有關。

還有,當前人民幣匯率問題,無論是還是美國,都希望人民幣不再貶值。儘管兩者對人民幣不貶值的意義不同。美國關注人民幣不貶值主要是在兩國貿易關係上,即不要通過人民幣貶值來增加商品對美國的出口,造成對美國貿易的巨大順差。關注人民幣不貶值主要是是否會導致房地產泡沫破滅、國內資金大量外逃的問題。如果人民幣大幅貶值,那麼這可能是引發這個巨大房地產泡沫破滅的導火線。如果的房地產泡沫破滅,這不僅會進一步造成國內房價下跌,也可能引發國內銀行危機、金融市場危機、經濟危機。這是政府不願意看到。與美國有這樣的共識,控制人民幣,美國當然也是沒有多少意見了。但這個時候,人民幣匯率更多的是政府在控制,市場化的程度不高。在這種情況下,要說房價對匯率,或匯率對房價有多少影響,應該都不是很大。因為兩者的價格都是有形之手的控制下。這就是當前的現實。

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