search
李宇嘉:房貸利率大幅飆升預示了什麼?

李宇嘉:房貸利率大幅飆升預示了什麼?

(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

從本質上看,並非額度不足導致銀行緊縮房貸,而是在「去槓桿」背景下,銀行融資規模被動縮減、融資成本上升,加上金融機構縮減資產規模、控制資產泡沫,低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。

近期,銀行突然收緊房貸成了樓市的新熱點。據北京媒體報道,北京部分銀行把首套房貸利率上調為基準利率的1.1倍,少數銀行甚至調高至1.2倍;二套房貸款利率則上調至基準利率的1.2倍,少數銀行調高至1.3倍。另據報道,儘管上海、深圳兩地的主流銀行首套房貸仍可按基準利率0.95倍發放,但回歸基準利率甚至上浮的銀行也在增加,且房貸投放周期延長,一線城市單筆房貸投放周期從原來的半個月延長至1個月,有的銀行更延長至45天至60天,公積金貸款則要等3個月左右。

今年初,北京的首套房貸款仍還可以普遍享受基準利率0.85倍的優惠,但僅僅不到半年,就上升到基準利率1.1倍或1.2倍,相當於房貸利率上行了30%或40%。基準利率0.85倍和1.1倍的房貸利率分別為4.41%和5.39%,這意味著利率上浮了0.98%。據此,有媒體認為這相當於央行四次標準力度(每次25個基點)的定向加息。融360監測數據顯示,上月全國首套房貸平均利率為4.73%,環比上升4.64%,而環比已連續5個月上升,同比(4.45%)上升6.29%。

那麼,此次銀行收緊房貸,是貫徹調控的被動之舉,還是調整業務的主動出擊,抑或資金額度不足倒逼使然?調控必然是一個因素,但大面積、大幅度收緊首套房貸款利率,並不符合國家「去庫存」,也不符合支持首套住房購置等合理需求的政策本源。同時,根據筆者調研,儘管不良貸款在連續19個季度攀升后,去年四季度以來連續兩個季度微幅回落,考慮到「去產能」在繼續,2015年底以來大宗商品價格上漲和中游製造業景氣回升趨於結束,金融風險仍在高發期,加上「資產荒」並無明顯緩解之勢,因此,在經濟回落期,居民房貸仍是安全性和防禦性兼具的資產優選。

在2016年上市銀行的中報發布會上,各大行都曾表示,未來要增加房貸投放和資產佔比,全年房貸佔到新增貸款的45%,四大國有銀行房貸甚至要佔到新增貸款的60%。因此,筆者認為,銀行眼下沒有理由主動調整業務,縮減房貸投放。或許,額度不足是各大銀行普遍緊縮房貸的根本原因,這也是基層銀行按揭經理普遍掛在嘴上的一個理由。近年來,銀行業資產和負債增速都在15%左右,占銀行業資產近50%的中小銀行,資產和負債增長幅度都在30%至50%之間。

2007年,銀行業資產總規模僅54萬億,今年一季度末已達239萬億,增長了3.4倍。今年一季度,銀行業資產同比增長14.3%,新增資產30萬億,銀行業負債總額達220.4萬億,同比增長14.5%,新增額達28萬億。同期,個人購房貸款餘額僅19萬億,不足銀行總資產的8%。按一季度個人購房貸款餘額同比增長37.5%計,新增按揭貸款投放5.2萬億,僅為新增資產的17.3%,僅佔新增負債的18.6%。因此,貸款額度絕對不足的問題顯然也不存在。

筆者判斷,銀行突然收緊房貸,有兩個主要原因:一是銀行資金來源日漸同業化、理財化,負債端成本長周期攀升。二是金融「去槓桿」,控制資產泡沫,且中央政府有意識控制房貸資產膨脹,比如緊縮開發商多種融資渠道,要求今年房貸增量不能超過新增貸款的30%等。金融「去槓桿」,首選工具就是金融市場不斷加息,以控制銀行「加槓桿」投資表外理財、債券市場及層層嵌套的表外資產(如第三方通道業務中的資管計劃)。

金融市場不斷加息,直接導致無風險利率攀升。年初,10年期國債利率為3%,本月上旬已升至3.6%;年初,10年期國開債利率為3.7%,本月上旬攀升至4.3%。在負債端,銀行越來越依賴非存款負債(同業或理財),新增負債中只有一半是傳統存款,另一半主要是央行借款、同業借款、發行理財產品。年初,央行連續和大幅收緊公開市場融資,對接資管計劃的理財產品收益率早已突破4%,這倒逼銀行轉向成本相對低的同業融資,2、3月同業存單淨髮行突破萬億。

同業融資需求激增,使同業存單發行利率在4月迅速突破了4.5%,遠超去年末的2.8%。進入5月達到了5%,這意味著銀行融資成本和房貸等資產收益近乎倒掛,其發行同業存單的動力大降。再加上銀監會對銀行發行同業融資工具的監管加強,4月銀行同業存單淨髮行驟降至1000億,5月更轉為-3300億,這意味著銀行在凈償還同業負債,減少金融市場融資,繼而收縮負債端,這或許是所謂額度不足的原因。

但從本質上看,並非額度不足導致銀行緊縮房貸,而是在「去槓桿」背景下,銀行融資規模被動縮減、融資成本上升,加上國家要求金融機構縮減資產規模、控制資產泡沫,低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。或者,銀行是以提高房貸利率沖減成本上升,即誰願意支付更高的房貸利率,誰就可獲得貸款。

事實上,近年來銀行業資產擴張及配置高收益資產是非常堅決的。看信貸收支表,目前大型銀行的資金運用總量中,傳統貸款佔比在57%左右,43%的資產配置到債券投資、表外資產等;中小型銀行貸款佔比從2010年的69%下滑至去年三季度的48%,即超過50%的資產配置到債券投資、表外資產。相比個人住房貸款,債券投資、表外資產等收益更高,那麼舍掉的只能是房貸了。

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860317篇文章,獲得23252次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦