剛剛，北京再傳大消息！「處女貸」后冒出「離婚貸」

崢嶸歲月，每天都有大消息！

3月24日一大早，央行營業部（相當於北京分行）就在官網上公布了與北京銀監局、北京住建委、北京住房公積金管理中心聯合下發的文件，再次對樓市出台重磅調控政策。

這一輪新政的主要看點是：

1、對於離婚一年內的北京市房貸申請人，無論是商業貸款還是公積金貸款，都參照二套房政策執行。也就是說，即便是申請人離婚之後沒有住房，也沒有購房記錄，都要把首付從普通住宅35%（非普通住宅40%）提到普通住宅60%（非普通住宅80%）。當然，這還涉及到利率的變化，比如商業貸款首套房目前是90折或者95折，二套房則是1.1倍（基準利率4.9%）。

2、嚴格執行首套房認定標準；嚴格審查首付資金來源，禁止加槓桿；嚴格審核借款人還款能力，落實月供收入比不超過50%；合理評估房屋價值等等。

可以看出，這輪新政的核心內容是限制通過離婚來投資性購房的行為。在去年的調控中，深圳和上海均出台過限制離婚購房的舉措。比如深圳規定，單身年滿18歲的戶籍人口，購房指標從2套降低到1套；上海早就有類似深圳的舉措，並在2016年10月出台了「離婚半年內不給貸款」的限制措施。此次北京則通過2套房政策，來限制離婚購房。

比如一對北京戶籍的夫婦，目前名下有兩套住宅，已經沒有了新的購房資格。他們把房子過戶到太太名下、離婚，丈夫沒有貸款購房記錄，此前可以作為首套房申請房貸，現在只能作為二套房了。

假如他們希望購買1000萬元的普通住宅，下面我們對比一下今天新政出台前後的月供、首付情況（按照等額本息還款方式，不考慮公積金因素）：

註：表內新政前的貸款利率，按照北京最新首套房95折計算，二套房則是1.1倍基準利率。貸款年限按照最新的不能超過25年的規定，按照25年計算。

可以看出，新政出台之後，這個家庭此次購房的首付從350萬元大幅提高到了600萬元，可以獲得的貸款大幅降低，利率有了顯著提升。當然，由於貸款金額減少，月供也有所下降。

應該說，這項新政主要在於提高門檻，對於中產階層投資購房有較大的限制作用。雖然這個「阻滯期」只有一年，但加一年是一年。而且，這種做法會在全國的中心城市創造先例，為其他城市效仿提供了先例。

前幾天北京恢復了「認房認貸」，也就是所謂「處女貸」。在這個模式下，一個購房者無論在老家還是在北京，只要在內地有過購房貸款記錄，雖然目前名下在北京沒有房子，再購買住宅的時候都視為二套房。當時的文件是這樣表述的：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

如果說上次推出的是「處女貸」，那麼此次推出的則可以叫做「離婚貸」。

上海是「離婚半年內不能購房」，北京是「離婚一年內購房視作二套房」，看來離婚也要趁早呀。

1、先觀察到4月15日美國匯率半年報公布，如果沒有被列入「匯率操縱國」，則中美基本上沒有可能爆發大規模貿易戰，經濟的警報基本解除，人民幣匯率需要保持穩定以維持中美關係。加上一季度樓市仍然火熱，政府賣地、賣房收入豐厚，則下半年（或19大之後）有很大幾率進入加息周期（美元加息在提速）。這樣，樓市將慢慢降溫，並在明後年進入高位橫盤，甚至微跌的走勢，類似2013年到2014年。

2、如果中美爆發大規模貿易戰，則人民幣可能出現繼續貶值走勢，由於外貿大幅下滑，失業率上升，為了穩住經濟，則利率可能長期維持底部走勢，樓市就不會過分降溫，仍然維持「擠牙膏」和「打老鼠遊戲」的調控模式。房價仍然會慢慢漲。

當然，第一種模式是最理想的，也是最有可能的。

附：此次文件截屏